Administracion de fincas blog

El cobro de comisiones por parte de algunos administradores colegiados es una práctica abusiva que incrementa entre un 5 y un 10% los gastos de las comunidades de vecinos. Estas comisiones son ilegales y en muchos casos elevan el coste de la viviendas y dañan la economía  de los propietarios, una situación que es necesario erradicar y más en este momento en el que se ha incrementado el número de desahucios. Algunas empresas dedicadas a la rehabilitación de viviendas también  han denunciado esta mala práctica debido a que algunos profesionales contratados por comunidades de vecinos  o administradores colegiados, engordan los presupuestos para las reformas de fachadas, tejados, etc… ¿para qué? para embolsarse un porcentaje en dinero negro,  una cantidad aparte de los honorarios pactados con la comunidad.

El principio de honradez en el sector de la administración de fincas comienza por una total transparencia,  solucionando tanto los aspectos cotidianos de la comunidad como ofreciendo novedosas alternativas para aprovechar los  espacios comunes de una forma eficiente y práctica.

Existen en el mercado plataformas interactivas que ponen a disposición de los propietarios/as el  acceso a toda la documentación de su comunidad, actas, convocatorias, liquidaciones, contratos de limpieza, mantenimiento de ascensor, seguro de comunidad etc…..ofreciéndoles máxima transparencia en la gestión integral del edificio  así como la posibilidad de comunicarse de forma fácil con su administrador y con el resto de propietarios.

Entre las muchas funciones del administrador colegiado está la de mejorar la relación vecinal, haciendo que la administración de la comunidad sea algo que compartir, aportando ideas y teniendo la tranquilidad de tener contratada la mejor opción calidad/precio en suministros y contratos.

El Ministerio de Industria ha dado su brazo a torcer y va a prorrogar un mes más para liberar el dividendo digital, la parte del espectro radioeléctrico que las operadoras de televisión ocupan y que deben abandonar -al igual que pasa en toda Europa- para dejar sitio a las empresas de telecomunicaciones y su 4G. «Nos han pedido un periodo adicional los antenistas y los operadores y nos parece razonable», comentó José Manuel Soria en una entrevista concedida a Servimedia.

El ministro aseveró que será el 31 de enero, aunque no descartaba ampliar este proceso hasta el 15 de febrero. Esta misma semana, el Consejo General de Administradores de Fincas solicitaba al Ejecutivo que diera más tiempo para poder ejecutar esta operación ya que los profesionales carecían de los materiales necesarios para realizar esta operación.

El titular de Industria reconoció que esta decisión, que se aprobará en el Consejo de Ministros del día 26, tendrá un coste adicional para las arcas del Estado. Soria insistió en que «los ciudadanos no van a pagar ni siquiera la resintonización, puesto que hay una dotación presupuestaria de 290 millones». Cerca de un millón de viviendas son las que tienen que llamar al antenista, a través de los presidentes y administradores colegiados, para que no se pierdan ninguno de los canales. Dentro de los servicios que ofrecen los administradores de fincas está la gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias.

Fuente: Las Provincias

Los administradores de fincas en Sevilla, Valencia, Madrid, Barcelona o cualquier otra ciudad o comunidad, recogemos y resolvemos  frecuentemente preguntas que se realizan todos los propietarios de comunidades.  En este artículo vamos a incluir algunas de ellas:

¿Cuáles son las funciones de los administradores?
Las funciones legales de los administradores de comunidades están recogidas en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que determinan lo siguiente:
1.    Velar por el buen régimen de las comunidades de propietarios, sus instalaciones, servicios, y asesoramiento a sus comuneros.
2.    Prepara y someter a Junta el plan de gastos para el año en curso, proponiendo ideas y alternativas para utilizar los medios necesarios y hacer frente a los mismos.
3.    Conservar y Mantener las instalaciones comunitarias, priorizando las reparaciones urgentes, con el consentimiento del presidente y de sus propietarios.
4.    Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y reparaciones y efectuar los pagos y cobros que correspondan.
5.    Responder y actuar como secretario de la Junta de propietarios y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de las comunidades que administran.

¿Cuál es el quorum para bajar la cuota en las comunidades?
Es necesario el voto de la mayoría del total de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si la Junta de Propietarios se celebra en segunda convocatoria será válido el acuerdo adoptado por la mayoría de asistentes, siempre que ésta represente más de la mitad de las cuotas de los presentes en la  misma.

¿A partir de qué  cantidad de deuda se puede denunciar a un propietario judicialmente?
Cualquier cantidad puede ser reclamada por vía judicial. Para ello es necesario que se apruebe en Junta de Propietarios la liquidación de la deuda que el propietario moroso tiene con la comunidad y acordar entablar acciones judiciales, facultando al presidente o al administrador para ello.

¿Cuánto tarda una reclamación judicial por falta de pago de las cuotas comunitarias?
La reclamación a los propietarios que mantienen deudas con la comunidad se realiza mediante el procedimiento monitorio con las especialidades y requisitos que la Ley de Enjuiciamiento Civil y la de Propiedad Horizontal le otorga. El tiempo dependerá de la tramitación del asunto en el Juzgado.

Problemas con vecinos ruidosos
Hacer llegar una queja por escrito a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios y a los propietarios en particular y en el caso de continuar con la misma actitud, denunciar ante la Policía para posteriormente presentar una demanda judicial contra estis propietarios que alteren la convivencia.

