Administracion de fincas blog

El mantenimiento de los edificios en las comunidades de vecinos es una responsabilidad que conlleva unas obligaciones, como la garantía de habitabilidad, accesibilidad y seguridad de las viviendas así como la eficiencia energética de los domicilios.

Los administradores colegiados y los presidentes de comunidades deben ser conscientes de la necesidad de mantener y rehabilitar los edificios que gestionan, buscando los servicios necesarios para atender las posibles necesidades del inmueble, valorando la viabilidad de los proyectos impulsados por los propios comuneros.

Cuando se acometen este tipo de obras, se deben tener en cuenta las mejoras del aislamiento térmico y la eficiencia energética, es decir, una intervención en la cubierta o en la fachada para mejorar su estado de conservación puede ser un buen motivo para mejorar su aislamiento térmico.

Las viviendas construidas antes del año 80 no tienen aislamiento térmico en sus fachadas, por lo tanto, se produce una pérdida de energía constante por los muros exteriores de las viviendas, que el comunero no puede apreciar pero que sí se refleja en las facturas de la energía que paga. Un edificio bien mantenido y aislado evita que los propietarios pasen frío en el interior de sus viviendas, conserva la temperatura que se genera en su interior y consume menos energía.

Es fundamental que nos concienciemos de las innegables ventajas que tiene la rehabilitación y el adecuado mantenimiento de los edificios, que nos permiten disponer de viviendas más seguras, eficientes, habitables y económicamente más rentables. Los servicios prestados por los administradores colegiados incluyen una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias, buscando constantemente las mejores alternativas en relación calidad-precio de todas las gestiones realizadas y servicios contratados para la comunidad de propietarios.

Según un informe reciente publicado por el Ministerio de Sanidad y Consumo, el mal estado de las instalaciones eléctricas es la principal causa de incendios y electrocuciones.  Por este motivo hay que darle mucha importancia a los mantenimientos obligatorios en las instalaciones eléctricas y en las de telecomunicaciones, así como las reformas de las instalaciones como consecuencia de la sustitución de contadores analógicos por electrónicos, ya que todo ello repercute en seguridad y costes para los usuarios finales, particulares y comunidades de propietarios.

Respecto a las inspecciones periódicas obligatorias de las instalaciones eléctricas comunes en edificios con potencia superior a 100kW, la Administración Autonómica informa de la obligatoriedad a partir del 18 de Septiembre de 2013 de que estas instalaciones sean inspeccionadas por Organismo de Control Autorizado. Del mismo modo, la Federación recuerda a las comunidades de vecinos que no pasar la inspección técnica correspondiente conlleva sanciones para la propiedad del edificio.

La sustitución de contadores analógicos por eléctricos, el llamado Proyecto Star, permitira ver en tiempo real los consumos diarios, semanales y mensuales y permitira a aquellos suministros inferiores a 10kw poder comprar energia dia a dia o bien comprarla a precio fijo. Desde que Iberdrola pusiera en funcionamiento dicho proyecto, son muchas las comunidades que han recibido notificaciones de anomalías, especialmente las instalaciones anteriores al año 1985, deficiencias que incumplen el mínimo de seguridad para poder llevar a cabo la sustitución de los contadores analógicos por  los eléctricos y que permiten la discriminación horaria y telegestión.

También habrá que tener en cuenta la Nueva Ley del Sector Eléctrico y cómo va a afectar a nuestros recibos de la luz. Tras la agitada subasta eléctrica celebrada el pasado mes de diciembre, el sistema eléctrico español debe cambiar y actualizarse. Por todo ello se resalta la importancia de contratar a profesionales y empresas habilitadas para garantizar la realización optima de estos cambios. Los administradores colegiados aportan a las comunidades de propietarios una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias.

