Administracion de fincas blog

Para alguien que no conoce la ley de propiedad horizontal, la que regula la gestión en cualquier comunidad de propietarios, puede resultar complicado pero gracias a la figura del administrador colegiado, se resuelven las dudas existentes.

Hay unas reglas básicas que ayudan a llevar el día a día en la comunidad, por ejemplo:

1.- El reglamento de régimen interno no puede ir en contra de los Estatutos, ni estos a su vez en contra de la ley de propiedad horizontal.
2.- La libertad de actuación por parte de cualquier propietario irá en función de si es un elemento común o privativo.
3.- La Junta de propietarios es el órgano de gobierno máximo en la comunidad de vecinos.
4.- Para cambiar según qué cosas, se necesita un quórum diferente.
5.- Se pueden impugnar los acuerdos tomados en una junta de propietarios, siempre y cuando se esté al día en el pago de las cuotas comunitarias.
6.- Dejar de pagar la cuota de la comunidad es un problema para el propietario y a su vez para la comunidad.

Un administrador de fincas debe dar una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias:

·    Constitución de la Comunidad.
·    Convocatorias de Juntas Ordinarias y Extraordinarias.
·    Contratación de Suministros y Servicios.
·    Realización, emisión y cobro de los recibos.
·    Gestión y control de la contabilidad comunitaria.
·    Gestión de cobro de morosos, garantizando el cobro del capital pendiente.
·    Protección Jurídica para la comunidad de propietarios.
·    Balances Anuales e información personalizada del estado de cuentas.

Un buen administrador buscará constantemente las mejores alternativas en relación calidad-precio de todas las gestiones realizadas y servicios contratados para la comunidad de propietarios.

Por nuestra experiencia en administración de fincas y según nuestros conococimientos, no existe ninguna norma que establezca la obligación de tener suscrito un contrato de mantenimiento de puertas de garaje por parte de las comunidades de propietarios.

La norma UNE-EN 12635:2002 + A1: 2009 remite para las operaciones de mantenimiento a las instrucciones que el  fabricante dé al respecto, y señala que  ciertos trabajos de reparación y mantenimiento deben llevarse a cabo por profesionales cualificados.

La contratación de estos profesionales se puede efectuar de forma totalmente libre por la comunidad, pero sin necesidad de suscribir un contrato de carácter permanente y de renovación periódica.

Como administradores colegiados queremos informar que un contrato de mantenimiento libera a la comunidad de responsabilidad en un alto porcentaje, ya que desde ese mismo momento de su suscripción, traspasa la misma al mantenedor, que es el encargado de realizar las inspecciones en la forma y fecha establecidas.

Otra cuestión que se plantea es qué ocurre con las puertas instaladas con anterioridad al 1 de mayo de 2.005. ¿Puede obligar la Administración a la comunidad de propietarios a actualizarla y si no sancionarles?

Estas puertas, en principio, mientras no sufran una modificación, no deben ser adecuadas a la norma UNE-EN 13241-1:2004, pero esto no quiere decir que no deba cumplir otras normas anteriores que regulan la seguridad de las puertas.

¿En que consiste el Marcado CE?

Es un sistema para caracterizar productos de la construcción. Proviene de una directiva europea de Febrero de 2009 para garantizar la libre circulación de mercancías en la UE y marca requisitos esenciales a los productos de construcción, tales como, la resistencia mecánica y la estabilidad, la seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización, protección contra el ruido y el ahorro de energía y aislamiento térmico. Este proceso incluye una declaración de conformidad por parte del fabricante que certifica que cumple los requisitos del MARCADO CE.

Gastos Generales:

Es obligación de los propietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Fondo de Reserva:

Todos los comuneros vienen obligados, con arreglo a su cuota, a contribuir a la creación de un fondo de reserva del 5 por 100, como mínimo, del último presupuesto ordinario de la comunidad. Este se destinará bien a atender las obras de conservación y mantenimiento de la finca, bien a la suscripción de un seguro para daños por riesgos extraordinarios o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble. El fondo habrá de crearse cuando se apruebe el presupuesto anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la ley.

