Administracion de fincas blog

Al parecer más del 35% de los edificios están aún por reantenizar para ver la TDT, a menos de dos meses del plazo máximo fijado por Industria (31 de marzo de 2015) para iniciar la liberación del dividendo digital. Se recomienda que se siga ejerciendo una enérgica presión informativa entre las comunidades de vecinos y los administradores de fincas, a fin de que el proceso de liberación se complete de forma satisfactoria.

El llamado dividendo digital es un proceso que pretende reformar la distribución del espectro radioeléctrico. El objetivo es dejar espacio para que los servicios de la telefonía móvil 4G convivan en armonía con la información de la radiodifusión. La importancia del dividendo digital, frecuencias liberadas en la transición desde la TV analógica a la digital– radica en que, aparte de suponer un ancho de banda muy útil para cualquier operador, estas frecuencias, al estar situadas en la parte baja del espectro, tienen unas cualidades de propagación y penetración mucho mejores que las de las frecuencias más altas, por lo que se requiere menos inversión para alcanzar la misma cobertura.

Esta liberación consiste en vaciar la banda de frecuencias de 800 Mhz, que actualmente está siendo dedicada al servicio de televisión digital, para que dicha banda de frecuencias puedan ocuparlas los operadores de telecomunicaciones. Las ayudas aprobadas por el Gobierno, con una cuantía de 280 millones de euros, suponen que las adaptaciones en edificios no tendrán coste para las Comunidades de Propietarios. Muchas son las dudas que los usuarios tienen hoy en día. ¿Tendré que comprar una nueva tele? ¿Tendrá que volver a pagar la comunidad por la adaptación de la antena? ¿Desaparecerán canales? ¿Me afecta aunque tenga una antena individual? Los administradores colegiados son los que deben responder a estas preguntas para que no quede ninguna duda entre los propietarios/as de las comunidades que administran, a través de circulares, carteles en la comunidad, etc…

Entre muchas de las funciones que debe cumplir un buen administrador, está la de mantener informada a la comunidad sobre las cuestiones que le afectan, así como mejorar  la relación vecinal, haciendo que la administración de la comunidad sea algo que compartir, aportando ideas y teniendo, por parte de la comunidad, la tranquilidad de tener contratada  la mejor opción calidad/precio en los  suministros y contratos.

El 20% de las comunidades de propietarios se arriesga a una sanción fiscal por no declarar a Hacienda las operaciones realizadas durante 2014 con empresas de reformas, ascensores u otros profesionales cuando hayan superado en total la cifra de 3.005,06 euros.

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid) avisa que de estas comunidades, que desconocen su obligación con el fisco, se arriesgan a una multa de 20 euros por cada proveedor que no se haya reflejado, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros.

La nueva exigencia fiscal les obligada a presentar el modelo 347 ante Hacienda desde el 1 de enero de 2014 y con efectos desde este mes de febrero de 2015. «Este modelo solo se puede presentar hasta el 2 de marzo y, sin embargo, todavía muchas comunidades desconocen esta obligación fiscal, omisión que puede derivar en importantes sanciones económicas», señala Manuela Julia Martínez Torres, presidenta de la institución.

El CAF Madrid recuerda que la información sobre dichas operaciones frente a terceros debe ser facilitada por la propia comunidad a través de su administrador de fincas y sobre una base de cómputo anual. Además, «todas las entregas y adquisiciones de bienes o servicios a la comunidad deberán ir acompañadas por la correspondiente factura. Esto es, si la comunidad realizó una obra por importe superior a 3.005,06 euros y no solicitó o le entregaron factura puede ser sancionable, por estar tipificado en el artículo 201 de Reglamento General de actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria. Y aunque esta sanción afecta el expedidor de la factura (empresa de reforma en este caso), puede existir el supuesto de responsabilidad subsidiaria, haciendo responsables del pago de las cuotas tributarias a los destinatarios de las operaciones que sean empresarios o profesionales, como son en este caso las comunidades de propietarios», insiste Martínez Torres.

Ahora bien, esta exigencia fiscal tiene excepciones: la comunidad de propietarios no tendrá que informar sobre los gastos en suministros de agua, energía eléctrica y combustibles de cualquier tipo con destino a su uso y consumo comunitario. Tampoco estarán sujetos a esta información los seguros que tengan por objeto el aseguramiento de bienes y derechos de zonas y elementos comunes.