Es un proceso que pretende reformar la distribución del espectro radioeléctrico. Con la llegada de las tecnologías digitales , se ha creado la necesidad de liberalizar el espacio utilizado para la televisión analógica, para que con las nuevas tecnológicas, se pueda utilizar éste de manera más eficiente. Esto implicará el cese de las emisiones de TDT de los canales 61 al 69 de UHF.La fecha límite fijada por el gobierno es el 31 de Diciembre de 2014, aunque al día de hoy se desconoce el plan técnico y con esto, los elementos a instalar o modificar en las antenas colectivas.

Las empresas instaladoras no pueden prever los trabajos a realizar, ya que la instalación dependerá de los canales emitidos,  de la ubicación de cada finca respecto a las emisoras, del estado de conservación, antigüedad y número de viviendas de cada comunidad de vecinos.  En este tiempo lo que si se podría acometer de forma anticipada serían los trabajos de saneamiento y actualización de sistemas (torres, antenas, tomas, etc..) dejando sólo pendiente la modificación de canales.

En una estimación de un edificio tipo de 20 viviendas, se calcula que el gasto por vivienda sería en torno a 20 € por vivienda; por lo que se debería tener en cuenta este gasto en el presupuesto anual de la comunidad de propietarios.

Se recomienda que la empresa elegida para realizar estas modificaciones esté inscrita en el Registro de Empresas Instaladoras de Telecomunicaciones y que se exija el pertinente Boletín de Instalación, evitando situaciones de incumplimiento y disponiendo de la documentación necesaria ante eventuales reclamaciones.

El equipo humano de Espais per conviure, compuesto por personas con amplia experiencia en la administración y gestión integral de edificios, le ofrece soluciones en este ámbito, así como también en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión y un ahorro en costes para los propietarios.

1.-  ¿Es necesaria la figura de un administrador de fincas?

La figura de administrador no es obligatoria pero si aconsejable,  somos unos profesionales que hacemos la convivencia más fácil entre los propietarios de una comunidad de vecinos, muchas veces actuando como mediadores. Además como administradores  colegiados, disponemos de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la Comunidad que gestionamos.

2.-  ¿Puedo negarme a aceptar el cargo de Presidente de comunidad?

El presidente de una comunidad debe ser nombrado de entre los propietarios. La elección se puede hacer por mayoría de votos, por sorteo o mediante turno rotatorio, es lo más frecuente, de esta manera todos los  vecinos ejercen el cargo periódicamente. El nombramiento es por un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa. Los vecinos pueden proponer a través de una Junta General Extraordinaria el cese de su mandato antes de plazo. Igualmente, si están contentos con su cargo puede salir reelegidos y continuar ostentando el cargo. El presidente representa legalmente a la comunidad en todos los asuntos que le afecten. Canalizan quejas y sugerencias de los propietarios, convocan las juntas ordinarias y extraordinarias, firman las actas y están en contacto directo con el administrador que gestiona la comunidad.

3.-  ¿Puede el Presidente ejercer de Secretario y Administrador?

Si puede, siempre y cuando los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separada de la presidencia.

4.- ¿Cuándo dinero tiene que haber en la cuenta comunitaria?

Es obligatorio mantener un fondo de reserva del 5% del presupuesto anual  para la conservación y reparación de la comunidad. Es necesario para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias.

5.- ¿Qué medidas se pueden tomar contra los morosos?

El presidente, la junta de propietarios (con acuerdo) y el administrador pueden exigir el pago de las deudas pendientes judicialmente. La junta de propietarios tiene que acordar la liquidación de deuda, el acuerdo de liquidación debe notificarse al vecino moroso, la demanda tiene que acompañarse por la certificación de la liquidación, emitida por el secretario y con el visto bueno del presidente. La demanda se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el edificio. La demanda se interpone contra el propietario de una vivienda o local.

El Anteproyecto de Ley de servicios profesionales reserva la colegiación obligatoria para las profesiones que tienen relación con la salvaguarda de intereses generales, entre los que se encuentran: la protección del medioambiente y del entorno urbano, la protección de la salud y la seguridad física y jurídica de los consumidores y usuarios.

