Administracion de fincas blog

En algunos países está totalmente prohibido el uso de ascensores por menores de 14 años, siempre y cuando no se encuentren bajo el cuidado y el acompañamiento de sus padres. Estadísticamente los accidentes provocados por el uso de ascensores por menores son muy altos, por lo que es una cuestión muy importante a tener en cuenta.

Los ascensores deberían estar debidamente señalizados, poniendo a disposición de los vecinos, por parte de la empresa mantenedora, información clara y resumida. Los accidentes más comunes por menores es la caída por negligencia en el hueco del ascensor.

Otro accidente muy común es quedar atrapados entre las puertas. En las de formato tijera es obligatorio que contengan un protector para los pies llamado guardapiés. En caso contrario el ascensor arranca quedando el usuario atrapado con su pie en la puerta, generando lesiones graves.

Después existen una multitud de accidentes que se encuentran mucho más relacionados a cuestiones técnicas y de deficiencias del mecanismo de elevación (por brindar solo algunos ejemplos, fallas en los paracaídas, deficiencias en los cables de tracción, fallas en los paragolpes, etc.).

Los accidentes de ascensores en menores se podrían evitar si se actúa con conciencia y responsabilidad, manteniendo las normas básicas de seguridad y el buen funcionamiento y mantenimiento del ascensor. Es por esta razón que es muy importante que el uso de ascensores por menores se encuentre debidamente controlado y regularizado, a fin de evitar tragedias que cuesten vidas a niños inocentes.

Actualmente no existe ninguna Ley que prohíba viajar a los menores en un ascensor (desde que por normativa se instalaron las puertas interiores de cabina). Pero tiene  que primar el sentido común, y en el caso de una parada del ascensor probablemente un menor no sabrá cómo actuar.

Como alternativa se puede confeccionar un Reglamento de Régimen Interior para regular los detalles de convivencia y utilización de los servicios comunes de una comunidad que obligaría a todos los propietarios, siempre que se apruebe en Junta de Propietarios.

Para alguien que no conoce la ley de propiedad horizontal, la que regula la gestión en cualquier comunidad de propietarios, puede resultar complicado pero gracias a la figura del administrador colegiado, se resuelven las dudas existentes.

Hay unas reglas básicas que ayudan a llevar el día a día en la comunidad, por ejemplo:

1.- El reglamento de régimen interno no puede ir en contra de los Estatutos, ni estos a su vez en contra de la ley de propiedad horizontal.
2.- La libertad de actuación por parte de cualquier propietario irá en función de si es un elemento común o privativo.
3.- La Junta de propietarios es el órgano de gobierno máximo en la comunidad de vecinos.
4.- Para cambiar según qué cosas, se necesita un quórum diferente.
5.- Se pueden impugnar los acuerdos tomados en una junta de propietarios, siempre y cuando se esté al día en el pago de las cuotas comunitarias.
6.- Dejar de pagar la cuota de la comunidad es un problema para el propietario y a su vez para la comunidad.

Un administrador de fincas debe dar una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias:

·    Constitución de la Comunidad.
·    Convocatorias de Juntas Ordinarias y Extraordinarias.
·    Contratación de Suministros y Servicios.
·    Realización, emisión y cobro de los recibos.
·    Gestión y control de la contabilidad comunitaria.
·    Gestión de cobro de morosos, garantizando el cobro del capital pendiente.
·    Protección Jurídica para la comunidad de propietarios.
·    Balances Anuales e información personalizada del estado de cuentas.

Un buen administrador buscará constantemente las mejores alternativas en relación calidad-precio de todas las gestiones realizadas y servicios contratados para la comunidad de propietarios.

Por nuestra experiencia en administración de fincas y según nuestros conococimientos, no existe ninguna norma que establezca la obligación de tener suscrito un contrato de mantenimiento de puertas de garaje por parte de las comunidades de propietarios.

La norma UNE-EN 12635:2002 + A1: 2009 remite para las operaciones de mantenimiento a las instrucciones que el  fabricante dé al respecto, y señala que  ciertos trabajos de reparación y mantenimiento deben llevarse a cabo por profesionales cualificados.

La contratación de estos profesionales se puede efectuar de forma totalmente libre por la comunidad, pero sin necesidad de suscribir un contrato de carácter permanente y de renovación periódica.

Como administradores colegiados queremos informar que un contrato de mantenimiento libera a la comunidad de responsabilidad en un alto porcentaje, ya que desde ese mismo momento de su suscripción, traspasa la misma al mantenedor, que es el encargado de realizar las inspecciones en la forma y fecha establecidas.

Otra cuestión que se plantea es qué ocurre con las puertas instaladas con anterioridad al 1 de mayo de 2.005. ¿Puede obligar la Administración a la comunidad de propietarios a actualizarla y si no sancionarles?

Estas puertas, en principio, mientras no sufran una modificación, no deben ser adecuadas a la norma UNE-EN 13241-1:2004, pero esto no quiere decir que no deba cumplir otras normas anteriores que regulan la seguridad de las puertas.

¿En que consiste el Marcado CE?