Fuente: El País

Para colocar un toldo en una comunidad de propietarios sujeta a la propiedad horizontal, requiere del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, debido a la modificación estética y exterior que supone para el edificio. Las características de los toldos a instalar en una comunidad, tanto el color como el tamaño, anclajes etc… debe ser decidido en junta por todos los propietarios, nadie puede poner un toldo que no tenga las características aprobadas..

Hay que tener en cuenta que las fachadas de los edificios son elementos comunes, por lo tanto, todo lo que afecte a las mismas exige “unanimidad” de todos los propietarios de un edificio (art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). Los administradores colegiados, disponen de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la Comunidad que administran, para poder asesorar a las comunidades en estos y otros temas comunitarios.

Por otra parte, el art. 7 de la LPH dispone que “1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Si la comunidad hubiera permitido colocar toldos en fachadas, terrazas o balcones que no cumplen las características aprobadas en Junta, y no se procede a demandar judicialmente al propietario en cuestión, se produce una desigualdad de trato prohibida por ley. El régimen de Propiedad Horizontal se basa en la igualdad de derechos y obligaciones, no siendo lícito prohibir a unos propietarios lo que se les permite a otros.  Es indistinto que se instalen en la parte delantera o trasera del edificio

Las Comunidades de Propietarios se actualizan y entran en las nuevas tecnologías de la mano de las plataformas online. Los administradores colegiados facilitan el acceso a los propietarios para  acceder a toda la documentación referente a sus comunidades, convocatorias, actas, contratos, presupuestos, facturas, balances contables etc….proporcionándoles máxima transparencia en la gestión.

En general los españoles no son demasiado participativos en los asuntos comunitarios y las nuevas tecnologías ayudan a las personas (que  no pueden asistir a las reuniones) a participar activamente. La gestión digital de las comunidades cada vez tiene más adeptos, ya que pueden estar informados sin la necesidad de ceñirse a un horario y sin desplazarse. Una forma de estar informados sin la necesidad de tener que llamar por teléfono al administrador para solucionar dudas y solicitar información. La información estará disponible a un golpe de ratón. Los administradores colegiados con esta plataforma online ofrecen al propietario la posibilidad de que participe desde cualquier parte del mundo, realizando un seguimiento en las gestiones que ser realizan para su comunidad y el resultado de lo que se contrata, pudiendo participar activamente presentando presupuestos, sugiriendo mejoras etc…

Las comunidades, con el servicio de correo electrónico, ahorran en gastos de material de oficina y correos. Todavía hay propietarios que prefieren el correo ordinario tradicional, pero son los menos, ya que ofrece una serie de desventajas claras como no recibir la información de las convocatorias de juntas a tiempo, no tener acceso al buzón si se está de viaje etc…

Los servicios online que ofrecen los administradores de fincas a través de las nuevas tecnologías, no encarece sus honorarios, sino que este servicio está incluido en los servicios a prestar en la comunidad. La Ley de  Protección de datos nos obliga a generar una clave de acceso (solo para propietarios) para restringir y preservar el acceso a la documentación de la finca.

En una comunidad de propietarios en la que conviven muchísimas personas, todas ellas tendrán pensamientos y opiniones diferentes y no debe ser un impedimento para llegar a consenso en las decisiones a tomar por un bien común, siempre que se discuta y se rebatan las opiniones desde la base fundamental del respeto y la tolerancia mutua entre propietarios e inquilinos. Saludar a tu vecino al encontrártelo en la escalera, dar los buenos días, ayudar a tu vecino abriéndole la puerta del ascensor etc…son actitudes amables que hacen que la relación entre propietarios e inquilinos sea más saludable y que impere en la comunidad de propietarios un ambiente de cordialidad.

Para poder llegar a un entendimiento entre vecinos es fundamental saber escuchar e intentar utilizar la empatía para entender a la otra persona y sus circunstancias. Para una buena convivencia y para evitar conflictos y desavenencias entre propietarios por algún tema comunitario es imprescindible el dialogo. En las comunidades de propietarios donde se trabaja y se mantiene un sentimiento de unidad, la relación vecinal mejora día a día y hace que la toma de decisiones frente a cualquier problema comunitario sea fluida y consensuada, por lo tanto, es más fácil actuar y poner en marcha las acciones o reparaciones acordadas en Junta General, ordinaria o extraordinaria.

Lo más habitual es encontrarnos con situaciones y actitudes de ciertos vecinos que no nos gusten y que puedan crear conflictos y desaveniencias. Es importante distinguir entre las situaciones puntuales y las que se repiten a lo largo del tiempo. Si hay conflictos entre vecinos por lloros de bebés, cenas de amigos y familiares, ruidos molestos etc…hay que pensar en que todos en un momento dado podemos molestar al resto y hay que intentar tener paciencia y en el caso de que se convierta en algo insoportable, intentar hablar con el vecino en cuestión e intentar arreglarlo de forma madura, desde el dialogo, el respeto y el sentido común.