La colegiación obligatoria viene definida como medio para la mejor ordenación de la profesión y porque se considere un medio más proporcionado que el control de su correcto ejercicio se lleve a cabo por un Colegio Profesional, en lugar de mediante el control directo por la Administración o por otros medios.

Los administradores colegiados cumplen con todos estos requisitos y desarrollan una función social, al ser responsables del uso, mantenimiento y rehabilitación de las viviendas, gestionando, a su vez, los recursos económicos necesarios para ello, por lo que no se considera adecuado, ni tiene justificación alguna, que no se establezca la necesaria colegiación obligatoria para el ejercicio de las funciones propias de la administración y gestión de las comunidades de propietarios. Entre las múltiples razones que avalan la necesidad de esa colegiación obligatoria debe destacarse la importante función del administrador colegiado en lo relativo a la seguridad física y jurídica de las personas en la gestión del patrimonio en régimen de comunidad.

En definitiva, en el ámbito de la seguridad física de las personas, como es la adecuada accesibilidad a los inmuebles, en el ámbito de la preservación de la salud, evitando ruidos e inmisiones indebidas en las comunidades de propietarios y en el ámbito de la seguridad jurídica, una gestión profesional de la vida comunitaria es esencial para cumplir los objetivos y valores constitucionales señalados y esto solo puede conseguirse con la presencia de unos administradores profesionales y con el amparo de un colegio profesional que vele por la formación, por la uniformidad de criterio, por la ordenada responsabilidad y por la evitación de que personas sin cualificación, ni formación adecuada gestionen actividades tan relevantes como las que se han indicado.

Fuente:  El PAIS

Entre los servicios que más gastos generan en una comunidad es la electricidad, no solo por el consumo en la iluminación de las zonas comunes sino por la utilización de los ascensores, que consumen gran cantidad de energía. La contratación y la negociación del cambio de suministro estarán gestionadas por los presidentes de comunidad o los administradores colegiados, los cuales, ofrecen soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión y un ahorro en costes para los propietarios. Como medida de ahorro para controlar el consumo, es fundamental revisar los contratos y las condiciones anualmente. Es necesario buscar una tarifa o potencia eléctrica adecuada a las necesidades de la comunidad.

Las potencias contratadas más recomendadas para las comunidades de propietarios son las siguientes:
•    Potencias entre 10kW y 15kW que suelen contratarse para comunidades de vecinos donde se utiliza el ascensor y se efectúa un consumo medio.
•    Potencias superiores a 15kW contratadas en comunidades donde se necesita mucha potencia y se realiza un gran consumo.

Las comunidades de vecinos deben contratar la tarifa dependiendo de la potencia eléctrica contratada con la empresa comercializadora. Se pueden elegir tarifas normales o con discriminación horaria. En un momento dado, cambiarse de compañía puede  ser una solución muy provechosa para los propietarios de una comunidad de propietarios, ya que puedan encontrar mejores descuentos, resultando el trámite gratuito.

Desde que abrimos la puerta del zaguán hasta que entramos al ascensor o bajamos al garaje, estamos consumiendo permanentemente energía. Nadie pone en duda que las bombillas LED representan el futuro de la iluminación, por sus enormes ventajas y por su capacidad de ahorrar hasta un 80% en la factura de la luz. La iluminación en una comunidad de propietarios es fundamental y adecuar las instalaciones a las nuevas tecnologías supone una inversión inicial que se amortiza en muy poco tiempo. Esto supone un ahorro económico importante además de una contribución a la protección del medio ambiente.

