Administracion de fincas blog

Una forma distinta de administrar

Huertos Urbanos en Terrazas Comunitarias

Huertos Urbanos en New YorkBrookling Grange es el mayor huerto urbano del mundo situado en una azotea. Una parcela de tierra con aproximadamente una hectárea, que corona dos edificios de la ciudad de Nueva York con impresionantes panorámicas sobre Manhattan. Allí se cosechan todo tipo de verduras y hortalizas siguiendo principios orgánicos y ecológicos.

El huerto nació en el 2010 con la ambición de crear un modelo sostenible de agricultura urbana y promoverlo en las ciudades.

Hoy funciona como un negocio rentable que suministra lechugas, pimientos, zanahorias, judías, rábanos, acelgas, coles, hierbas aromáticas y más de 40 variedades de tomates, todo recién cogido, al vecindario y a los restaurantes de la zona, de forma directa, en mercados semanales o pequeños comercios del barrio. Y tiene planes de expansión por otras azoteas.

Según Anastasia Cole, cofundadora de Brooklyn Grange, “la ciudad siempre dependerá de las granjas rurales para alimentarse; pero tenerlas también dentro de sus límites y aprovechar los terrados en desuso tiene un gran potencial: mejoran la calidad de vida urbana, crean puestos de trabajo, facilitan el acceso a verdura fresca y saludable y procuran educación ambiental y agrícola a todos aquellos que viven en la ciudad y la aman”.

Espais per Conviure comparte la misma filosofía y entre sus servicios ofrece la posibilidad de poner en marcha huertos urbanos en cubiertas comunitarias. Estudia dicha posibilidad, tanto para generar consumo propio entre los comuneros o bien para generar unos pequeños ingresos adicionales, fomentando con ello al mismo tiempo, un consumo responsable y respetuoso con nuestro entorno.

Más Información: http://www.espaisperconviure.es/material/masinformacion/Huertos%20Urbanos.pdf

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¿Qué gastos son obligatorios en una comunidad de propietarios?

Gastos ComunitariosSegún el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios de una comunidad deben contribuir (en función de su cuota de participación) a los gastos generales para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones.

A continuación detallamos los gastos generales de una comunidad:

Espacios comunes: portal, ascensor, escalera, azote piscina etc…de los que se beneficia cada uno de los propietarios.

Gastos generales: electricidad, vigilancia, limpieza, portería, mantenimiento de instalaciones etc…derivados de la conservación y reparación de la comunidad.

Gastos Municipales: derivados de la recogida de basuras o impuesto de bienes inmuebles.

Para resumir, el conjunto de propietarios de un edificio constituido en comunidad de vecinos ha de compartir la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias o incluso aunque no residan en la comunidad. Todos ellos están obligados a mantener en perfecto estado los bienes y servicios comunes del inmueble.

La cuantía de las cuotas de participación de cada propietario se determina de forma porcentual y el baremo está fijado de antemano en las escrituras; unas cuotas que se deciden en función de la superficie de cada piso o local, de su incidencia en la comunidad, ubicación o el uso de elementos y espacios comunes.

Obras necesarias: los comuneros participarán en los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios, para que reúnan las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad.

Fondos de reserva: la comunidad de vecinos deberán contar con el denominado fondo de reserva, una cuantía que se fija de forma anual tras la aprobación del presupuesto de la comunidad y que, según la Ley, debe superar el 5% de su último presupuesto ordinario.

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Consejos para eliminar las plagas en las comunidades de vecinos

Plagas en las ComunidadesCon el verano y el calor los insectos y los roedores se instalan en los hogares a través de las tuberías y de pequeñas grietas o agujeros.

Por nuestra experiencia en administración de fincas entendemos que las empresas de desinfección y control de plagas, llevan a cabo una labor indispensable en esta etapa estival.

Su actividad consiste en eliminar estas colonias insalubres para mantener el bienestar de los propietarios de las comunidades y la calidad del medio ambiente.

