A veces, podemos pensar que cambiar algo que no nos gusta, es más dificil de lo realmente es, por ello, en muchas ocasiones «aguantamos» con un servicio o una gestión que no nos satisface. Si es su caso, y una de estas cuestiones es la Administración de su Finca, podemos decirle que es más sencillo de lo que nos hacen creer.
1.- Comprobar duración del contrato con el actual Administrador:
EL NOMBRAMIENTO ESTARÁ REFLEJADO EN EL LIBRO DE ACTAS. Normalmente el libro está en manos de administrador, pero debe haber mandado una copia de cada reunión ordinaria y extraordinaria celebrada. Si no se dispone de esta información, se puede solicitar que nos envien una copia de las actas o que nos dejen revisar los libros de actas de nuestra comunidad. No obstante, tampoco es estrictamente necesario tener esta información, sólo que nos evitará que nos solicite una indemnización.
O bien se acuerda el cese en Junta, se le comunica, pero fijando como fecha de cese cuando complete el año ( hasta la fecha que comenzó a administrar o renovación tácita anual de esta fecha).
2.- Convocar Junta
Hay dos opciones:
1.- Esperar a que se haga la junta ordinaria, convocada por el Presidente como todos los años, por lo que tendrá la presencia del Administrador que se quiere echar. En el punto de cambio de órganos de gobierno se deliberará por mayoría de votos siempre que sume la mayoría de las cuotas de participación presentes.
2.- Instar a que la junta se realice cuanto antes para echarle, en lo que se denomina junta extraordinaria, para ello se necesita:
Que lo considere conveniente el presidente (Art. 16.1 LPH)
Que lo pidan la cuarta parte de los propietarios de la comunidad
Que lo pidan la cuarta parte de los coeficientes de participación
O mediante junta extraordinaria, que tendrá que estar reflejado el cambio de administrador en el orden del día, para lo cual el propietario debe comunicar por escrito, al Presidente que quiere que se trate ese aspecto en la junta (artículo 16 LPH)
Se recuerda que todos los propietarios deben ser convocados con una antelación mínima de 7 días hábiles (no cuentan domingos ni festivos) y además se deberá poner la convocatoria en el tablón de la comunidad . Una vez se haya conseguido el acuerdo (por mayoría simple) se realizará el acta, que tras ser enviada a los vecinos y esperado un periodo establecido para las alegaciones de los propietarios en el caso de que estén en desacuerdo, surtirá efectos legales.
No es necesario elegir en la misma junta al que va a ser el nuevo administrador, sino que puede ser elegido en otra junta. Aunque es recomendable haber elegido al menos 3 presupuestos para que , se pueda debatir en la misma junta el posible nuevo Administrador.
No obstante, Le asesoramos sobre cómo realizar el cambio de administrador y nos encargamos de solicitar la documentación al antiguo Administrador y de llevar al día todos los asuntos de su Comunidad, con el compromiso de una eficiente gestión.
Ponemos a su disposición una Plataforma Interactiva a través de la cual podrá participar activamente en la gestión de «SU COMUNIDAD». Accederá Online a la documentación referente a su comunidad, contratos, presupuesto, facturas, actas, balances contables etc…, proporcionándole MAXIMA TRANSPARENCIA en todas las gestiones.
El Bien Común es aquello que aumenta el bienestar y la felicidad de todas las personas de una comunidad (no sólo de algunas).
Todos buscamos asegurar nuestra supervivencia, ser libres y conseguir nuestra propia autonomía, vivir en un entorno favorable y relacionarnos constructivamente con las demás personas. Maximizar esto y conseguir la situación óptima debería ser el objetivo último de toda organización social.
¿Qué propone la Economía del Bien Común?
Volver a convertir el dinero en un medio y no un fin. Establecer como principios básicos la colaboración y el beneficio mutuo.
Para ello hay que medir lo que realmente importa: el Bien Común. Ante cualquier actividad económica, preguntarnos qué impacto tiene en las personas y en la naturaleza. Si para cumplir sus fines se necesitan recursos económicos, se buscan. Pero si la ganancia implica destrucción de las personas, se evita.