Inicialmente el fondo no será inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario, pero al aprobarse el presupuesto del siguiente ejercicio deberá alcanzar obligatoriamente como mínimo el 5 por 100. Todo lo que se vaya retrasando el fondo para atender gastos de conservación del inmueble se tienen en cuenta como parte integrante del mínimo del 5 por 100. Ahora bien, al aprobarse el siguiente presupuesto los vecinos realizarán, con arreglo a su cuota, las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo.

Más Información: http://www.balms.es/blog/especialidades/modificaciones-en-la-ley-de-propiedad-horizontal-0

A través de la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la Ley de Propiedad Horizontal se ha visto modificada en algunos aspectos, pasamos a detallar algunos de ellos:

Reclamación a los propietarios morosos:

Las comunidades de propietarios se han visto beneficiadas por la modificación operada en la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en el Boletín Oficial del Estado el pasado 27 de junio.

Hasta ahora, al adquirir un inmueble, el nuevo titular respondía de las cuotas del año en curso y anterior desde la fecha de transmisión (artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal), actualmente, con la modificación operada a través de la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el bien responderá con el año en curso y los tres anteriores desde dicha fecha.

Servidumbre de Paso en las Obras:

Los propietarios vienen obligados a consentir en sus viviendas la realización de obras o reparaciones de los elementos comunes, o la instalación de servicios acordados válidamente por la comunidad, permitiendo el acceso a los operarios. Pero serán indemnizados de los daños y perjuicios que el cumplimiento de esta obligación les ocasione (art. 9.1.º.c y d LPH).

Obras necesarias en los elementos comunes:

La comunidad está obligada a realizar las obras de reparación, conservación y mantenimiento que sean necesarias en los elementos comunes, y los propietarios que impidan o demoren su ejecución responderán de las sanciones administrativas que se impongan. En caso de duda sobre la naturaleza de las obras decide la comunidad. Al pago de estos gastos está afecto el piso de cada propietario como si se tratara de un gasto general más (art. 10 LPH).

Los propietarios deberán consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

La nueva LPH también regulará una serie de obras con un régimen especial por tener el carácter de obligatorias, necesarias o por requerir autorización administrativa. En cuanto a las obras ejecutadas por decisión de la Administración, serán obligatorias y necesarias sin previo acuerdo de la comunidad, “cuando sean requeridas por un instrumento de rehabilitación”. En cambio, la división material o agregación de pisos, la construcción de nuevas plantas, alteraciones sustanciales (cerramiento y envolvente) que se incluyan en el ámbito a petición de la propia comunidad de propietarios, requerirán “no ya el acuerdo de la unanimidad como hasta ahora sino de las 3/5 partes”.

Más Información: http://www.balms.es/blog/especialidades/modificaciones-en-la-ley-de-propiedad-horizontal-0

El  I.T.E, Inspección Técnica de Edificios, es un informe técnico sobre el estado de conservación de un edificio, en el que se recoge información relativa al estado de conservación del edificio en sus elementos comunes así como del comportamiento energético de su envolvente térmica (cubiertas y fachadas).

La inspección permite constatar posibles lesiones o deterioros de la edificación al tiempo que analiza la demanda energética del mismo con el fin de establecer unos criterios para priorizar las intervenciones de rehabilitación posteriores.

Los administradores de fincas proponen una modificación del decreto-ley que recoge las inspecciones técnicas de los edificios para que se realicen cada diez años y no a partir de los cincuenta, como recoge actualmente.

En España no existe una concienciación del mantenimiento preventivo. Lo habitual es que surja un problema, se estudie y se arregle, cuando en realidad se debería actuar de forma preventiva para evitar patologías.

El interés de los administradores colegiados reside, en todos los casos, en la  búsqueda más eficiente, económica y socialmente justa, buscando los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparaciones y mantenimiento del  inmueble.

El problema general es que los vecinos de una comunidad no tienen asumido que la vivienda individual empieza en el portal de la escalera.
Un problema que está afectando directamente a la conservación de los edificios es la morosidad en las comunidades, generadas por los propios vecinos, los bancos y las empresas constructoras.