Los profesionales del sector sostienen que para lograr la efectividad en el control de una plaga hay que tener en cuenta tres aspectos:

  1. Se debe realizar un diagnóstico de la zona afectada por la plaga para identificar y clasificar la especie que se va a combatir.
  2. Se tienen que identificar los factores propicios para su desarrollo e inspeccionar los puntos críticos de control.
  3. Hay que establecer medidas físicas para evitar la entrada de insectos y roedores y un nivel óptimo de limpieza para evitar la proliferación de la plaga, medidas biológicas utilizando productos que aseguren el control de la plaga y medidas químicas, usando diferentes compuestos que se eligen en función de la plaga a combatir, las condiciones de temperatura y humedad etc…

En las comunidades de propietarios la desinsectación se realiza en zonas donde se pueda respetar el plazo de seguridad, es decir, en todos aquellos lugares ausentes de tránsito de personas y animales domésticos como respiraderos, desagües, hueco del ascensor, bajantes etc…

La  desinsectación se realizará mediante pulverización manual de insecticida emulsionable y en caso de que el técnico lo considerase necesario,el insecticida será nebulizado. Una vez finalizado el tratamiento se tendrá que respetar el plazo mínimo de seguridad indicado. (Normalmente entre 12 y 24 horas) antes de volver a utilizar las instalaciones.

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Combatir los Ruidos en las Comunidades de Vecinos

Ruidos VecinalesEl origen de los ruidos puede ser muy variado y podríamos diferenciarlos de muchas maneras: intensos, intermitentes, continuos, graves, agudos, que tienen lugar en horas de descanso, etc.

Ruidos fácilmente evitables:

  • Elevado tono de voz, pisadas con tacones o portazos, arrastre de muebles.
  • Volumen alto en equipos de música o televisión

Ruidos difícilmente evitables:

  • Uso de instalaciones propias del edificio: ascensor, desagües o suministro de agua
  • Uso de electrodomésticos: lavadora y lavavajillas
  • Ensayo con instrumentos de música

En ambos casos, para solucionar este tipo de problemas, sería llamar a la puerta del propietario en cuestión y dirigirse a él de forma directa, planteándole la situación.

Muchas veces las personas no son conscientes de que las paredes no tienen el aislamiento acústico adecuado y los responsables de los ruidos no tienen la sensación de estar molestando.

No obstante, si el culpable no atiende a razones, habrá que dirigirse al presidente de la comunidad para iniciar el procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas.

La actuación por parte de los administradores colegiados es ofrecer soluciones donde los problemas con ruidos provocados por ascensores, aires acondicionados o bombas de agua, así como vecinos que puedan resultar molestos, se resuelvan de una forma eficaz, trabajando para ello con profesionales en dicha materia.

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¿Existen los Ascensores Ecológicos?

Ascensores EcológicosEstos ascensores ecológicos son un gran avance en el mundo de la arquitectura ya que son aparatos de uso continuado que implica una cara factura eléctrica para las comunidades.

Una reconocida marca de fabricantes de ascensores, lanzará próximamente sus nuevos y ecológicos modelos de elevadores.

El objetivo es reducir el consumo de electricidad hasta un 70% respecto a los ascensores convencionales. Esto es un cambio muy notable en las facturas de la luz de las comunidades.

El modelo desarrollado es un ascensor capaz de operar con energías renovables. No tiene cuarto de máquinas y tiene un motor de imanes permanentes capaz de funcionar con corriente monofásica de 220V.

Utiliza hilos de acero cubiertos por poliuretano, el peso del ascensor es más ligero por lo que la polea es más pequeña. Esto hace que se requiera menos espacio en el edificio que con los antiguos ascensores. No precisan de lubricantes contaminantes por lo que se reduce la contaminación ambiental.

Todas estas modificaciones en los materiales consiguen que haya un menor desgaste, una vida más larga de los componentes y que el funcionamiento sea más suave y más silencioso.

Otra ventaja de estos nuevos elevadores es su sistema de acumuladores que hace que el ascensor pueda seguir funcionando en caso de que haya un fallo eléctrico, lo que impide que los usuarios se queden atrapados en el ascensor durante el corte eléctrico.