¿Cómo funciona la Economía del Bien Común?
El núcleo de la EBC consiste en que las empresas, además de su resultado económico, se comprometen a respetar:
La Dignidad Humana.
La Solidaridad y Justicia.
La Sostenibilidad Medioambiental.
La Transparencia y Participación democrática.
Los negocios que mejor cumplan estos valores tendrán ventaja competitiva en esta nueva economía. Para ello:
1. EMPRESAS Y ORGANIZACIONES CALCULAN SU BALANCE DEL BIEN COMÚN.
A través de la Matriz del Bien Común, demuestran su contribución al Bien Común. Con ella queda claro cómo de justas, sostenibles y transparentes son.
2. LOS PRODUCTOS RECIBEN UNA ETIQUETA EBC CON SU PUNTUACIÓN DEL BIEN COMÚN.
Esto permite a los consumidores tomar decisiones realmente informadas sobre los productos y servicios que adquieran.
3. LAS POLÍTICAS Y REGULACIONES PROPORCIONAN VENTAJAS A LAS ORGANIZACIONES DEL BIEN COMÚN.
A través de impuestos, incentivos y otras medidas, los gobiernos ayudan a las empresas con buena contribución al Bien Común a ofrecer mejores precios y ser más competitivas en el mercado.
La Matriz del Bien Común
Es una tabla que relaciona los 4 valores básicos con 5 grupos de personas. Esto define 20 temas, cada uno de ellos se puede puntuar por sí mismo, y hay una puntuación global que los resume todos. Esto ofrece una visión exhaustiva de cómo contribuye una organización al Bien Común en todas las dimensiones del comportamiento ético.
Además existe el Balance del Bien Común, un documento en el que se describe la organización y se justifica la puntuación de cada uno de los temas, aportando evidencias que pueden ser auditadas externamente.
Más de 2000 empresas EBC y casi 400 han elaborado el Balance del Bien Común. Espais per Conviure es una de ellas y os anima a participar también de este movimiento colectivo.
Hay que recordar la importancia de presentar correctamente, y en plazo, las declaraciones y liquidaciones a que las Comunidades de propietarios vienen obligadas, dado que cualquier error u omisión podría suponer para el presentador molestias innecesarias, que pudieran derivar incluso en la apertura de un procedimiento sancionador por parte de la Agencia Tributaria.
Ingresos por actividades económicas
Cualquier actividad que le genere ingresos, como el alquiler de zonas comunes, antenas de teleoperadores, anuncios publicitarios en fachada, etc .
. Asimismo, asegura que “se ha de expedir certificado a cada uno de ellos para que declaren el rendimiento imputable en sus respectivas declaraciones”. “En todo caso, si las rentas superan los 3.000 euros anuales, deberá presentar el modelo 184 de declaración informativas de entidades en régimen de atribución de rentas”.
Subvenciones recibidas
Las administraciones públicas llevan años destinando, en sus distintos niveles, ayudas a la rehabilitación y mantenimiento de viviendas y edificios. Una vez adjudicadas y recibidas, y como indica el artículo 33 de la Ley de IRPF 35/2006, estas cantidades han de ser declaradas correspondientemente en calidad de ganancias patrimoniales.
Calendario tributario
La Agencia Tributaria aprueba y publica anualmente el calendario contribuyente, en el que se incluyen las obligaciones correspondientes a las comunidades de propietarios.
Cada vez son más complejas las obligaciones, que afectan a las Comunidades de Propietarios, por lo que la autogestión por parte de los propietarios cada vez se complica, y es más necesaria la ayuda de un Administrador de Fincas Colegiado que actúe con todas las garantías para la tranquilidad de los vecinos.
Se conoce como Segundo Dividendo Digital
al conjunto de frecuencias entre 694 y 790 MHz (banda 700 MHz) que hay que
liberar antes del 30 de junio de 2020
para que éstas puedan ser utilizadas para el despliegue de servicios de 5G.
