Administracion de fincas blog

En esta actividad profesional, hay una exposición clara a las responsabilidades penales y civiles. El régimen de la responsabilidad es generalmente de orden civil y de naturaleza contractual. Los administradores colegiados tienen concertado (a través del colegio profesional al que pertenezca) un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional. Los Colegios ejercen su actividad disciplinaria cuando la actuación de sus profesionales se aparta de las normas profesionales. Además, los administradores colegiados están dotados de unos conocimientos respaldados por su título, que les acredita para desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal. 

Los administradores colegiados tiene un vínculo con la comunidad tanto contractual como extracontractual, para cualquier daño que pueda causar tanto a un comunero, como al personal que trabaja para la comunidad de propietarios, o a un tercero ajeno a la misma. A través del colegio, el administrador tiene la capacidad de probar su actuación profesional para evitar que se le puedan exigir responsabilidades. Para que un error u omisión pueda prosperar deben concurrir varias formalidades, entre ellas:

1 .- Acción u Omisión por parte del administrador colegiado en el ejercicio de sus funciones, de forma que su actuación derive un daño que pueda ser cuantificado e individualizado.
2.- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.
3.- Relación de causalidad entre la conducta del  administrador colegiado y el resultado dañoso, que no quede ningún resquicio de duda de que su actuación ha sido la causa del mismo.
4.- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de las funciones que le corresponden a los administradores colegiados y que provoquen un perjuicio concreto, determinado y cuantificado.

En resumen, para poder llevar a cabo una reclamación contra el administrador de fincas,  las pruebas deben contemplar la existencia de una acción, omisión, daño o perjuicio, o relación de causalidad. En caso contrario, el administrador colegiado no será responsable y su compañía aseguradora se encargará de su defensa jurídica.

Los administradores de fincas colegiados asisten puntualmente a presentaciones de las Brigadas de Seguridad Ciudadana para prevenir, a los propietarios de las comunidades que administran. de los posibles robos en sus domicilios en la temporada vacacional.  Detallamos algunos consejos para poner en práctica por parte de los propietarios en sus viviendas,  como comprobar que todo está bien cerrado, no bajar las persianas, no divulgar el destino de salida, entre otros:

• Comprobar que tanto las ventanas como las puertas de la vivienda están bien cerradas.
• Dejar las persianas de las ventanas totalmente cerradas es un signo de evidente de que no hay nadie en casa.
• Cerrar la puerta de acceso a la vivienda siempre con llave, ya que si no es así se abren más fácilmente.
• Valorar la posibilidad de instalar una alarma de seguridad.
• Instalar una puerta blindada en la vivienda. En el caso de no ser blindada, al menos debe tener dos puntos de cierre, y que no exista hueco entre la puerta y el suelo. También es aconsejable reforzar la parte de las bisagras y ángulos metálicos para impedir que puedan apalancar la puerta.
• No dejar las llaves escondidas bajo el felpudo, en los buzones, macetas, contadores etc..
• Intentar no dormir con las ventanas abiertas, a no ser que se tenga instalado en la vivienda un sistema de seguridad.
• El timbre de la vivienda debe estar siempre conectado, aunque se desconecte el resto de electricidad.
• Una buena medida en para las ausencias cortas, dejar ropa tendida.
• El dinero las joyas y los objetos valiosos deben estar dentro de cajas fuertes o incluso fuera de la vivienda.
• En las terrazas sin cerramiento, no pueden dejarse objetos de valor.
• Registrar el número de serie de los electrodomésticos y aparatos eléctricos, nevera, lavadora, lavavajillas, cámaras de fotografía, video, ordenadores, etc…
• Para los que viven fuera de la ciudad, una buena medida es tener una buena iluminación exterior y a ser posible, un perro guardián perfectamente adiestrado para este acometido. Son ideales para intimidar a los ladrones.