También hay que destacar que aprovecha la inercia de la bajada para proporcionar electricidad, por lo que se puede añadir a las ventajas de este ascensor de que genera electricidad limpia.

Gracias a la utilización de LED´s y al sistema de apagado automático de la luz de la cabina cuando no está en funcionamiento, se consigue reducir al máximo el consumo eléctrico.

Más información: http://comocuidarelmedioambiente.com/

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Estudios de ahorro energético para las Comunidades de Vecinos

Placas Solares en EdificiosLa instalación de paneles solares en las comunidades de vecinos, supone una inversión rentable y duradera.

Por ello es interesante estudiar la viabilidad para la instalación de placas solares en las comunidades de propietarios y generar suministro de energía a los hogares y a la red eléctrica, buscando la financiación adecuada, y elaborando un plan de amortización real y acorde a las posibilidades de los promotores.

Existen tres pilares fundamentales para aumentar la eficiencia energética:

1: Reducir las pérdidas de energía

2: Aprovechar la energía con eficacia

3: Generar energía con eficacia

Las instalaciones solares térmicas originan una energía limpia y alimentan el crecimiento de empleo en la ciudad.

Aprovechando la energía solar, y declarando así un alto grado de conciencia para el medio ambiente, se decelera el calentamiento de la tierra con sus correspondientes consecuencias.

En general, antes de empezar cualquier reforma energética en una comunidad de propietarios es interesante hacer un cálculo estimado del ahorro para tener una idea de su rentabilidad.

La energía solar brilla cada vez más con luz propia, su independencia ya es un hecho por la política de subvenciones y la de compra de producciones eléctricas sobrantes a precios fijos.

Su potencial para desbancar por la vía de la rentabilidad pura y dura está en el horizonte, a la vista de todos, al alcance de todos, como nunca antes había ocurrido.

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La basura en los rellanos, un motivo de conflicto entre vecinos

Basura en los rellanosAunque parezca increíble, uno de los conflictos más comunes en las comunidades de vecinos es la basura almacenada durante horas, días, semanas… a la puerta del rellano de algún vecino.

La pregunta que surge es ¿cómo podemos solucionar este pequeño conflicto con nuestro vecino?

En primer lugar hay que optar por el dialogo, e intentar hablar con el vecino y tratar de hacerle entender de la molestia que supone al resto de vecinos la basura en el rellano, por el mal olor que causa y la incomodidad de tener objetos que dificultan el paso.

Si esta conversación no surge el efecto deseado y el vecino hace caso omiso a la petición, lo mejor es poner en conocimiento del conflicto al presidente de la comunidad, para que interfiera tratando de hacer ver al vecino en cuestión que no es lo más adecuado tener objetos en el rellano que puedan causar molestias al resto de vecinos.

Una vez interactúa el presidente de la comunidad, por lo general, el conflicto se resuelve pero hay casos en el que el vecino es conflictivo y no atiende a razones. En ese caso solo queda la vía judicial, advirtiéndole verbalmente que la comunidad podría presentar una denuncia por estas acciones.

Pero por resumir, hay que tratar de agotar todas las opciones antes de llegar a un proceso judicial, por el bien de mantener la paz, la tranquilidad y la convivencia vecinal, pero si no es posible, lo mejor es que actúe la justicia.

 

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Conflictos entre el vecindario

Conflicto VecinalMascotas, impagos, ruidos, piscinas etc….son las causas de los mayores conflictos entre propietarios de una comunidad de vecinos.

Todos estos motivos y muchos más provocan roces en la convivencia entre la multitud de personas que viven en bloques de pisos, al fin y al cabo, una comunidad grande es como una familia numerosa, así es el sistema de edificación en España.

Los motivos más comunes suelen ser los ruidos fuera de horario, los animales, los impagos de cuotas a la comunidad y los niños que al jugar molestan a otras personas.  Las comunidades que disponen de piscina también provoca muchos problemas «Hay gente que intenta engañar para tener acceso o para meter a todos sus amigos y familiares».