¿Por qué debemos llevar a cabo este proceso?
Se debe cumplir un mandato europeo
por el que esta banda debe estar plenamente disponible antes del 30 de Junio
del 2020 y afecta a toda la Unión Europea.
¿Necesito algún dispositivo externo para ver HDTV?
Un decodificador es imprescindible para la recepción de contenidos en alta
definición.
¿Cómo afectará el Segundo Dividendo Digital a los ciudadanos?
En primer lugar, el cambio de frecuencias de algunas emisiones TDT
requerirá la adaptación de las
infraestructuras de recepción colectiva en los edificios.
¿A quién tengo que llamar para que me haga la instalación?
La adaptación deberá realizarla un instalador de telecomunicaciones
registrado. Será el administrador de fincas o el presidente de la comunidad
de vecinos quien tenga que ponerse en contacto con un instalador de
telecomunicaciones registrado para que compruebe el tipo de infraestructura de
recepción de televisión que dispone e indique los cambios que deban realizarse.
El pasado abril de 2019 el Gobierno español aprobó un Real Decreto con el fin de impulsar el autoconsumo eléctrico (con energías renovables) en España, permitiendo una reducción considerable en el recibo de la luz, pudiendo ahorrar hasta un tercio de la factura.
El Real Decreto en cuestión está más pensado y enfocado a las pequeñas empresas y hogares, pudiendo éstos verse compensados en las futuras facturas gracias a la electricidad que puedan llegar a producir por ellos mismos pero no haya sido consumida de manera inmediata.
¿Pero cómo funciona a partir del Real Decreto?
Por un lado y sin precedentes hasta ahora, los vecinos de la comunidad, los edificios que tengan límites comunes los unos con los otros e incluso las empresas que estén cerca las unas de las otras, podrán compartir una instalación de autoconsumo.
Compensación por parte de las comercializacoras
Además de ello, se permitirá la instalación de un mecanismo más simplificado, el cual permite que las comercializadoras eléctricas puedan compensar a las personas que practiquen dicho autoconsumo, descontando de la factura de los consumidores la electricidad que ellos mismos estén aportando a la red eléctrica y no estén consumiendo en la empresa u hogar.
Condiciones de uso:
Esta medida no será aplicada a aquellos usuarios que dispongan de instalaciones de autoconsumo eléctrico cuya potencia sea igual o mayor a los 100 kilovatios. Si se da el caso de tener una instalación que cumpla esa condición, ha de ser una instalación cuya energía sea de origen renovable (lo cual no supondría, a priori, ningún problema pues lo más común es el uso de placas fotovoltaicas).
Otra de las condiciones es la imposibilidad de obtener beneficio económico mediante la transacción monetaria de energía, es decir, en ningún momento las comercializadoras abonarán un dinero a los usuarios que realicen esta práctica , simplemente se les aplicará un descuento en la factura. De esta forma, los usuarios y empresas que formen parte de este sistema podrán ver rebajado su recibo hasta un 35% del costo final.
De la misma forma y siguiendo la lógica del punto anterior, si el usuario en cuestión generase más energía eléctrica de la que consumen en realidad, no verán en su factura final ni un descuento mayor al 35% ya mencionado ni un abono monetario.Las comercializadoras de Iberdrola, EDP, Endesa, Repsol y Naturgy que ofrezcan el llamado Precio Voluntario del Pequeño Consumidor (también conocido como PVPC) tendrán la obligación de ofrecer las condiciones arriba descritas, pudiendo hasta ofrecer un descuento del 100% de la electricidad consumida O dicho de otra manera, aquellos hogares sujetos a la tarifa regulada del mercado que sean practicantes del autoconsumo tendrán la posibilidad de ver en su factura una rebaja equivalente a toda la electricidad que aportan.
Por otro lado, para las comercializadoras eléctricas que operen en el mercado liberalizado, tendrán la oportunidad de pactar con sus usuarios las condiciones de la compensación.
