Administracion de fincas blog

Conocer nuestros derechos y obligaciones como propietarios de un animal es fundamental para una convivencia satisfactoria con los vecinos de nuestra comunidad.

Una de las obligaciones de los dueños de un perro es evitar molestias al resto de los vecinos con quienes convive, porque es el dueño del perro el que debe adaptarse a las circunstancias, por ejemplo, si coincide en el ascensor con un vecino que tiene miedo a los perros es el dueño del perro quien deberá ceder el paso al vecino.

Los estatutos de la comunidad de vecinos pueden recoger la prohibición de la presencia de animales de compañía en la finca. Sin embargo, priman los derechos individuales del dueño del animal, por lo que esta norma se puede impugnar.

Los gabinetes jurídicos con los que cuentan algunas asociaciones de protección animal asesoran a los ciudadanos que lo soliciten en estos casos.

La Ley sobre Propiedad Horizontal no prohíbe convivir con animales y se pueden impugnar estatutos de vecinos que sí lo impidan.

La Ley 49/1969, sobre Propiedad Horizontal no prohíbe la tenencia de animales domésticos en las viviendas privadas. Sin embargo, los ayuntamientos sí pueden limitar el número de animales que se pueden tener en casa. Por su parte, el concepto y requisito para declarar un espacio como núcleo zoológico se recoge en la legislación de las comunidades autónomas.

De esta manera, cuando en una vivienda hay cuatro o más perros, se suele exigir la declaración de núcleo zoológico. Con este requisito se pretende garantizar las correctas condiciones higiénico-sanitarias del lugar donde viven los animales.

Las recomendaciones que los administradores colegiados recomiendan a los propietarios que tienen perros en sus viviendas con respecto a la comunidades de propietarios donde conviven, son las siguientes:

• En el caso de comprar o alquilar una vivienda, consultar con antelación los estatutos de la comunidad de vecinos.
• Evitar ladridos excesivos y la presencia del perro en zonas prohibidas para ellos.
• Los derechos individuales se anteponen a la normativa recogida en los estatutos de una comunidad de vecinos al respecto de la tenencia de animales.
• Educar al perro para que sea respetuoso con el resto de personas y animales con quienes convive.
• Utilizar la correa cuando corresponda y recoger los excrementos para evitar molestias a terceras personas.

Las molestias causadas por los vecinos es una de las más frecuentes de las comunidades de propietarios, música a un volumen exagerado, malos olores, humos, basura en la escalera etc….

Terminar con estas conductas puede ser un proceso simple. El presidente de la comunidad puede requerir al vecino el cese de las mismas, pero puede ser que el infractor persista y en ese caso la única opción es emprender acciones legales que pueden terminar en sanciones de diversas indole o incluso la privación del uso de la vivienda hasta tres años.

Los administradores colegiados, tambien disponen de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la comunidad donde residan y deben ofrecer a las comunidades de propietarios que gestionen soluciones tanto en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión.

Para comenzar estas acciones legales, el presidente o el administrador, debe denunciarle en el juzgado de primera instancia, pero para ello debe contar con la autorización del resto de vecinos, que tendrán que haberse reunido previamente en una junta extraordinaria y aprobar el inicio de las acciones legales correspondientes.

A partir de ese momento, es el juez (con ayuda de la inspección de agentes municipales) es el que considerará si se está cometiendo un delito o si sólo se trata de una comunidad de vecinos demasiado alarmista. También deberá determinar si el propietario está incurriendo en alguna infracción clasificada por la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta norma establece que al propietario y al ocupante del piso o local «no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, acciones que resulten dañosas para la finca o que puedan ser consideradas por la autoridad como actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

En estos tiempos de crisis, algunas comunidades de vecinos se plantean la posibilidad de instalar en su azotea una antena de telefonía móvil, para hacer frente a los gastos comunitarios y suponga un ahorro para los propietarios.

A efectos de comunidad, la instalación de antena de telefonía móvil en la cubierta se considera como «arrendamiento de elementos comunes que no tienen asignado un uso específico en el inmueble».

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.1 dice lo siguiente: «los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios».Esto quiere decir que si la mayoría de los vecinos están de acuerdo en cualquier tema comunitario, este acuerdo obliga al resto de los copropietarios.

Este mismo artículo establece doble mayoría (de propietarios y cuotas) del 60%, y prevé que se consideren favorables los votos de los ausentes, a menos que comuniquen su oposición por escrito al Secretario, dentro de los treinta días siguientes al que les fue comunicado el acuerdo.

Hay que tener en cuenta que pueden considerarse afectados cuatro tipos de residentes en el edificio:

1.- Aquellos que utilicen marcapasos o cualquier otro dispositivo médico que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos del repetidor.

2.- Vecinos próximos físicamente a la antena (últimos pisos) que se verán expuestos a niveles más altos de campos electromagnéticos.

3.- Quienes no quieran asumir el posible riesgo para su salud y la de su familia.

Hay quienes opinan que el acuerdo debe tomarse por unanimidad, en base a la posible alteración de la estructura del edificio por el sobrepeso que puede representar, y también por la construcción de la caseta que lleva consigo.

Como administradores colegiados, debemos ofrecer soluciones a las comunidades tanto en el ámbito administrativo, como en el técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión.