El cobro de comisiones por parte de algunos administradores colegiados es una práctica abusiva que incrementa entre un 5 y un 10% los gastos de las comunidades de vecinos. Estas comisiones son ilegales y en muchos casos elevan el coste de la viviendas y dañan la economía  de los propietarios, una situación que es necesario erradicar y más en este momento en el que se ha incrementado el número de desahucios. Algunas empresas dedicadas a la rehabilitación de viviendas también  han denunciado esta mala práctica debido a que algunos profesionales contratados por comunidades de vecinos  o administradores colegiados, engordan los presupuestos para las reformas de fachadas, tejados, etc… ¿para qué? para embolsarse un porcentaje en dinero negro,  una cantidad aparte de los honorarios pactados con la comunidad.

El principio de honradez en el sector de la administración de fincas comienza por una total transparencia,  solucionando tanto los aspectos cotidianos de la comunidad como ofreciendo novedosas alternativas para aprovechar los  espacios comunes de una forma eficiente y práctica.

Existen en el mercado plataformas interactivas que ponen a disposición de los propietarios/as el  acceso a toda la documentación de su comunidad, actas, convocatorias, liquidaciones, contratos de limpieza, mantenimiento de ascensor, seguro de comunidad etc…..ofreciéndoles máxima transparencia en la gestión integral del edificio  así como la posibilidad de comunicarse de forma fácil con su administrador y con el resto de propietarios.

Entre las muchas funciones del administrador colegiado está la de mejorar la relación vecinal, haciendo que la administración de la comunidad sea algo que compartir, aportando ideas y teniendo la tranquilidad de tener contratada la mejor opción calidad/precio en suministros y contratos.

El Ministerio de Industria ha dado su brazo a torcer y va a prorrogar un mes más para liberar el dividendo digital, la parte del espectro radioeléctrico que las operadoras de televisión ocupan y que deben abandonar -al igual que pasa en toda Europa- para dejar sitio a las empresas de telecomunicaciones y su 4G. «Nos han pedido un periodo adicional los antenistas y los operadores y nos parece razonable», comentó José Manuel Soria en una entrevista concedida a Servimedia.

El ministro aseveró que será el 31 de enero, aunque no descartaba ampliar este proceso hasta el 15 de febrero. Esta misma semana, el Consejo General de Administradores de Fincas solicitaba al Ejecutivo que diera más tiempo para poder ejecutar esta operación ya que los profesionales carecían de los materiales necesarios para realizar esta operación.

El titular de Industria reconoció que esta decisión, que se aprobará en el Consejo de Ministros del día 26, tendrá un coste adicional para las arcas del Estado. Soria insistió en que «los ciudadanos no van a pagar ni siquiera la resintonización, puesto que hay una dotación presupuestaria de 290 millones». Cerca de un millón de viviendas son las que tienen que llamar al antenista, a través de los presidentes y administradores colegiados, para que no se pierdan ninguno de los canales. Dentro de los servicios que ofrecen los administradores de fincas está la gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias.

Fuente: Las Provincias

Los administradores de fincas en Sevilla, Valencia, Madrid, Barcelona o cualquier otra ciudad o comunidad, recogemos y resolvemos  frecuentemente preguntas que se realizan todos los propietarios de comunidades.  En este artículo vamos a incluir algunas de ellas:

¿Cuáles son las funciones de los administradores?
Las funciones legales de los administradores de comunidades están recogidas en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que determinan lo siguiente:
1.    Velar por el buen régimen de las comunidades de propietarios, sus instalaciones, servicios, y asesoramiento a sus comuneros.
2.    Prepara y someter a Junta el plan de gastos para el año en curso, proponiendo ideas y alternativas para utilizar los medios necesarios y hacer frente a los mismos.
3.    Conservar y Mantener las instalaciones comunitarias, priorizando las reparaciones urgentes, con el consentimiento del presidente y de sus propietarios.
4.    Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y reparaciones y efectuar los pagos y cobros que correspondan.
5.    Responder y actuar como secretario de la Junta de propietarios y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de las comunidades que administran.

¿Cuál es el quorum para bajar la cuota en las comunidades?
Es necesario el voto de la mayoría del total de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si la Junta de Propietarios se celebra en segunda convocatoria será válido el acuerdo adoptado por la mayoría de asistentes, siempre que ésta represente más de la mitad de las cuotas de los presentes en la  misma.