Asesoría fiscal, laboral y contable empresas, Asociaciones y Fundaciones, Comunidades de Propietarios.
Área Laboral:
-Precios
por gestión mensual de 1 trabajador (incluye primera alta y contratación,
nómina, Seguros sociales, modelo 111)………..40 euros
-Por
cada trabajador añadido, que incluirá los mismo servicios la tarifa mensual
será de…………………………………………………….8 euros
Área fiscal y contable de sociedades integral:
-La gestión incluye la contabilidad
mensual, los impuestos trimestrales, los
resúmenes anuales de impuestos (190-180-390) y el Impuesto de Sociedades y modelo 347 y quedan excluidas las
tasas del Registro Mercantil u otros
Registros análogos:
Nivel
de contabilidad bajo (Menos de 150 asientos al año) ……………………………………………….…75
euros
Nivel
de contabilidad medio( de De 150 a 400 asientos al año)……………………………………………110
euros
Nivel
de contabilidad alto(De 401 a 1000 asientos al año)……… ……………………………………180 euros
A
partir de 1000 asientos al año- Dependiendo del volumen de facturas
Área fiscal y contable de Autónomos:
-La gestión mensual incluye la
llevanza de libros de ingresos y gastos, los
impuestos trimestrales, los resúmenes anuales de impuestos (190- 180-390) y el modelo 347, queda excluido
el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
Menos
de 20 facturas- 50 euros
Entre
20 y 50 facturas- 70 euros
Entre
51 y 100- 100 euros
A
partir de 100- Dependiendo del volumen de facturas
Otros servicios: se
refiere a la elaboración de impuestos de forma individualizada, en caso de que
la sociedad o bien el autónomo se encarguen de su propia contabilidad y
únicamente requieran la elaboración puntual de impuestos. Se incluyen también
aquí los honorarios por la elaboración del Impuesto Sobre la Renta para
particulares:
-Modelo 200 (anual Impuesto de
Sociedades)…………………90 euros
-Modelo 347 (operaciones con
terceros)…………………………65 euros
-Declaraciones de Renta
particulares…………………….Desde 40 euros*
*Las
declaraciones de renta varían en función de cada caso, normalmente este precio
incluye las de ejecución más sencilla, pero depende del nivel de complicación
que el precio se eleve o no.
Para cualquier otro servicio que no haya sido
tarificado en este documento, como la constitución de sociedades, asociaciones,
altas en hacienda o inscripción de empresas en la seguridad social etc, sería
conveniente la petición de un presupuesto o una valoración que dependería del
caso concreto.
Si eres de las personas que residen en una vivienda unifamiliar, seguramente en tu garaje habrá algún enchufe. En caso de que vivas en una finca con un garaje comunitario, lo habitual es que no haya ningún tipo de enchufe, o que si lo hay sea propiedad de la comunidad.
Con un enchufe convencional puedes recargar tu coche de forma ocasional, solo debes tener en cuenta que la toma de tierra de la instalación esté correctamente instalada.
Para cumplir con las normativas, en este caso con la ITC BT-52, se debe tener un circuito exclusivo de recarga que no supere los 9.2 kW de potencia.
Pero si quieres recargar a mayor velocidad deberías instalar una base mural o wallbox, que dispone de un conector específico para recargar los coches eléctricos. Se puede instalar un cable con una sección mayor, con mayor suministro eléctrico y de mayor potencia, que ofrece la posibilidad de integración y comunicación en una red inteligente, más conocida como smartgrids.
Los costes son relativamente económicos, ya que pueden oscilar entre los 0 euros en caso de que ya dispongas de un enchufe en tu cochera particular, y los 500 u 800 euros si decides instalar un wallbox. Si te decantases por una base mural de recarga más sofisticada, el precio aumentaría.
Viviendas de nueva construcción
En caso de residir en un edificio recientemente construido, en el Real Decreto 1053/2014 se pone de manifiesto que en los garajes comunitarios debe existir una preinstalación con la que poder realizar recargas en los vehículos eléctricos. De este modo la derivación necesaria a cada plaza se hará de una forma más sencilla.