Hay una diferencia importante entre el responsable y el encargado del tratamiento de los datos de los propietarios de una comunidad de vecinos. Según la ley orgánica de protección de datos (LOPD), el responsable del fichero es toda «persona física o jurídica, de naturaleza pública o privada, u órgano administrativo que decide sobre la finalidad, contenido y uso del tratamiento».
Por lo tanto, la persona jurídica que va a decidir sobre la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos que tenga recabados de los diferentes co-propietarios será la propia Comunidad de Propietarios, puesto que, por Estatutos y por Ley, recae sobre los diferentes cargos de gobierno que la constituyen el cumplimiento de todos y cada uno de los deberes y obligaciones para llevar a buen puerto todos los asuntos necesarios para la mejor convivencia y organización, tanto a nivel administrativo, como a nivel de gestión.

Sin embargo, la LOPD en su artículo 20 apartado f) permite a la Junta la posibilidad de conferir al administrador de fincas otras atribuciones diferentes a las establecidas por ley o estatutos. El administrador como tal no puede ostentar la figura de responsable del fichero de una comunidad porque la labor que realiza, solo es un servicio que presta a la comunidad de propietarios.  Es este el punto diferenciador entre la figura de responsable y la de encargado, y así lo expresa la propia LOPD en su artículo 12, al señalar que «no se considerará comunicación de datos el acceso de un tercero a los datos cuando dicho acceso sea necesario para la prestación de un servicio al responsable del tratamiento».

En definitiva, el Administrador de Fincas será responsable de los datos recabados para la actividad empresarial que desarrolla (clientes, facturas, contactos, etc) y formará parte de la Junta de Gobierno, por lo tanto, como parte representativa, no será responsable del fichero creado por la Comunidad, sino usuario del mismo, y en todo caso, será encargado de tratamiento en la materia relativa a la custodia de los datos y acceso.

Las cuentas de las comunidades de propietarios deben ser claras y asequibles a todos los propietarios. La mayoría de los comuneros son responsables y entienden que mantener los servicios básicos de su comunidad tienen un coste al igual que mantener los servicios de su vivienda particular.

En las cuentas deben reflejarse los gastos en los que participan los propietarios, según lo establecido en Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca,  estatutos y acuerdos que se tomen en juntas ordinarias y extraordinarias. Deben llevarse correctamente en cuanto a cálculo de presupuesto, distribución y reparto en los propietarios de una comunidad, por esto mismo, es fundamental contar con un buen profesional administrador de fincas.

Cada comunidad tiene una forma de repartir los gastos comunitarios, pero según la Ley de Propiedad Horizontal todos los gastos se reparten según el coeficiente de propiedad. La no utilización de ciertos servicios por parte de los propietarios no les exime en ningún momento de contribuir a los gastos que se generen, a no ser que estén exentos según división horizontal, estatutos o acuerdos en junta. Todos los pagos importantes en una comunidad de propietarios deben ir justificados con facturas. Las facturas sin IVA pueden generar reclamaciones de Hacienda, solicitando documentación sobre obras y reparaciones realizadas para el mantenimiento de la comunidad y aplicando sanciones en el caso de no ser justificadas.

Para la tranquilidad de los propietarios, las cuentas de la comunidad deben llevarse por profesionales en la administración de fincas, es decir, por administradores colegiados, ofreciendo soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión y un ahorro en costes para los propietarios.

Los nuevos contadores inteligentes de telemedida o telegestión, permitirán una lectura real a distancia del consumo de luz de nuestros hogares, un ahorro en costes de electricidad.

¿Por qué se produce este cambio?

El Plan de Sustitución de Equipos de Medida indica que para los suministros de hasta 15kW “deberán ser sustituidos los antiguos contadores por nuevos equipos digitales que permitan la discriminación horaria y la telegestión antes del 31 de diciembre de 2018″. Por lo tanto, esta impuesto por ley para aumentar la eficiencia energética y hacer un uso responsable de la electricidad.

¿Cómo se está produciendo el cambio?