El servicio de administración de fincas para una comunidad de vecinos es el gasto de mayor desembolso,  pero que con una buena gestión se convierte en uno de los más rentables, siempre y cuando las tareas se realicen con profesionalidad, asegurando la eficacia y un ahorro en costes para los propietarios.

Se puede cambiar de Administrador de Fincas en cualquier momento de año, pero conviene revisar las pautas de contratación pactadas con el mismo, puesto que el cambio o cese del actual administrador puede conllevar a penalizaciones económicas a la Comunidad.  Normalmente la renovación es anual, debe existir un acta de la Junta aprobando la contratación de los servicios del administrador y la renovación se realizará de manera automática e igualmente existirá un acta que refleje dicha renovación. Existen raros casos en los que esta contratación está regulada bajo contrato, en ese caso, dependerá de lo reflejado en el condicionado del mismo.

Los servicios ofrecidos por los administradores colegiados incluyen una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias, pasamos a enumerar las más esenciales:

1.    Constitución de la Comunidad.
2.    Convocatorias de Juntas Ordinarias y Extraordinarias.
3.    Contratación de Suministros y Servicios.
4.    Realización, emisión y cobro de los recibos.
5.    Gestión y control de la contabilidad comunitaria.
6.    Gestión de cobro de morosos, garantizando el cobro del capital pendiente.
7.    Protección Jurídica para la comunidad de propietarios.
8.    Balances Anuales e información personalizada del estado de cuentas.

Los espacios comunes de los edificios son oportunidades para dotar de un valor adicional a las comunidad de propietarios, instalando antenas de telefonía en las azoteas de los edificios, instalando placas solares para generar suministro de energía a los hogares y a la red eléctrica, colocando carteles, murales, etc… con empresas del sector de la publicidad, instalando huertos urbanos para o bien generar consumo propio, o bien generar unos pequeños ingresos adicionales, fomentando con ello al mismo tiempo, un consumo responsable y respetuoso con nuestro entorno etc….

Una de las normas especiales que habitualmente establecen los promotores a la hora de otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal es la exclusión de los locales comerciales del pago de determinados gastos de la comunidad, como pueden ser los gastos de alumbrado, limpieza, reparaciones de los elementos de la escalera y mantenimiento del ascensor.

La diferencia a tener en cuenta es la distinción entre los gastos ordinarios y extraordinarios. Así es posible que los locales comerciales se encuentren excluidos de la obligación de pago de los gastos ordinarios de mantenimientos, revisiones y reparaciones ordinarias, pero no de los gastos extraordinarios, como sustitución del ascensor o grandes reparaciones.

No obstante, aunque en la Escritura de Propiedad aparezca reflejada sólo la exención de los gastos de mantenimiento, el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales comerciales, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como extraordinarios. Y así lo reflejan numerosas sentencias en la que se les otorga la razón a los propietarios de los locales comerciales, dejándoles exentos de los gastos de cualquier índole, de los ascensores.

Por hacer un resumen general, las obligaciones en una comunidad de propietarios son: respetar las instalaciones del edificio así como las zonas comunes, mantener en buen estado el local, contribuir con los gastos de elementos no individualizables, usar el local con la diligencia debida y en caso de haber daños responder sobre ellos.

Por parte de los administradores colegiados, es fundamental realizar una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones,  realizando una búsqueda lo más eficiente, económica y socialmente justa de los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparaciones y mantenimiento del  inmueble, valorando la viabilidad de proyectos impulsados por los propios comuneros.

Son las principales causas de enfrentamientos entre los vecinos en las comunidades de propietarios. Una de las funciones de los administradores colegiados es mejorar la relación vecinal para mantener una convivencia pacífica. Al fin y al cabo, una actividad molesta nociva, insalubre o peligrosa es aquella que «constituye una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzca». Los perjudicados deben actuar conforme al artículo 7.2 de la ley de la propiedad horizontal que dice: “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Los pasos a seguir ante un caso de un vecino molesto es instar a los presidentes de las comunidades o a los administradores colegiados que gestionen el edificio, a comunicarle al ocupante de la vivienda que cese en realizar actividades molestas para los demás, y en el caso de no surtir efecto, inciar las acciones judiciales procedentes.  Si el vecino sigue a pesar de estas advertencias, se debe presentar una denuncia para que se realice un juicio ordinario y siga el camino de la justicia. En el caso de que el vecino fuera un inquilino, es el propietario el que debe  comunicar al inquilino que detenga esta conducta, ya que está causando molestias al resto de vecinos. Si no hay ningún tipo de respuesta y se continua con la misma actitud, tendría consecuencias directas para el propietario por lo que el juez, podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

Podrá adoptar cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. El dueño, en estos casos, se sentirá algo indefenso debido a la actitud de su inquilino, pero el arrendador puede resolver el contrato con su inquilino cuando en la vivienda tengan lugar «actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” siempre y cuando haya incluido esta cláusula en el contrato de arrendamiento, pero aunque no lo hubiera hecho, puede resolver de todas formas el contrato acogiéndose a la ley que recoge esta circunstancia. Al final, la última solución ante estas molestias vecinales son los tribunales, porque aunque la justicia es lenta, es la manera correcta y eficaz de terminar con una situación que sufren muchos vecinos en sus comunidades.