En los aparcamientos nuevos de oficinas, de uso público, flotas e incluso empresas es de obligatorio cumplimiento que cada 40 plazas haya una estación de recarga.
Plaza de garaje comunitario
Para instalar un punto de recarga tan solo se ha de informar a la comunidad, ya que desde la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal no es necesario someterlo a la aprobación por parte de la junta de propietarios. Por tanto, con informar por escrito al Presidente o administrador del edificio y guardar una copia de dicho documento con fecha y firma o sello para poderlo justificar, es suficiente.
Una vez informada la comunidad, el siguiente paso es contactar con un instalador electricista autorizado para que efectúe tal instalación, adecuándose al REBT y garantizando en todo momento la seguridad y la calidad de la instalación. Para ello se utiliza un sistema de protección contra posibles sobretensiones o contactos indirectos.
Lo normal sería que se hiciese una derivación de tu instalación eléctrica hasta la plaza de garaje para, de ese modo, poder aprovechar el mismo contrato eléctrico que te suministra en tu casa.
Llegados a este punto tendrás que decidir: puedes utilizar el propio contador del suministro o realizarlo a través del cuadro general de mando y protección de tu casa.
Si utilizas la primera opción, la ventaja que obtienes es que al estar todo situado en la planta cero o en el sótano, la distancia a recorrer no es mucha, por lo que el coste de la instalación será más asequible. Aunque eso sí, necesitarás un contador electrónico o digital.
Si finalmente te decantas por la segunda opción, tendrás un control sobre la línea del circuito desde tu propia casa, ya que tendrías instalado el diferencial y hasta un pequeño contador o programador. El mayor inconveniente es que a mayor altura, más metros de cable necesitarás para llegar a tu vivienda y por tanto será más caro.
Para un punto de recarga lenta, en principio no se necesitaría realizar un segundo contrato, ahorrando de esta manera todos los costes que eso acarrearía, aunque sí podría hacerse si así lo precisases. En cualquier caso, antes de modificar tu instalación es conveniente que te asegures de las características del nuevo vehículo antes de adquirirlo.
El precio que suele rondar la realización de esta instalación puede oscilar entre los 1.000 y los 1.600 euros.
Instalación desde el propio contador del garaje comunitario
Se dan muchos casos en los que el usuario tiene la vivienda en una ubicación y busca una plaza de garaje en un lugar diferente. En estos casos, o cuando no se puede realizar la derivación por problemas técnicos, se puede hacer una derivación eléctrica desde el propio contador del garaje.
La instalación no se verá modificada con la derivación desde el contador individual, aunque será necesario un segundo contador en la derivación para que no sea la comunidad de propietarios la que asuma ese gasto de tu punto de recarga.
En este caso, la comunidad además de ser informada debe aprobarlo.
Nuevo suministro
En este caso se contrata un nuevo suministro que lleva su propio contador y, por supuesto, su coste fijo correspondiente. Esta solución es, sin duda, la más cara, puesto que te obliga a abonar dos contratos con sus dos correspondientes facturaciones.
Se nos presentan dos formas diferentes de realizarlo:
– A través de un gestor de carga donde es él mismo el que costea la instalación y paga a la compañía por el suministro y consumo. Es decir, es una empresa que oficialmente puede revender electricidad para recargar coches eléctricos. Tu solo abonarías de forma mensual lo estipulado en vuestro contrato. Se suelen poder contratar tarifas planas o bonos.
– La otra opción es que el suministro sea una instalación troncal y sirva para varios puntos de recarga. De ese contador principal se derivarían tantos contadores como puntos de recarga fueran necesarios. Esta solución se antoja como la más adecuada en aquellos garajes donde se necesiten varios puntos o que disten de las viviendas habituales de los usuarios.
¿Qué complejidad tiene la instalación para la recarga de un vehículo eléctrico?
En aquellos edificios o comunidades que no dispongan de una preinstalación, la complejidad de la misma depende de las condiciones del edificio.