Los administradores colegiados nacen con la vocación de prestar un servicio a las comunidades con la administración y gestión integral de edificios, solucionando todos los aspectos cotidianos de la comunidad de una forma eficiente y práctica, mejorando la relación vecinal y con su administrador. Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal los propietarios deben “respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”. A continuación pasamos a enumerar las normas básicas de convivencia que deben respetar todos los propietarios de una comunidad:

1. En el  Portal, escaleras y  entrada al edificio, no se tirará papeles, desperdicios ni otros objetos, cuidando de no producir manchas, rayas ni deterioro alguno. No se aparcaran vehículos, bicicletas, carritos, no ocuparán con muebles u objetos no autorizados, los lugares de zona común.
2. No arrojar objetos (papel, compresas, pañales, etc.) por el W.C. para evitar atoros.
3. Limpiar el tramo correspondiente de escaleras (desde el rellano al piso inferior), al menos una vez a la semana.
4. Cuando se realicen obras o mudanza en algún piso, el responsable de la obra o mudanza, estará obligado a limpiar lo que ensucie, independientemente de la hora en que se produzca.
5. EL portal deberá estar cerrado permanentemente.
6. No se permitirá en los pisos otro uso que el de la normal habitación del mismo.
7. No se modificarán unilateralmente los elementos comunes del conjunto y en especial las fachadas interiores o exteriores. Al propietario que modifique unilateralmente cualquier fachada, se le podrá exigir que deshaga dichas modificaciones restableciendo la fachada tal como estaba originariamente.
8. No se podrán colocar anuncios publicitarios en las zonas comunes sin el expreso consentimiento de la Comunidad.
9. Los copropietarios deberán cuidar que no se altere la tranquilidad del edificio con todos aquellos ruidos que puedan resultar molestos.
10. Se cuidará de los elementos comunes, evitando actos que pudieran suponer daños a las personas o a las cosas, recomendando especialmente a los padres la vigilancia sobre sus hijos en el cumplimiento de las normas, pudiendo exigirse por el Presidente al infractor o responsable, que reponga o abone los desperfectos.
11. Se exigirá en cualquier caso, la reparación de aquellos elementos o espacios comunes que hayan sido dañados por manipulación no autorizada.
12. Los propietarios de animales domésticos pondrán especial cuidado en que su presencia no moleste a la vecindad, no estando permitido que anden sueltos por las zonas comunes.
13. Se recuerda a los dueños que están obligados a declarar la posesión de los mismos en las oficinas municipales. El animal deberá llevar, necesariamente, su identificación censal de forma permanente.
14. Deberán ser conducidos con cadena o correa, irán provistos de bozal, en el caso de perros, cuando el temperamento del animal así lo aconseje, bajo la responsabilidad del dueño.
15. Se prohíbe la permanencia continuada de los perros en las terrazas, debiendo pasar la noche en el interior de la vivienda. Los propietarios podrán ser denunciados si el perro ladra por la noche.
16. Los dueños son los únicos responsables no sólo de los daños, que correrán a su cargo, sino también que la suciedad que depositen en cualquier parte de la comunidad y de su limpieza.

Los administradores colegiados son personas con amplia experiencia en la administración y gestión integral de edificios, que ofrecen a sus clientes soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión y un ahorro en costes para los propietarios.

El coste que supone el administrador es un desembolso que afrontan las comunidades de vecinos, pero uno de los más rentables si éste realiza sus tareas con profesionalidad y capacidad y para ello debe encargarse de las siguientes tareas:

• Debe ocuparse de todo lo referente a la comunidad: atender las necesidades, gestionar y resolver los problemas evitando preocupaciones al presidente y al resto de los propietarios.

• Debe llevar las cuentas al día y con la máxima transparencia: presentando informes y dejando toda la documentación necesaria al alcance de los propietarios que quieran consultarla.

• Debe administrar los fondos destinados a la administración a través de una cuenta bancaria independiente, a nombre de la comunidad.

• Debe disponer de un equipo cualificado de profesionales  capaces de atender y resolver cualquier necesidad de la comunidad de propietarios que administra.

• Debe reducir el gasto de las comunidades negociando las tarifas con los proveedores existentes en el mercado.

• Debe gestionar el pago de las deudas de vecinos morosos: informar a la comunidad de los propietarios que no abonan las cuotas y reclamar el pago a éstos.

