Administracion de fincas blog

En tiempo de crisis y recortes económicos en todos los ámbitos de la vida, las comunidades de propietarios no son inmunes y tampoco las personas que las gestionan, en este caso los administradores de fincas. En las comunidades de vecinos se han ajustado los presupuestos al máximo.

En este sentido los gastos se han reducido un 15% de media ya que los administradores renegocian contratos con los proveedores, como las empresas de mantenimiento de ascensores, limpieza, seguros etc… y se buscan acuerdos con los bancos entre otras fórmulas.

El interés de todo administrador de fincas reside, en todos los casos, en la  búsqueda más eficiente, económica y socialmente justa, buscando los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparaciones y mantenimiento de los inmuebles, valorando siempre la viabilidad de proyectos impulsados por los propios comuneros.

Buscan constantemente las mejores alternativas en relación calidad-precio de todas las gestiones realizadas y servicios contratados para la comunidad de propietarios.

Los honorarios de los administradores también han bajado considerablemente. Antes de la crisis se cobraba en torno a los 7 euros por comunero. Ahora se sitúa en 4 o 5 euros, sin embargo, las comunidades siguen confiando en los servicios ofrecidos por los administradores colegiados.

Otro de los problemas a los que se enfrentan los administradores es la morosidad en la comunidad. Se va incrementando en casi todos los edificios, tanto por parte de particulares como por los bancos o entidades financieras, que no cumplen con sus obligaciones de pago.

Esto supone un coste económico enorme para las comunidades de vecinos que para continuar con los servicios básicos, deben aumentar progresivamente sus cuotas de contribución. Además, el alto coste de la reclamación judicial, agravado por la imposición de las nuevas tasas colegiales, no ayuda a la hora de tomar la decisión de utilizar la vía judicial para solucionar los problemas de morosidad. Pero es importante destacar que el 70% de las reclamaciones realizadas por el procedimiento monitorio culminan con la concesión del cobro.

El objetivo de los administradores colegiados es pensar en cómo hacer más cómodo el acceso y la salida, tanto de la propia vivienda como del edificio, a las personas con minusvalía y movilidad reducida que residen en los edificios que administran.

A continuación queremos explicar el estado de la legislación actual con respecto a las obras de eliminación de barreras arquitectónicas, en los edificios de viviendas:

1.- Obligatoriedad: La comunidad está obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado de los elementos comunes o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que  favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

2.- Si la inversión supera esta cantidad: En este caso requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Es importante la diferencia en el porcentaje para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

En este caso se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (esto supone un 51% de las cuotas de participación).

Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en
el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos, válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en todos los supuestos anteriores, obligan a todos los propietarios.

También se puede recurrir al procedimiento de la Ley 15/95, con el fin de que el interesado y el propietario o la comunidad de propietarios lleguen a un acuerdo sobre la forma de ejecución de las obras de adaptación.

Los derechos están reconocidos a personas con minusvalía física o mayores de 70 años y los requisitos son los siguientes:

•  Ser el titular o el usuario de la vivienda minusválido, con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas.

•  Ser necesarias las obras de reforma en el interior de la finca o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben la resistencia de los
materiales empleados en la construcción y sean razonablemente compatibles con las características, arquitectónicas e históricas del edificio.

Más información: http://www.crmflardero.es/InterPresent2/groups/imserso/documents/binario/lasobrasdeeliminaciondebarrera.pdf

En toda comunidad de propietarios, es fundamental que todos sus ocupantes respeten y cumplan las normas de convivencia.  Sus infractores deben asumir la responsabilidad que diera lugar las reclamaciones, ya fueran administrativas, civiles o penales.

Para ello, los administradores de fincas, deben incluir entre sus servicios, protección jurídica y una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias.

Hoy vamos a hablar, entre ellos, de los portales, escaleras, entradas al edificio, salidas de emergencia, zonas ajardinadas y ascensores:

·    No se tirarán papeles, desperdicios ni otros objetos. No se aparcaran vehículos, bicicletas, carritos, etc… ni se ocuparán las zonas comunes con muebles u objetos no autorizados.
·    Cuando se realicen obras en alguna vivienda se procurará, en la medida de los posible, que la entrada de materiales y recogida de escombros se efectúe antes de las hora de limpieza de la comunidad. El responsable de la obra es el que debe limpiar lo que ensucie, sea la hora que sea.
·    Los patios de acceso deben estar cerrados permanentemente.
·    No está permitido hacer picnic en las zonas ajardinadas
·    Si algún vecino utiliza indebidamente las salidas de emergencia se responsabilizará de las consecuencias en el caso de robo u otros daños causados por personas ajenas a la comunidad.