Se recibe una notificación en el domicilio, de la distribuidora con la que se tiene contratada la electricidad, notificando el cambio de contador. En ella se dará la opción de comprar o alquilar el contador. Es recomendable la opción de alquiler, porque aunque el importe es mayor (el coste es de 1€/mes) la responsabilidad sobre el mismo es la propia compañía, asumiendo el mantenimiento del equipo y las incidencias que se generen del uso.

¿Qué ventajas tiene?

1.    Pago real por consumo mensual, sin estimaciones, más transparencia, facturación y datos a tiempo real.
2.    Cualquier cambio de contrato o comprobación del contador se realizará online, evitando así la visita de un técnico en el domicilio.
3.    Se puede instalar sin necesidad de acceso externos, por lo tanto, evitará los robos de electricidad entre vecinos.
4.    Con la tarifa de discriminación horaria,  se podrá comprobar en todo momento el período en el que te encuentras, para no realizar consumidos innecesarios.
5.    Se podrá conectar a equipos de medida y con conexión a internet se podrá acceder en todo momento al consumo real y  controlar el gasto de forma más eficiente.

Para evitar problemas futuros que puedan surgir en las comunidades de propietarios, es fundamental contratar una póliza de seguro que sea adecuada para cada tipo de comunidad, ajustando los valores de la edificación a los valores reales para no estar ni por encima, ni por debajo, ajustando el seguro a las características del edificio.

A día de hoy, debido a la situación económica actual en los hogares, se pueden conseguir pólizas de seguro a precios muy interesantes, con las coberturas necesarias para cada comunidad. Hay que leer la letra pequeña de los contratos y asesorarse bien por un profesional con amplia experiencia en la administración y gestión integral de edificios.  Los administradores colegiados, disponen de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la Comunidad en la que ejerzan su actividad.

Es importante pedir varios presupuestos para realizar una comparativa entre diferentes compañías y valorar cual se adapta mejor a nuestras necesidades, precios, coberturas etc…y en junta ordinaria o extraordinaria, votar la mejor opción entre todos los propietarios de la comunidad. Debido al problema de morosidad en las comunidades de vecinos, es  importante que entre las coberturas de la póliza exista la asistencia jurídica por impago de cuotas o en su defecto el pago de las tasas judiciales, ya que muchas de las compañías del mercado ya las incluyen en sus coberturas.

Las coberturas a tener en cuenta a la hora de tener que renovar o contratar una nueva póliza para una comunidad de propietarios son daños por aguas, desatascos en tuberías comunitarias (sobre todo para edificios antiguos), rotura de cristales comunitarios, incendio y otros daños, actos vandálicos, inundaciones, caída de rayos etc….

El Anteproyecto de Ley de servicios profesionales reserva la colegiación obligatoria para las profesiones que tienen relación con la salvaguarda de intereses generales, entre los que se encuentran: la protección del medioambiente y del entorno urbano, la protección de la salud y la seguridad física y jurídica de los consumidores y usuarios. La colegiación obligatoria viene definida como medio para la mejor ordenación de la profesión y porque se considere un medio más proporcionado que el control de su correcto ejercicio se lleve a cabo por un Colegio Profesional, en lugar de mediante el control directo por la Administración o por otros medios.

Los administradores de fincas colegiados cumplen con todos estos requisitos y desarrollan una función social, al ser responsables del uso, mantenimiento y rehabilitación de las viviendas, gestionando, a su vez, los recursos económicos necesarios para ello, por lo que no se considera adecuado, ni tiene justificación alguna, que no se establezca la necesaria colegiación obligatoria para el ejercicio de las funciones propias de la administración y gestión de las comunidades de propietarios. Entre las múltiples razones que avalan la necesidad de esa colegiación obligatoria debe destacarse la importante función del administrador colegiado en lo relativo a la seguridad física y jurídica de las personas en la gestión del patrimonio en régimen de comunidad.