El primer factor a tener en cuenta es que los costes de instalación deber correr por cuenta de la persona que precisa el punto de recarga, y que no debe dañar los elementos o las instalaciones comunes del edificio. Si esto sucediese habrías de hacerte cargo, algo totalmente lógico y comprensible.
La instalación es simple, ya que únicamente ha de llevarse un cable hasta la plaza de garaje, aunque la mayor dificultad está en hacerlo llegar hasta ella. Dependiendo del tipo de construcción se podrán aprovechar los falsos techos, pero si no se pudiesen utilizar las instalaciones existentes o no existieran, lo más económico es que los cables se queden vistos. No suele haber ningún problema estético en un garaje, y es más cómodo que realizar obras de albañilería.
En la plaza de garaje se coloca un cuadro de mando, un diferencial y la base mural de carga que más se adecúe a tu vehículo.
Conclusión
Siempre vas a encontrar la mejor solución para poner un punto de recargaen tu garaje comunitario, y cada vez hay más empresas que se ocupan de ofrecerte las mayores comodidades. Esto es debido a que la demanda de coches eléctricos está en aumento.
Hoy en día es necesario que las comunidades de vecinos se digitalicen debido a que todo lo relacionado con las gestiones de la comunidad, juntas, actas, cuentas y demás resulta tedioso. Por lo general los propietarios/as de comunidad no son participativos porque huyen de los conflictos con sus vecinos. Las nuevas tecnologías ayudan a la participación evitando problemas asociados a las reuniones de vecinos.
Despachar con un simple golpe de click las cuestiones de la comunidad es una hecho real y las plataformas digitales, correo electrónico, redes sociales y mensajes al móvil ayudan a que sea posible. La gestión digital de las fincas gana cada vez más adeptos porque reporta agilidad, transparencia y democracia. Los propietarios están más al día de las cuestiones comunitarias y se percibe mucho más la transparencia.
Las nuevas tecnologías evitan desplazamientos a los propietarios ya que lo que necesitan lo tienen al momento y a cualquier hora del día. No depende del administrador para consultar temas comunitarios. La comunicación propietario/a administrador es más fluida y se evita que los problemas se enquisten por falta de comunicación. Los propietarios pueden hacer propuestas en cualquier momento y comprobar al instante si tienen apoyo o no por parte del resto de propietarios.
La inmediatez es fundamental y este tipo de plataformas interactivas ayudan en la gestión de las comunidades. Las ventajas parecen evidentes, tanto para administrador como para propietarios: ahorro de costes (papel, correo, sobres…); inmediatez en la tramitación de incidencias; consulta desde cualquier lugar con acceso a Internet sin necesidad de llamar a nadie etc….
1.- Cuando se celebra un contrato de arrendamiento es obligatoria la entrega de una cantidad de dinero en concepto de fianza por el alquiler.2.- El inquilino es quien tiene la obligación de entregar dicha cantidad y el arrendador quien deba exigirla.3.- El importe de la fianza será el equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y de dos meses para uso distinto del de vivienda (ej: locales de negocio).4.- El arrendador no podrá exigirle al inquilino por este concepto de fianza cantidades superiores a las señaladas en el punto anterior.
5.- El importe de la fianza debe ser ingresado por el arrendador en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el piso o local arrendado.
6.- En el supuesto de que no se deposite la fianza en los plazos establecidos por la Comunidad Autónoma, le serán impuestas al arrendador, que es el obligado a su ingreso, una serie de multas, recargos e intereses de demora.
7.- Cada Comunidad Autónoma tiene competencias exclusivas en materia de fianza de alquileres, por lo que habrá que acudir a su legislación propia.
8.- No debemos confundir este tipo de fianza que hay que ingresar en la Comunidad Autónoma, con las cantidades que el dueño puede exigirle al inquilino para garantizar el impago de rentas o daños producidos en la vivienda (“garantías complementarias“).