¿A partir de qué  cantidad de deuda se puede denunciar a un propietario judicialmente?
Cualquier cantidad puede ser reclamada por vía judicial. Para ello es necesario que se apruebe en Junta de Propietarios la liquidación de la deuda que el propietario moroso tiene con la comunidad y acordar entablar acciones judiciales, facultando al presidente o al administrador para ello.

¿Cuánto tarda una reclamación judicial por falta de pago de las cuotas comunitarias?
La reclamación a los propietarios que mantienen deudas con la comunidad se realiza mediante el procedimiento monitorio con las especialidades y requisitos que la Ley de Enjuiciamiento Civil y la de Propiedad Horizontal le otorga. El tiempo dependerá de la tramitación del asunto en el Juzgado.

Problemas con vecinos ruidosos
Hacer llegar una queja por escrito a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios y a los propietarios en particular y en el caso de continuar con la misma actitud, denunciar ante la Policía para posteriormente presentar una demanda judicial contra estis propietarios que alteren la convivencia.

El servicio de administración de fincas para una comunidad de vecinos es el gasto de mayor desembolso,  pero que con una buena gestión se convierte en uno de los más rentables, siempre y cuando las tareas se realicen con profesionalidad, asegurando la eficacia y un ahorro en costes para los propietarios.

Se puede cambiar de Administrador de Fincas en cualquier momento de año, pero conviene revisar las pautas de contratación pactadas con el mismo, puesto que el cambio o cese del actual administrador puede conllevar a penalizaciones económicas a la Comunidad.  Normalmente la renovación es anual, debe existir un acta de la Junta aprobando la contratación de los servicios del administrador y la renovación se realizará de manera automática e igualmente existirá un acta que refleje dicha renovación. Existen raros casos en los que esta contratación está regulada bajo contrato, en ese caso, dependerá de lo reflejado en el condicionado del mismo.

Los servicios ofrecidos por los administradores colegiados incluyen una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias, pasamos a enumerar las más esenciales:

1.    Constitución de la Comunidad.
2.    Convocatorias de Juntas Ordinarias y Extraordinarias.
3.    Contratación de Suministros y Servicios.
4.    Realización, emisión y cobro de los recibos.
5.    Gestión y control de la contabilidad comunitaria.
6.    Gestión de cobro de morosos, garantizando el cobro del capital pendiente.
7.    Protección Jurídica para la comunidad de propietarios.
8.    Balances Anuales e información personalizada del estado de cuentas.

Los espacios comunes de los edificios son oportunidades para dotar de un valor adicional a las comunidad de propietarios, instalando antenas de telefonía en las azoteas de los edificios, instalando placas solares para generar suministro de energía a los hogares y a la red eléctrica, colocando carteles, murales, etc… con empresas del sector de la publicidad, instalando huertos urbanos para o bien generar consumo propio, o bien generar unos pequeños ingresos adicionales, fomentando con ello al mismo tiempo, un consumo responsable y respetuoso con nuestro entorno etc….

Una de las normas especiales que habitualmente establecen los promotores a la hora de otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal es la exclusión de los locales comerciales del pago de determinados gastos de la comunidad, como pueden ser los gastos de alumbrado, limpieza, reparaciones de los elementos de la escalera y mantenimiento del ascensor.

La diferencia a tener en cuenta es la distinción entre los gastos ordinarios y extraordinarios. Así es posible que los locales comerciales se encuentren excluidos de la obligación de pago de los gastos ordinarios de mantenimientos, revisiones y reparaciones ordinarias, pero no de los gastos extraordinarios, como sustitución del ascensor o grandes reparaciones.

No obstante, aunque en la Escritura de Propiedad aparezca reflejada sólo la exención de los gastos de mantenimiento, el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales comerciales, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como extraordinarios. Y así lo reflejan numerosas sentencias en la que se les otorga la razón a los propietarios de los locales comerciales, dejándoles exentos de los gastos de cualquier índole, de los ascensores.

Por hacer un resumen general, las obligaciones en una comunidad de propietarios son: respetar las instalaciones del edificio así como las zonas comunes, mantener en buen estado el local, contribuir con los gastos de elementos no individualizables, usar el local con la diligencia debida y en caso de haber daños responder sobre ellos.

Por parte de los administradores colegiados, es fundamental realizar una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones,  realizando una búsqueda lo más eficiente, económica y socialmente justa de los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparaciones y mantenimiento del  inmueble, valorando la viabilidad de proyectos impulsados por los propios comuneros.