Otro de los conflictos que últimamente generan muchos problemas de vecindario son los pisos patera, en los que llegan a vivir diez o doce personas y que, según los presidentes y comuneros, degradan la convivencia por los ruidos y suciedad excesivos que suelen generar.

Los administradores colegiados, a petición de los ayuntamientos, suelen informar de la existencia de estas viviendas. Solicitan documentos que atestigüen quién vive ahí y quién paga las cuotas y se debe intermediar rápido para evitar que se deteriore el entorno.

Comunidades y administradores de fincas estamos detectando por la crisis una mayor gestión de cobro de morosos de propietarios e inquilinos, por lo que hay que dar facilidades aplazando las cuotas o derramas para instalación de ascensores, gas natural etc…

Tener mano izquierda y mediar suele evitar muchos pleitos y gastos a las comunidades de vecinos.

 

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Antenas de telefonía en las Comunidades de Propietarios

Antena TelefoniaLas antenas de telefonía y los anejos que la soportan (incluido la construcción de un castillete generalmente en la cubierta del edificio) conlleva un SOBREPESO que suele ser de varias toneladas.

Antes de la instalación se solicita un informe técnico municipal que valore la sustentación de dicho sobrepeso (pocos ayuntamientos lo exigen en sus ordenanzas) corresponsabilizándose la comunidad de propietarios del deterioro que pueda conllevar.

A esto se le suma la construcción de una sala de «máquinas» (generalmente en la planta baja del bloque) incrementando la volumetría del edificio (habitualmente no declarada); que puede ocasionar aumentos de temperatura, alteraciones acústicas y vibraciones al piso superior.

Así como la limitación o imposibilidad de tránsito por la azotea, y la colocación permanente de cableado de envergadura (en los huecos de lavaderos y tendido de ropas interiores) para la recepción y transmisión de datos a la sala de “maquinas”.

En una Comunidad de Propietarios ¿Quién decide aceptar una oferta de instalación de antena base de telefonía móvil?

En primer lugar se ha de convocar una Junta General Extraordinaria de Propietarios, incluyendo este punto como orden del día. Ni el presidente, ni la Junta Directiva podrán decidir en nombre de la comunidad a la que representan.

La siguiente pregunta sería ¿Qué mayoría es necesaria para una instalación de una antena de telefonía móvil?

Según el Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal se exige el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios: La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al Título Constitutivo, deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, es decir a la unanimidad, citada en el Art. 17.1.

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Inquilinos que no pagan a los Propietarios de las Viviendas

Inquilinos Morosos¿Qué hacer cuando el inquilino no puede pagar el alquiler? Es una cuestión que se plantean todos los propietarios que alquilan sus viviendas y en los tiempos que corren, por desgracia, es más común de lo que pensamos.

Lo más aconsejable es hablar directamente con los inquilinos y pedirles una explicación del problema en el retraso de los pagos, averiguar si es una situación puntual y pasajera o si se trata de algo más grave, para poder actuar lo más rápido posible.

El administrador colegiado debe ofrecer protección jurídica para la comunidad de propietarios, por lo tanto, también se puede recurrir al administrador que gestione la comunidad para solicitar información con respecto a esta incidencia.

Cuando se trata de un impago hay que otorgar facilidades de pago, sobre todo si el inquilino cuenta con avalistas solidarios, lo que quiere decir que la situación no pasará de un simple retraso en el pago.

Si por el contrario los retrasos se repiten con frecuencia y el inquilino acumula más de tres mensualidades sin pagar, y además es una persona que se declara insolvente y no cuenta con ningún tipo de aval, entonces es momento de tomar medidas drásticas como dar por terminado el contrato y si fuese necesario perdonar el adeudo, con el propósito de que firme la terminación anticipada.

Es una situación bastante complicada y puede serlo más si el inquilino se rehusase a firmar, en tal caso es aconsejable que se le ofrezca una suma de dinero a modo de indemnización.

A final de año el propietario habrá dejado de ganar dos o tres meses de renta, pero nada más, la situación no habrá ido a peor.

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