• Debe generar ingresos extra para la comunidad: proponer nuevas formas de obtener dinero para hacer frente a gastos imprevistos, por ejemplo, a través de anuncios publicitarios en las fachadas, antenas, placas solares, etc.

En esta actividad profesional, hay una exposición clara a las responsabilidades penales y civiles. El régimen de la responsabilidad es generalmente de orden civil y de naturaleza contractual. Los administradores colegiados tienen concertado (a través del colegio profesional al que pertenezca) un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional. Los Colegios ejercen su actividad disciplinaria cuando la actuación de sus profesionales se aparta de las normas profesionales. Además, los administradores colegiados están dotados de unos conocimientos respaldados por su título, que les acredita para desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal. 

Los administradores colegiados tiene un vínculo con la comunidad tanto contractual como extracontractual, para cualquier daño que pueda causar tanto a un comunero, como al personal que trabaja para la comunidad de propietarios, o a un tercero ajeno a la misma. A través del colegio, el administrador tiene la capacidad de probar su actuación profesional para evitar que se le puedan exigir responsabilidades. Para que un error u omisión pueda prosperar deben concurrir varias formalidades, entre ellas:

1 .- Acción u Omisión por parte del administrador colegiado en el ejercicio de sus funciones, de forma que su actuación derive un daño que pueda ser cuantificado e individualizado.
2.- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.
3.- Relación de causalidad entre la conducta del  administrador colegiado y el resultado dañoso, que no quede ningún resquicio de duda de que su actuación ha sido la causa del mismo.
4.- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de las funciones que le corresponden a los administradores colegiados y que provoquen un perjuicio concreto, determinado y cuantificado.

En resumen, para poder llevar a cabo una reclamación contra el administrador de fincas,  las pruebas deben contemplar la existencia de una acción, omisión, daño o perjuicio, o relación de causalidad. En caso contrario, el administrador colegiado no será responsable y su compañía aseguradora se encargará de su defensa jurídica.

Los administradores de fincas colegiados asisten puntualmente a presentaciones de las Brigadas de Seguridad Ciudadana para prevenir, a los propietarios de las comunidades que administran. de los posibles robos en sus domicilios en la temporada vacacional.  Detallamos algunos consejos para poner en práctica por parte de los propietarios en sus viviendas,  como comprobar que todo está bien cerrado, no bajar las persianas, no divulgar el destino de salida, entre otros:

• Comprobar que tanto las ventanas como las puertas de la vivienda están bien cerradas.
• Dejar las persianas de las ventanas totalmente cerradas es un signo de evidente de que no hay nadie en casa.
• Cerrar la puerta de acceso a la vivienda siempre con llave, ya que si no es así se abren más fácilmente.
• Valorar la posibilidad de instalar una alarma de seguridad.
• Instalar una puerta blindada en la vivienda. En el caso de no ser blindada, al menos debe tener dos puntos de cierre, y que no exista hueco entre la puerta y el suelo. También es aconsejable reforzar la parte de las bisagras y ángulos metálicos para impedir que puedan apalancar la puerta.
• No dejar las llaves escondidas bajo el felpudo, en los buzones, macetas, contadores etc..
• Intentar no dormir con las ventanas abiertas, a no ser que se tenga instalado en la vivienda un sistema de seguridad.
• El timbre de la vivienda debe estar siempre conectado, aunque se desconecte el resto de electricidad.
• Una buena medida en para las ausencias cortas, dejar ropa tendida.
• El dinero las joyas y los objetos valiosos deben estar dentro de cajas fuertes o incluso fuera de la vivienda.
• En las terrazas sin cerramiento, no pueden dejarse objetos de valor.
• Registrar el número de serie de los electrodomésticos y aparatos eléctricos, nevera, lavadora, lavavajillas, cámaras de fotografía, video, ordenadores, etc…
• Para los que viven fuera de la ciudad, una buena medida es tener una buena iluminación exterior y a ser posible, un perro guardián perfectamente adiestrado para este acometido. Son ideales para intimidar a los ladrones.