Administracion de fincas blog

Hay una diferencia importante entre el responsable y el encargado del tratamiento de los datos de los propietarios de una comunidad de vecinos. Según la ley orgánica de protección de datos (LOPD), el responsable del fichero es toda «persona física o jurídica, de naturaleza pública o privada, u órgano administrativo que decide sobre la finalidad, contenido y uso del tratamiento».
Por lo tanto, la persona jurídica que va a decidir sobre la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos que tenga recabados de los diferentes co-propietarios será la propia Comunidad de Propietarios, puesto que, por Estatutos y por Ley, recae sobre los diferentes cargos de gobierno que la constituyen el cumplimiento de todos y cada uno de los deberes y obligaciones para llevar a buen puerto todos los asuntos necesarios para la mejor convivencia y organización, tanto a nivel administrativo, como a nivel de gestión.

Sin embargo, la LOPD en su artículo 20 apartado f) permite a la Junta la posibilidad de conferir al administrador de fincas otras atribuciones diferentes a las establecidas por ley o estatutos. El administrador como tal no puede ostentar la figura de responsable del fichero de una comunidad porque la labor que realiza, solo es un servicio que presta a la comunidad de propietarios.  Es este el punto diferenciador entre la figura de responsable y la de encargado, y así lo expresa la propia LOPD en su artículo 12, al señalar que «no se considerará comunicación de datos el acceso de un tercero a los datos cuando dicho acceso sea necesario para la prestación de un servicio al responsable del tratamiento».

En definitiva, el Administrador de Fincas será responsable de los datos recabados para la actividad empresarial que desarrolla (clientes, facturas, contactos, etc) y formará parte de la Junta de Gobierno, por lo tanto, como parte representativa, no será responsable del fichero creado por la Comunidad, sino usuario del mismo, y en todo caso, será encargado de tratamiento en la materia relativa a la custodia de los datos y acceso.

Las cuentas de las comunidades de propietarios deben ser claras y asequibles a todos los propietarios. La mayoría de los comuneros son responsables y entienden que mantener los servicios básicos de su comunidad tienen un coste al igual que mantener los servicios de su vivienda particular.

En las cuentas deben reflejarse los gastos en los que participan los propietarios, según lo establecido en Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca,  estatutos y acuerdos que se tomen en juntas ordinarias y extraordinarias. Deben llevarse correctamente en cuanto a cálculo de presupuesto, distribución y reparto en los propietarios de una comunidad, por esto mismo, es fundamental contar con un buen profesional administrador de fincas.

Cada comunidad tiene una forma de repartir los gastos comunitarios, pero según la Ley de Propiedad Horizontal todos los gastos se reparten según el coeficiente de propiedad. La no utilización de ciertos servicios por parte de los propietarios no les exime en ningún momento de contribuir a los gastos que se generen, a no ser que estén exentos según división horizontal, estatutos o acuerdos en junta. Todos los pagos importantes en una comunidad de propietarios deben ir justificados con facturas. Las facturas sin IVA pueden generar reclamaciones de Hacienda, solicitando documentación sobre obras y reparaciones realizadas para el mantenimiento de la comunidad y aplicando sanciones en el caso de no ser justificadas.

Para la tranquilidad de los propietarios, las cuentas de la comunidad deben llevarse por profesionales en la administración de fincas, es decir, por administradores colegiados, ofreciendo soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión y un ahorro en costes para los propietarios.

Los nuevos contadores inteligentes de telemedida o telegestión, permitirán una lectura real a distancia del consumo de luz de nuestros hogares, un ahorro en costes de electricidad.

¿Por qué se produce este cambio?

El Plan de Sustitución de Equipos de Medida indica que para los suministros de hasta 15kW “deberán ser sustituidos los antiguos contadores por nuevos equipos digitales que permitan la discriminación horaria y la telegestión antes del 31 de diciembre de 2018″. Por lo tanto, esta impuesto por ley para aumentar la eficiencia energética y hacer un uso responsable de la electricidad.

¿Cómo se está produciendo el cambio?

Se recibe una notificación en el domicilio, de la distribuidora con la que se tiene contratada la electricidad, notificando el cambio de contador. En ella se dará la opción de comprar o alquilar el contador. Es recomendable la opción de alquiler, porque aunque el importe es mayor (el coste es de 1€/mes) la responsabilidad sobre el mismo es la propia compañía, asumiendo el mantenimiento del equipo y las incidencias que se generen del uso.

¿Qué ventajas tiene?