Ascensores

·    Queda prohibido el uso de los ascensores de una comunidad de vecinos a menores de 12 años que no vayan acompañados por un adulto.
·    Las normas de la casa instaladora deben cumplirse de forma estricta en lo referente al uso y cuidado de los mismos.

El art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal es claro cuando determina, que el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Por lo tanto el arrendamiento de la cubierta del edificio para la instalación de una antena de telefonía móvil será válido con el quórum señalado, aún con el voto en contra del propietario del ático, siempre eso sí que la cubierta no tuviere otro destino, que técnicamente el edificio pudiese soportar la antena, y que no se ocasionase perjuicio alguno a ningún propietario.

El interés de los administradores colegiados, en este caso, debe residir en la  búsqueda más eficiente, económica y socialmente justa, valorando la viabilidad de este tipo de proyectos impulsados por los propios comuneros.

Cuando una operadora de telefonía móvil ofrece a una comunidad de propietarios, comunidad de bienes o propietario único la propuesta de instalación en su propiedad de una antena de telefonía móvil u otra de repetición, lanza una oferta económica muy interesante para la definitiva instalación de la antena. Ésta, normalmente, es la que mueve el consentimiento de los contratantes.

La operadora asume el presupuesto ordinario de la Comunidad durante la vigencia del contrato; por tanto, los propietarios quedas exentos de pago de los gastos comunitarios en este período.

Como se aprecia, es el dinero el que mueve este tipo de relación contractual. No hay fijado un alquiler o renta estándar. Dependerá siempre de la «fuerza» que tenga el arrendador en su ubicación y la falta de competidores para la operadora.

La gestión de una comunidad de propietarios se hace complicada para alguien que no conoce las leyes que lo regulan, y a veces surgen dudas que, gracias a nuestros administradores colegiados, vamos resolviendo.

Sin embargo, hay algunos temas básicos que toda persona que vive en comunidad debe saber:

1.- La comunidad existe porque hay elementos comunes que compartir: por ejemplo, escaleras, patios, portales, ascensores, piscina, servicios de limpieza, jardinería o conserjería, fachadas, instalaciones de suministros, etc.

2.- El Reglamento no puede ir en contra de los Estatutos, ni éstos en contra de la Ley de Propiedad Horizontal por la que se rigen las comunidades de propietarios.

3.- La Junta de propietarios es el máximo órgano de gobierno en una comunidad.

4.- Depende del asunto que se quiera tratar en la Junta de propietarios, se necesita un tipo de quórum específico para que el acuerdo sea válido: unanimidad, 3/5 partes o una tercera parte de los propietarios o mayoría.

5.- El propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios. Dejar de pagar la cuota supone enfrentarse a la comunidad por vía judicial.

6.- Una buena política de mantenimiento de la finca puede llevar consigo una reducción importante de los presupuestos de la comunidad y, por tanto, de la cuota mensual a pagar por cada propietario.

7.- Si consideras que un acuerdo supone un perjuicio en contra tuya o de la comunidad, tienes derecho a impugnarlo.

8.- Contar con un administrador de fincas tiene muchas ventajas, ofrecen soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, y aseguran la eficacia en la gestión y un ahorro en costes para los propietarios.

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios de una comunidad deben contribuir (en función de su cuota de participación) a los gastos generales para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones.

A continuación detallamos los gastos generales de una comunidad:

Espacios comunes: portal, ascensor, escalera, azote piscina etc…de los que se beneficia cada uno de los propietarios.

Gastos generales: electricidad, vigilancia, limpieza, portería, mantenimiento de instalaciones etc…derivados de la conservación y reparación de la comunidad.

Gastos Municipales: derivados de la recogida de basuras o impuesto de bienes inmuebles.

Para resumir, el conjunto de propietarios de un edificio constituido en comunidad de vecinos ha de compartir la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias o incluso aunque no residan en la comunidad. Todos ellos están obligados a mantener en perfecto estado los bienes y servicios comunes del inmueble.

La cuantía de las cuotas de participación de cada propietario se determina de forma porcentual y el baremo está fijado de antemano en las escrituras; unas cuotas que se deciden en función de la superficie de cada piso o local, de su incidencia en la comunidad, ubicación o el uso de elementos y espacios comunes.

Obras necesarias: los comuneros participarán en los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios, para que reúnan las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad.

Fondos de reserva: la comunidad de vecinos deberán contar con el denominado fondo de reserva, una cuantía que se fija de forma anual tras la aprobación del presupuesto de la comunidad y que, según la Ley, debe superar el 5% de su último presupuesto ordinario.