En definitiva, en el ámbito de la seguridad física de las personas, como es la adecuada accesibilidad a los inmuebles, en el ámbito de la preservación de la salud, evitando ruidos e inmisiones indebidas en las comunidades de propietarios y en el ámbito de la seguridad jurídica, una gestión profesional de la vida comunitaria es esencial para cumplir los objetivos y valores constitucionales señalados y esto solo puede conseguirse con la presencia de unos administradores profesionales y con el amparo de un colegio profesional que vele por la formación, por la uniformidad de criterio, por la ordenada responsabilidad y por la evitación de que personas sin cualificación, ni formación adecuada gestionen actividades tan relevantes como las que se han indicado.

Fuente: EL PAIS

Los actos vandálicos y el incremento de la delincuencia, hace que los propietarios de una comunidad de propietarios, presidentes y administradores colegiados recurran a los servicios de empresas de seguridad homologadas para la instalación de cámaras de video-vigilancia. En primer lugar, según la ley de propiedad horizontal, es necesario que la comunidad de vecinos adopte un acuerdo con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de la totalidad de las cuotas de participación.

La ubicación de las cámaras en el interior de la finca es objeto de debate y diferencias entre los vecinos. La comunidad puede instalar cámaras exteriores perimetrales en las zonas comunes del edificio, entendiendo por tales los garajes, portales y  jardines, e incluso ascensores, siempre y cuando ninguna de estas cámaras enfoque al interior de las viviendas.

A este respecto, la Agencia Española de Protección de Datos, organismo encargado de regular el tratamiento de los datos personales obtenidos con fines de vigilancia, dictó la Instrucción 1/2006, en la que determina que es obligatoria la identificación de la cámara mediante un distintivo informativo ubicado en un lugar suficientemente visible, como mínimo en las zonas de accesos a las zonas vigiladas, tanto exteriores como interiores, y en las zonas comunes con el fin de controlar los pasos de acceso a la finca.

Los administradores colegiados buscan cubrir los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparación y mantenimiento del  inmueble, por lo tanto, debido a la complejidad de la normativa con respecto a las cámaras de seguridad, recomiendan la contratación de una empresa homologada ante la Dirección General de Seguridad (Ministerio del Interior) que garantice no sólo la correcta instalación y asistencia técnica sino, sobre todo, el asesoramiento preciso para el correcto cumplimiento de la LOPD.

Nadie pone en duda que las bombillas LED representan el futuro de la iluminación, por sus enormes ventajas y por su capacidad de ahorrar hasta un 80% en la factura de la luz. Desde que abrimos la puerta del zaguán hasta que entramos al ascensor o bajamos al garaje, estamos consumiendo permanentemente energía.

La iluminación en una comunidad de propietarios es fundamental y adecuar las instalaciones a las nuevas tecnologías supone una inversión inicial que se amortiza en muy poco tiempo. Esto supone un ahorro económico importante además de una contribución a la protección del medio ambiente. En este sentido, el interés de los administradores colegiados, reside en todos los casos en la  búsqueda más eficiente, económica y socialmente justa, buscando los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparaciones y mantenimiento del  inmueble.

Las bombillas de bajo consumo, a diferencia de las tradicionales, consumen entre un 75 y un 80% menos. A pesar de que son más caras, su duración es de ocho veces más que las lámparas convencionales, por lo que la inversión está asegurada. Los tubos fluorescentes en el interior del zaguán suponen un 25% de ahorro energético y eliminan el ruido de las lámparas y el molesto parpadeo del encendido. Son preferibles los tubos que tengan balastos electrónicos frente a los electromagnéticos.

La limpieza en una comunidad también es fundamental. ¿Sabías que el polvo acumulado en bombillas y tubos fluorescentes puede restar hasta en un 10% la iluminación?. Otras medidas de ahorro energético en la comunidades es la instalación de detectores de presencia o la sectorización, ¿Por qué encender todas las luces del portal si no llegaremos, por ejemplo, más allá de la segunda planta?.  A través de los detectores de presencia, la luz únicamente se accionará cuando haya personas, apagándose automáticamente cuando éstas se hayan marchado.