El impago de las cuotas y las derramas extraordinarias retrasa la ejecución de las obras necesarias para la conservación y el mantenimiento de edificios.

En tiempo de crisis y recortes económicos en todos los ámbitos de la vida, las comunidades de propietarios no son inmunes y tampoco las personas que las gestionan, en este caso los administradores de fincas. En las comunidades de vecinos se han ajustado los presupuestos al máximo.

En este sentido los gastos se han reducido un 15% de media ya que los administradores renegocian contratos con los proveedores, como las empresas de mantenimiento de ascensores, limpieza, seguros etc… y se buscan acuerdos con los bancos entre otras fórmulas.

El interés de todo administrador de fincas reside, en todos los casos, en la  búsqueda más eficiente, económica y socialmente justa, buscando los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparaciones y mantenimiento de los inmuebles, valorando siempre la viabilidad de proyectos impulsados por los propios comuneros.

Buscan constantemente las mejores alternativas en relación calidad-precio de todas las gestiones realizadas y servicios contratados para la comunidad de propietarios.

Los honorarios de los administradores también han bajado considerablemente. Antes de la crisis se cobraba en torno a los 7 euros por comunero. Ahora se sitúa en 4 o 5 euros, sin embargo, las comunidades siguen confiando en los servicios ofrecidos por los administradores colegiados.

Otro de los problemas a los que se enfrentan los administradores es la morosidad en la comunidad. Se va incrementando en casi todos los edificios, tanto por parte de particulares como por los bancos o entidades financieras, que no cumplen con sus obligaciones de pago.

Esto supone un coste económico enorme para las comunidades de vecinos que para continuar con los servicios básicos, deben aumentar progresivamente sus cuotas de contribución. Además, el alto coste de la reclamación judicial, agravado por la imposición de las nuevas tasas colegiales, no ayuda a la hora de tomar la decisión de utilizar la vía judicial para solucionar los problemas de morosidad. Pero es importante destacar que el 70% de las reclamaciones realizadas por el procedimiento monitorio culminan con la concesión del cobro.

El objetivo de los administradores colegiados es pensar en cómo hacer más cómodo el acceso y la salida, tanto de la propia vivienda como del edificio, a las personas con minusvalía y movilidad reducida que residen en los edificios que administran.

A continuación queremos explicar el estado de la legislación actual con respecto a las obras de eliminación de barreras arquitectónicas, en los edificios de viviendas:

1.- Obligatoriedad: La comunidad está obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado de los elementos comunes o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que  favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

2.- Si la inversión supera esta cantidad: En este caso requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Es importante la diferencia en el porcentaje para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

En este caso se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (esto supone un 51% de las cuotas de participación).

Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en
el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos, válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en todos los supuestos anteriores, obligan a todos los propietarios.

También se puede recurrir al procedimiento de la Ley 15/95, con el fin de que el interesado y el propietario o la comunidad de propietarios lleguen a un acuerdo sobre la forma de ejecución de las obras de adaptación.

Los derechos están reconocidos a personas con minusvalía física o mayores de 70 años y los requisitos son los siguientes:

•  Ser el titular o el usuario de la vivienda minusválido, con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas.

•  Ser necesarias las obras de reforma en el interior de la finca o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben la resistencia de los
materiales empleados en la construcción y sean razonablemente compatibles con las características, arquitectónicas e históricas del edificio.

Más información: http://www.crmflardero.es/InterPresent2/groups/imserso/documents/binario/lasobrasdeeliminaciondebarrera.pdf

En toda comunidad de propietarios, es fundamental que todos sus ocupantes respeten y cumplan las normas de convivencia.  Sus infractores deben asumir la responsabilidad que diera lugar las reclamaciones, ya fueran administrativas, civiles o penales.

Para ello, los administradores de fincas, deben incluir entre sus servicios, protección jurídica y una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias.