El plazo para que el arrendador deposite la fianza será dentro de los 15 días hábiles siguientes a la celebración del contrato de arrendamiento.El depósito de la fianza de alquiler en la Comunidad Valenciana deberá hacerse en los siguientes Registros:– Registro de la Dirección Territorial de Hacienda de Castellón (Plz. Tetuán, 38).– Registro General de la Conselleria de Hacienda de Valencia (c/ Palau, 12).
– Registro de la Dirección Territorial de Hacienda de Alicante (c/ Churruca, 25).
– Registro de la Dirección Territorial de Hacienda de Valencia (c/ Gregorio Gea, 14).
Además de estos Registros, podrá presentarse la documentación exigida en cualquier otro Registro de cualquier órgano administrativo perteneciente a la Administración General del Estado, Comunidades Autónomas o Ayuntamientos (siempre que en este último caso se haya firmado el oportuno convenio).
La documentación para efectuar el depósito de la fianza de alquiler en la Comunidad Valenciana, será:
Copia NIF o NIE de arrendador y arrendatario.
Copia del contrato de arrendamiento.
Copia del recibo del IBI del inmueble que se arrienda.
El modelo 806 de Hacienda, donde conste el ingreso de la fianza.
Una vez se extinga el contrato de alquiler, el arrendador tiene que solicitar la devolución de la fianza. Si transcurre el el plazo de un mes desde la solicitud y no se le ha reintegrado el importe depositado, dicha cantidad devengará a su favor el interés legal.
No cumplir con el depósito de la fianza de alquiler en la Comunidad Valenciana es considerado como una infracción grave (artículo 68.13 Ley 8/2004) que lleva aparejado la imposición de multas de hasta 3.000 euros, recargos e intereses de demora.
LPH, TÍTULO CONSTITUTIVO, ESTATUTOS, NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR Y ACUERDOS EN JUNTA
Si tuviéramos que hacer un orden jerárquico de la normativa y su rango, diríamos que el primer nivel corresponde al art. 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, el segundo nivel correspondería al Título Constitutivo y los Estatutosy el tercer nivel a las Normas de Régimen Interior y los propios Acuerdos resultantes en las Juntas.
Las normas del primer nivel dimanan del Parlamento, Comunidades Autónomas o Ayuntamientos y las normas del segundo y tercer nivel dimanan de los propios ciudadanos o de la voluntad de los comuneros que pueden decidir acordarlas o prescindir de ellas.
La Ley de Propiedad Horizontal
tiene por objeto la regulación de la forma especial establecida en el art. 396 del Código Civil, que se denomina Propiedad Horizontal. Los artículos que componen esta Ley tienen carácter imperativo y obligan a todos los propietarios por ser de derecho necesario.
El Título Constitutivo
es aquel Título por el cual la vivienda existe desde un punto de vista jurídico, cobrando individualidad propia. El promotor de una vivienda acude ante Notario y otorga la Escritura de obra nueva y división horizontal (título constitutivo), independizando cada uno de los elementos de las viviendas, locales, trasteros, plaza de garaje, etc.
El artículo 5 de la LPH, indica cual debe ser el contenido del Título Constitutivo
El Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales, describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijara la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El Título Constitutivo es la regla que define de forma trascendental el ámbito de la Propiedad Horizontal del edificio, además debe incluir el coeficiente de cada finca de forma independiente para poder saber cuál es la participación en las cargas y los posibles beneficios sobre el conjunto de las instalaciones y elementos comunes. El coeficiente se expresa en porcentaje. Sobre este coeficiente se determina el importe de la cuota que nos corresponde pagar. La suma de los coeficientes será 100.
Lo normal es que El Título Constitutivo lo redacte el propio promotor de las viviendas antes de su venta y escrituración, pero si la venta la realiza entregando la posesión o si vende las viviendas en escritura pública y no existe título constitutivo, deberá contar con los propietarios para realizar el correspondiente Título. Una vez que el Título Constitutivo se eleva a público mediante su correspondiente escritura, esta cuando se inscribe obliga a todos los que compran la vivienda.