Extracto de: http://www.20minutos.es/noticia/1663790/0/antena-telefonia/comunidad/vecinos/#xtor=AD-15&xts=467263

Cuando una persona compra un piso, un local o un garaje, adquiere parte del edificio en el que se encuentra. Como propietario, tiene derecho a disfrutar de las zonas comunes (escalera, ascensor, piscina, azotea),  pero también tiene que hacer frente a los gastos de mantenimiento y reparación de los mismos.

Una comunidad de vecinos, es el conjunto de los propietarios de un mismo edificio que comparten la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias y aunque no residan en él.

Las comunidades de vecinos están sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal, un extenso y detallado texto que regula el artículo 396 del Código Civil.

Como norma general, la comunidad de vecinos debe ocuparse del «sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios» para «que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad».

Servicios comunes

No todos los edificios son iguales por su antigüedad y arquitectura así como por sus ocupantes y ubicación, por lo tanto, los servicios comunes también varían.

Por supuesto, los más habituales son el suministro de electricidad, agua y el servicio de limpieza, destinados a la zona del portal y las escaleras. Pero a estos debemos sumar el mantenimiento técnico del ascensor y la contratación de un administrador de fincas.

Los imprevistos en el edificio corren por cuenta de la comunidad, de ahí que muchas compañías de seguros ofrezcan paquetes especialmente diseñados para estos casos y que muchas comunidades se decidan a contratarlos.

Las incidencias más preocupantes y comunes son los daños materiales producidos por incendios, explosiones, caída de rayos, fugas de agua e inundaciones, así como las reparaciones estructurales y estéticas que deban realizarse tras un siniestro.

No obstante, las aseguradoras también ofrecen asistencia legal, indemnizaciones por responsabilidad civil o servicios de salvamento y alojamiento temporal en hoteles cuando el edificio queda inhabitable.

En algunos países está totalmente prohibido el uso de ascensores por menores de 14 años, siempre y cuando no se encuentren bajo el cuidado y el acompañamiento de sus padres. Estadísticamente los accidentes provocados por el uso de ascensores por menores son muy altos, por lo que es una cuestión muy importante a tener en cuenta.

Los ascensores deberían estar debidamente señalizados, poniendo a disposición de los vecinos, por parte de la empresa mantenedora, información clara y resumida. Los accidentes más comunes por menores es la caída por negligencia en el hueco del ascensor.

Otro accidente muy común es quedar atrapados entre las puertas. En las de formato tijera es obligatorio que contengan un protector para los pies llamado guardapiés. En caso contrario el ascensor arranca quedando el usuario atrapado con su pie en la puerta, generando lesiones graves.

Después existen una multitud de accidentes que se encuentran mucho más relacionados a cuestiones técnicas y de deficiencias del mecanismo de elevación (por brindar solo algunos ejemplos, fallas en los paracaídas, deficiencias en los cables de tracción, fallas en los paragolpes, etc.).

Los accidentes de ascensores en menores se podrían evitar si se actúa con conciencia y responsabilidad, manteniendo las normas básicas de seguridad y el buen funcionamiento y mantenimiento del ascensor. Es por esta razón que es muy importante que el uso de ascensores por menores se encuentre debidamente controlado y regularizado, a fin de evitar tragedias que cuesten vidas a niños inocentes.

Actualmente no existe ninguna Ley que prohíba viajar a los menores en un ascensor (desde que por normativa se instalaron las puertas interiores de cabina). Pero tiene  que primar el sentido común, y en el caso de una parada del ascensor probablemente un menor no sabrá cómo actuar.

Como alternativa se puede confeccionar un Reglamento de Régimen Interior para regular los detalles de convivencia y utilización de los servicios comunes de una comunidad que obligaría a todos los propietarios, siempre que se apruebe en Junta de Propietarios.

Para alguien que no conoce la ley de propiedad horizontal, la que regula la gestión en cualquier comunidad de propietarios, puede resultar complicado pero gracias a la figura del administrador colegiado, se resuelven las dudas existentes.

Hay unas reglas básicas que ayudan a llevar el día a día en la comunidad, por ejemplo:

1.- El reglamento de régimen interno no puede ir en contra de los Estatutos, ni estos a su vez en contra de la ley de propiedad horizontal.
2.- La libertad de actuación por parte de cualquier propietario irá en función de si es un elemento común o privativo.
3.- La Junta de propietarios es el órgano de gobierno máximo en la comunidad de vecinos.
4.- Para cambiar según qué cosas, se necesita un quórum diferente.
5.- Se pueden impugnar los acuerdos tomados en una junta de propietarios, siempre y cuando se esté al día en el pago de las cuotas comunitarias.
6.- Dejar de pagar la cuota de la comunidad es un problema para el propietario y a su vez para la comunidad.

Un administrador de fincas debe dar una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias:

·    Constitución de la Comunidad.
·    Convocatorias de Juntas Ordinarias y Extraordinarias.
·    Contratación de Suministros y Servicios.
·    Realización, emisión y cobro de los recibos.
·    Gestión y control de la contabilidad comunitaria.
·    Gestión de cobro de morosos, garantizando el cobro del capital pendiente.
·    Protección Jurídica para la comunidad de propietarios.
·    Balances Anuales e información personalizada del estado de cuentas.

Un buen administrador buscará constantemente las mejores alternativas en relación calidad-precio de todas las gestiones realizadas y servicios contratados para la comunidad de propietarios.