Hoy vamos a hablar, entre ellos, de los portales, escaleras, entradas al edificio, salidas de emergencia, zonas ajardinadas y ascensores:

·    No se tirarán papeles, desperdicios ni otros objetos. No se aparcaran vehículos, bicicletas, carritos, etc… ni se ocuparán las zonas comunes con muebles u objetos no autorizados.
·    Cuando se realicen obras en alguna vivienda se procurará, en la medida de los posible, que la entrada de materiales y recogida de escombros se efectúe antes de las hora de limpieza de la comunidad. El responsable de la obra es el que debe limpiar lo que ensucie, sea la hora que sea.
·    Los patios de acceso deben estar cerrados permanentemente.
·    No está permitido hacer picnic en las zonas ajardinadas
·    Si algún vecino utiliza indebidamente las salidas de emergencia se responsabilizará de las consecuencias en el caso de robo u otros daños causados por personas ajenas a la comunidad.

Ascensores

·    Queda prohibido el uso de los ascensores de una comunidad de vecinos a menores de 12 años que no vayan acompañados por un adulto.
·    Las normas de la casa instaladora deben cumplirse de forma estricta en lo referente al uso y cuidado de los mismos.

El art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal es claro cuando determina, que el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Por lo tanto el arrendamiento de la cubierta del edificio para la instalación de una antena de telefonía móvil será válido con el quórum señalado, aún con el voto en contra del propietario del ático, siempre eso sí que la cubierta no tuviere otro destino, que técnicamente el edificio pudiese soportar la antena, y que no se ocasionase perjuicio alguno a ningún propietario.

El interés de los administradores colegiados, en este caso, debe residir en la  búsqueda más eficiente, económica y socialmente justa, valorando la viabilidad de este tipo de proyectos impulsados por los propios comuneros.

Cuando una operadora de telefonía móvil ofrece a una comunidad de propietarios, comunidad de bienes o propietario único la propuesta de instalación en su propiedad de una antena de telefonía móvil u otra de repetición, lanza una oferta económica muy interesante para la definitiva instalación de la antena. Ésta, normalmente, es la que mueve el consentimiento de los contratantes.

La operadora asume el presupuesto ordinario de la Comunidad durante la vigencia del contrato; por tanto, los propietarios quedas exentos de pago de los gastos comunitarios en este período.

Como se aprecia, es el dinero el que mueve este tipo de relación contractual. No hay fijado un alquiler o renta estándar. Dependerá siempre de la «fuerza» que tenga el arrendador en su ubicación y la falta de competidores para la operadora.

La gestión de una comunidad de propietarios se hace complicada para alguien que no conoce las leyes que lo regulan, y a veces surgen dudas que, gracias a nuestros administradores colegiados, vamos resolviendo.

Sin embargo, hay algunos temas básicos que toda persona que vive en comunidad debe saber:

1.- La comunidad existe porque hay elementos comunes que compartir: por ejemplo, escaleras, patios, portales, ascensores, piscina, servicios de limpieza, jardinería o conserjería, fachadas, instalaciones de suministros, etc.

2.- El Reglamento no puede ir en contra de los Estatutos, ni éstos en contra de la Ley de Propiedad Horizontal por la que se rigen las comunidades de propietarios.

3.- La Junta de propietarios es el máximo órgano de gobierno en una comunidad.

4.- Depende del asunto que se quiera tratar en la Junta de propietarios, se necesita un tipo de quórum específico para que el acuerdo sea válido: unanimidad, 3/5 partes o una tercera parte de los propietarios o mayoría.

5.- El propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios. Dejar de pagar la cuota supone enfrentarse a la comunidad por vía judicial.

6.- Una buena política de mantenimiento de la finca puede llevar consigo una reducción importante de los presupuestos de la comunidad y, por tanto, de la cuota mensual a pagar por cada propietario.

7.- Si consideras que un acuerdo supone un perjuicio en contra tuya o de la comunidad, tienes derecho a impugnarlo.

8.- Contar con un administrador de fincas tiene muchas ventajas, ofrecen soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, y aseguran la eficacia en la gestión y un ahorro en costes para los propietarios.