1.    Pago real por consumo mensual, sin estimaciones, más transparencia, facturación y datos a tiempo real.
2.    Cualquier cambio de contrato o comprobación del contador se realizará online, evitando así la visita de un técnico en el domicilio.
3.    Se puede instalar sin necesidad de acceso externos, por lo tanto, evitará los robos de electricidad entre vecinos.
4.    Con la tarifa de discriminación horaria,  se podrá comprobar en todo momento el período en el que te encuentras, para no realizar consumidos innecesarios.
5.    Se podrá conectar a equipos de medida y con conexión a internet se podrá acceder en todo momento al consumo real y  controlar el gasto de forma más eficiente.

Para evitar problemas futuros que puedan surgir en las comunidades de propietarios, es fundamental contratar una póliza de seguro que sea adecuada para cada tipo de comunidad, ajustando los valores de la edificación a los valores reales para no estar ni por encima, ni por debajo, ajustando el seguro a las características del edificio.

A día de hoy, debido a la situación económica actual en los hogares, se pueden conseguir pólizas de seguro a precios muy interesantes, con las coberturas necesarias para cada comunidad. Hay que leer la letra pequeña de los contratos y asesorarse bien por un profesional con amplia experiencia en la administración y gestión integral de edificios.  Los administradores colegiados, disponen de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la Comunidad en la que ejerzan su actividad.

Es importante pedir varios presupuestos para realizar una comparativa entre diferentes compañías y valorar cual se adapta mejor a nuestras necesidades, precios, coberturas etc…y en junta ordinaria o extraordinaria, votar la mejor opción entre todos los propietarios de la comunidad. Debido al problema de morosidad en las comunidades de vecinos, es  importante que entre las coberturas de la póliza exista la asistencia jurídica por impago de cuotas o en su defecto el pago de las tasas judiciales, ya que muchas de las compañías del mercado ya las incluyen en sus coberturas.

Las coberturas a tener en cuenta a la hora de tener que renovar o contratar una nueva póliza para una comunidad de propietarios son daños por aguas, desatascos en tuberías comunitarias (sobre todo para edificios antiguos), rotura de cristales comunitarios, incendio y otros daños, actos vandálicos, inundaciones, caída de rayos etc….

El Anteproyecto de Ley de servicios profesionales reserva la colegiación obligatoria para las profesiones que tienen relación con la salvaguarda de intereses generales, entre los que se encuentran: la protección del medioambiente y del entorno urbano, la protección de la salud y la seguridad física y jurídica de los consumidores y usuarios. La colegiación obligatoria viene definida como medio para la mejor ordenación de la profesión y porque se considere un medio más proporcionado que el control de su correcto ejercicio se lleve a cabo por un Colegio Profesional, en lugar de mediante el control directo por la Administración o por otros medios.

Los administradores de fincas colegiados cumplen con todos estos requisitos y desarrollan una función social, al ser responsables del uso, mantenimiento y rehabilitación de las viviendas, gestionando, a su vez, los recursos económicos necesarios para ello, por lo que no se considera adecuado, ni tiene justificación alguna, que no se establezca la necesaria colegiación obligatoria para el ejercicio de las funciones propias de la administración y gestión de las comunidades de propietarios. Entre las múltiples razones que avalan la necesidad de esa colegiación obligatoria debe destacarse la importante función del administrador colegiado en lo relativo a la seguridad física y jurídica de las personas en la gestión del patrimonio en régimen de comunidad.

En definitiva, en el ámbito de la seguridad física de las personas, como es la adecuada accesibilidad a los inmuebles, en el ámbito de la preservación de la salud, evitando ruidos e inmisiones indebidas en las comunidades de propietarios y en el ámbito de la seguridad jurídica, una gestión profesional de la vida comunitaria es esencial para cumplir los objetivos y valores constitucionales señalados y esto solo puede conseguirse con la presencia de unos administradores profesionales y con el amparo de un colegio profesional que vele por la formación, por la uniformidad de criterio, por la ordenada responsabilidad y por la evitación de que personas sin cualificación, ni formación adecuada gestionen actividades tan relevantes como las que se han indicado.

Fuente: EL PAIS

Los actos vandálicos y el incremento de la delincuencia, hace que los propietarios de una comunidad de propietarios, presidentes y administradores colegiados recurran a los servicios de empresas de seguridad homologadas para la instalación de cámaras de video-vigilancia. En primer lugar, según la ley de propiedad horizontal, es necesario que la comunidad de vecinos adopte un acuerdo con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de la totalidad de las cuotas de participación.