Los Estatutos
pueden existir o no en una vivienda, su otorgamiento es una facultad del Promotor y/o de los Comuneros, pero no está obligados a hacerla efectiva. Pueden añadirse en el propio Título constitutivo o pueden hacerse años después inscribiendo los mismos en el Registro de la Propiedad. Naturalmente también pueden modificarse.
Los Estatutos no deben de contravenir las normas de derecho necesario como La LPH o el Art. 396 del Cc. La Constitución o modificación de los Estatutos existentes solo podrá hacerse por la unanimidad de todos los copropietarios. Solo un voto en contra haría inviable la puesta en marcha de los mismos.
Los Estatutos se pueden elevar a público inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, de esta forma los mismos obligan a todos los copropietarios presentes y futuros de la comunidad, o bien pueden hacerse en un documento privado firmado por todos y cada uno de los copropietarios. En este caso los Estatutos tendrán validez para los firmantes pero no para terceros (futuros compradores de los pisos).
Los Estatutos cumplen dos requisitos fundamentales, por un lado constituyen, otorgan o reconocen derechos a favor de los copropietarios, sobre todo cuando este reconocimiento no viene reflejado en ninguna ley de rango superior, o bien pueden regular el ejercicio de derechos de los comuneros, reconocidos por la propia Ley. Si los Estatutos van en contra del principio que dimana de la Ley, es nulo de pleno derecho.
Si los Estatutos infringen una norma de derecho necesario, el Comunero o Copropietario, se verá obligado a soportar las consecuencias a no ser que proceda a la impugnación de ese punto a la Autoridad Judicial y esta declare la nulidad de ese punto. La experiencia cotidiana demuestra que son frecuentes las cláusulas estatutarias claramente ilegales.
El Reglamento del Régimen Interior
es la regla que ocupa el último nivel de la jerarquía normativa en materia de Propiedad Horizontal. Se define en el artículo 6 de la LPH “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.
El Reglamente puede o no puede existir. Puede hacerse sin que haya Estatutos y puede hacer en cualquier momento por parte de los Comuneros. Tiene unas diferencias esenciales con respecto a los Estatutos. El quorum para su aprobación o modificación, es el mismo que para la adopción de cualquier acuerdo ordinario. En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los copropietarios que a su vez representen la mayoría de los coeficientes. Si no se llegara a esa mayoría en primera, puede adoptarse el acuerdo en segunda convocatoria por mayoría de los propietarios asistentes presentes y representados con derecho a voto.
El Reglamento de régimen interior, a diferencia de los Estatutos que puede constituir derechos y ordenar su ejercicio, regula como dice el art. 6 “los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes”. Ejemplos de regulación del Reglamento: Color de las puertas de acceso a las viviendas, horarios de uso de dependencias comunes, régimen de recogida de basuras, horario de funcionamiento de la calefacción, funcionamiento del servicio de la portería, edad mínima del usuario para subir solo en un ascensor, etc.
La aprobación de un Reglamento aun no siendo obligatorio, ofrece la ventaja de que los copropietarios saben a qué atenerse en cada momento, colaborando a una convivencia más ordenada.
Los acuerdos puntuales de las Juntas de Propietarios,
aun no estando incluido en las normas anteriormente descritas, obliga igualmente al comunero a respetar las mismas y cumplirlas. Una Comunidad de Propietarios puede no disponer de unos Estatutos y unas Normas de Régimen Interior y sin embargo suplir esta carencia mediante la adopción de acuerdos concretos cuya vigencia se puede dar de forma indefinida. En este caso la votación requerirá las mismas mayorías que para la adopción del Reglamento del Régimen Interior.
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A veces, podemos pensar que cambiar algo que no nos gusta, es más dificil de lo realmente es, por ello, en muchas ocasiones «aguantamos» con un servicio o una gestión que no nos satisface. Si es su caso, y una de estas cuestiones es la Administración de su Finca, podemos decirle que es más sencillo de lo que nos hacen creer.