Es un sistema para caracterizar productos de la construcción. Proviene de una directiva europea de Febrero de 2009 para garantizar la libre circulación de mercancías en la UE y marca requisitos esenciales a los productos de construcción, tales como, la resistencia mecánica y la estabilidad, la seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización, protección contra el ruido y el ahorro de energía y aislamiento térmico. Este proceso incluye una declaración de conformidad por parte del fabricante que certifica que cumple los requisitos del MARCADO CE.

Gastos Generales:

Es obligación de los propietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Fondo de Reserva:

Todos los comuneros vienen obligados, con arreglo a su cuota, a contribuir a la creación de un fondo de reserva del 5 por 100, como mínimo, del último presupuesto ordinario de la comunidad. Este se destinará bien a atender las obras de conservación y mantenimiento de la finca, bien a la suscripción de un seguro para daños por riesgos extraordinarios o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble. El fondo habrá de crearse cuando se apruebe el presupuesto anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la ley.

Inicialmente el fondo no será inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario, pero al aprobarse el presupuesto del siguiente ejercicio deberá alcanzar obligatoriamente como mínimo el 5 por 100. Todo lo que se vaya retrasando el fondo para atender gastos de conservación del inmueble se tienen en cuenta como parte integrante del mínimo del 5 por 100. Ahora bien, al aprobarse el siguiente presupuesto los vecinos realizarán, con arreglo a su cuota, las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo.

Más Información: http://www.balms.es/blog/especialidades/modificaciones-en-la-ley-de-propiedad-horizontal-0

A través de la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la Ley de Propiedad Horizontal se ha visto modificada en algunos aspectos, pasamos a detallar algunos de ellos:

Reclamación a los propietarios morosos:

Las comunidades de propietarios se han visto beneficiadas por la modificación operada en la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en el Boletín Oficial del Estado el pasado 27 de junio.

Hasta ahora, al adquirir un inmueble, el nuevo titular respondía de las cuotas del año en curso y anterior desde la fecha de transmisión (artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal), actualmente, con la modificación operada a través de la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el bien responderá con el año en curso y los tres anteriores desde dicha fecha.

Servidumbre de Paso en las Obras:

Los propietarios vienen obligados a consentir en sus viviendas la realización de obras o reparaciones de los elementos comunes, o la instalación de servicios acordados válidamente por la comunidad, permitiendo el acceso a los operarios. Pero serán indemnizados de los daños y perjuicios que el cumplimiento de esta obligación les ocasione (art. 9.1.º.c y d LPH).

Obras necesarias en los elementos comunes:

La comunidad está obligada a realizar las obras de reparación, conservación y mantenimiento que sean necesarias en los elementos comunes, y los propietarios que impidan o demoren su ejecución responderán de las sanciones administrativas que se impongan. En caso de duda sobre la naturaleza de las obras decide la comunidad. Al pago de estos gastos está afecto el piso de cada propietario como si se tratara de un gasto general más (art. 10 LPH).

Los propietarios deberán consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

La nueva LPH también regulará una serie de obras con un régimen especial por tener el carácter de obligatorias, necesarias o por requerir autorización administrativa. En cuanto a las obras ejecutadas por decisión de la Administración, serán obligatorias y necesarias sin previo acuerdo de la comunidad, “cuando sean requeridas por un instrumento de rehabilitación”. En cambio, la división material o agregación de pisos, la construcción de nuevas plantas, alteraciones sustanciales (cerramiento y envolvente) que se incluyan en el ámbito a petición de la propia comunidad de propietarios, requerirán “no ya el acuerdo de la unanimidad como hasta ahora sino de las 3/5 partes”.

Más Información: http://www.balms.es/blog/especialidades/modificaciones-en-la-ley-de-propiedad-horizontal-0

El  I.T.E, Inspección Técnica de Edificios, es un informe técnico sobre el estado de conservación de un edificio, en el que se recoge información relativa al estado de conservación del edificio en sus elementos comunes así como del comportamiento energético de su envolvente térmica (cubiertas y fachadas).

La inspección permite constatar posibles lesiones o deterioros de la edificación al tiempo que analiza la demanda energética del mismo con el fin de establecer unos criterios para priorizar las intervenciones de rehabilitación posteriores.

Los administradores de fincas proponen una modificación del decreto-ley que recoge las inspecciones técnicas de los edificios para que se realicen cada diez años y no a partir de los cincuenta, como recoge actualmente.

En España no existe una concienciación del mantenimiento preventivo. Lo habitual es que surja un problema, se estudie y se arregle, cuando en realidad se debería actuar de forma preventiva para evitar patologías.

El interés de los administradores colegiados reside, en todos los casos, en la  búsqueda más eficiente, económica y socialmente justa, buscando los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparaciones y mantenimiento del  inmueble.

El problema general es que los vecinos de una comunidad no tienen asumido que la vivienda individual empieza en el portal de la escalera.
Un problema que está afectando directamente a la conservación de los edificios es la morosidad en las comunidades, generadas por los propios vecinos, los bancos y las empresas constructoras.

El impago de las cuotas y las derramas extraordinarias retrasa la ejecución de las obras necesarias para la conservación y el mantenimiento de edificios.