La ubicación de las cámaras en el interior de la finca es objeto de debate y diferencias entre los vecinos. La comunidad puede instalar cámaras exteriores perimetrales en las zonas comunes del edificio, entendiendo por tales los garajes, portales y  jardines, e incluso ascensores, siempre y cuando ninguna de estas cámaras enfoque al interior de las viviendas.

A este respecto, la Agencia Española de Protección de Datos, organismo encargado de regular el tratamiento de los datos personales obtenidos con fines de vigilancia, dictó la Instrucción 1/2006, en la que determina que es obligatoria la identificación de la cámara mediante un distintivo informativo ubicado en un lugar suficientemente visible, como mínimo en las zonas de accesos a las zonas vigiladas, tanto exteriores como interiores, y en las zonas comunes con el fin de controlar los pasos de acceso a la finca.

Los administradores colegiados buscan cubrir los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparación y mantenimiento del  inmueble, por lo tanto, debido a la complejidad de la normativa con respecto a las cámaras de seguridad, recomiendan la contratación de una empresa homologada ante la Dirección General de Seguridad (Ministerio del Interior) que garantice no sólo la correcta instalación y asistencia técnica sino, sobre todo, el asesoramiento preciso para el correcto cumplimiento de la LOPD.

Nadie pone en duda que las bombillas LED representan el futuro de la iluminación, por sus enormes ventajas y por su capacidad de ahorrar hasta un 80% en la factura de la luz. Desde que abrimos la puerta del zaguán hasta que entramos al ascensor o bajamos al garaje, estamos consumiendo permanentemente energía.

La iluminación en una comunidad de propietarios es fundamental y adecuar las instalaciones a las nuevas tecnologías supone una inversión inicial que se amortiza en muy poco tiempo. Esto supone un ahorro económico importante además de una contribución a la protección del medio ambiente. En este sentido, el interés de los administradores colegiados, reside en todos los casos en la  búsqueda más eficiente, económica y socialmente justa, buscando los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparaciones y mantenimiento del  inmueble.

Las bombillas de bajo consumo, a diferencia de las tradicionales, consumen entre un 75 y un 80% menos. A pesar de que son más caras, su duración es de ocho veces más que las lámparas convencionales, por lo que la inversión está asegurada. Los tubos fluorescentes en el interior del zaguán suponen un 25% de ahorro energético y eliminan el ruido de las lámparas y el molesto parpadeo del encendido. Son preferibles los tubos que tengan balastos electrónicos frente a los electromagnéticos.

La limpieza en una comunidad también es fundamental. ¿Sabías que el polvo acumulado en bombillas y tubos fluorescentes puede restar hasta en un 10% la iluminación?. Otras medidas de ahorro energético en la comunidades es la instalación de detectores de presencia o la sectorización, ¿Por qué encender todas las luces del portal si no llegaremos, por ejemplo, más allá de la segunda planta?.  A través de los detectores de presencia, la luz únicamente se accionará cuando haya personas, apagándose automáticamente cuando éstas se hayan marchado.

Es discreto, silencioso, funcional, trabajador y muy eficiente. El higienizador de ascensores a base de ozono inventado por Exeinnova, una empresa creada por cuatro emprendedores cartageneros y ubicada en el Centro Europeo de Empresas e Innovación (CEEIC) de Cabezo Beaza, no es un ambientador ni un robot limpiador al uso sino un aparato de apenas 40 centímetros cuadrados que es capaz de acabar con las bacterias y los virus más potentes que se conocen.

Se llama EIPO 3 y es un revolucionario sistema de autolimpieza diseñado y comercializado por Exeinnova, una empresa surgida este mismo año y que busca abrirse mercado en el mundo de los ascensores. El secreto de este aparato es el ozono, un gas de color azul, totalmente inofensivo para las personas, que neutraliza los malos olores y acaba con cualquier germen.

«Nos dimos cuenta de que los usuarios de los ascensores debemos soportar muy a menudo fuertes olores que surgen de humedades del foso, o lo peor de todo, de otros usuarios. Además, en un lugar tan pequeño como ése, en el que debemos estar en ocasiones en contacto con otras personas, estamos expuestos a posibles contagios de diferentes bacterias», cuenta uno de los fundadores de la empresa, Miguel Ángel Pastor.

El aparato se instala por fuera del ascensor y dentro de él solo queda el conducto de salida del ozono, casi imperceptible y totalmente silencioso. Lo más importante es que el consumo eléctrico del aparato es muy reducido. El ingeniero responsable de buena parte de su diseño, Federico Sánchez, asegura que no llega a los 3 vatios al día.

Inodoro y eficaz

«El usuario no percibirá un olor raro, solo un ambiente higiénico y suave», cuenta Sánchez. Este gas es uno de los higienizadores de origen natural más efectivos del mundo, según la Organización Mundial de la Salud (OMS). Está diseñado para que nunca supere los límites establecidos por esa organización. Así limpia pero sin afectar a quienes lo utilizan.

La unidad de depuración consiste en una centralita integrada por un generador de ozono de reducido tamaño. Además posee un circuito con un microprocesador que analiza las condiciones de la cabina gracias a una serie de sensores que consiguen que el sistema de depuración solo funcione en las horas de mayor uso por parte de los vecinos del inmueble.

En la actualidad, el ozono se ha convertido en uno de los sistemas para purificar el aire y el agua más efectivos y naturales que existen. Para llegar a desarrollarlos, los cuatro emprendedores que forman Exeinnova han ocupado tres años de su vida. Nació el doble de grande y con un espray purificador de escasa utilidad. «Al poco tiempo nos dimos cuenta de que no serviría, porque habría que cambiar el pulverizador cada mes. Ahora, el generador de ozono que lleva incorporado tiene una durabilidad de seis o siete años», asegura José Carlos Calderón, otro de los socios fundadores.

Aparatos similares son utilizados para higienizar los quirófanos de los hospitales (su uso es obligatorio) y hasta para tratar más de 250 enfermedades, entre ellas problemas vasculares o reumas. En algunos países, su coste es asumido por la seguridad social. El sistema va dirigido para las empresas instaladoras y de mantenimiento de ascensores.

Fuente: Laverdad.es

En el 2006 el Consell aprobó una resolución en la que se endurecían las medidas de seguridad de los ascensores contempladas en la normativa estatal (Real Decreto 57/2005) con la finalidad de incrementar la seguridad del ciudadano.

Muchas comunidades de vecinos tienen ascensores instalados antes de 1997 y necesitan hacer reformas para adaptarlos a la nueva normativa, según el Real Decreto 57/2005 de 21 de enero. Los servicios prestados por los administradores colegiados  incluyen una gestión Integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias entre ellas los ascensores de las comunidades. Esto supone solicitar presupuestos para realizar unas reformas en los ascensores que asciende entre 2.000 y 6.000 euros de coste para los propietarios, dependiendo de los aspectos que se tengan que modificar.

El real decreto establece nuevas medidas de seguridad entre las que destacan:

• La incorporación en la cabina del ascensor de interfonos de emergencia en contacto permanente con el servicio de averías, de esta manera, cualquier persona que quede atrapada en el interior del ascensor establecerá contacto con el exterior y será atendida en el menor tiempo posible.

• Los mandos de la botonera como del sistema de comunicación bidireccional deben estar adaptados para el uso de personas con visibilidad nula o reducida.

• La instalación de alarma y sistema de iluminación automáticos que se activen ante cualquier incidente.

• La dotación de un sistema de parada que actué cuando el ascensor no funcione.

• La instalación de un dispositivo o cedula de seguridad, que impida el cierre de las puertas si el ascensor no arranca.

• La incorporación de una chapa que cubra el hueco del foso cuando el elevador se detiene entre dos pisos.

• Placa de identificación en la cabina en la que figure el número de Registro del Aparato Elevador.

Los administradores colegiados  por su experiencia en la administración de fincas y en otros sectores, conciben los espacios comunes de una comunidad (trasteros, corrales, zaguanes, espacios anexos, locales, terrazas, jardines, etc…) como oportunidades para poner en práctica pequeños proyectos que pueden aportar un valor añadido a la comunidad.

Para poder abordar y reducir los gastos de una comunidad de propietarios, hay vías como la publicidad, rótulos, luminosos o carteles etc… Si el edificio es muy visible, alto o dispone de una fachada sin uso, alquilar ese espacio para un anuncio publicitario puede ofrecer a la comunidad ingresos extras para ayudar a cubrir los gastos, de esta manera el desembolso por parte de los propietarios mensual, semestral o anual sería menor o nulo.

Pero para proceder hay unas normas y un proceso específico que cumplir. Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, para poder colocar un anuncio publicitario en una fachada de cualquier comunidad de propietarios, es necesario el voto favorable en Junta de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La vivienda de portería, trasteros, corrales, viviendas vacías, etc, bien gestionados, también pueden convertirse en un ingreso para la comunidad. Pueden destinarse, mediante sistemas de intercambio,  por la prestación de algún servicio necesario para la comunidad, siempre y cuando el proyecto fuera viable.