Administracion de fincas blog

Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizó y simplificó con la introducción del llamado procedimiento monitorio.

Hoy en día, la Ley establece que el propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.

De lo contrario, el presidente o el Administrador (disponemos de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la Comunidad Valenciana), y si así lo acuerda la Junta de propietarios, puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado (moroso):

Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, en el momento en que así lo solicite la comunidad, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la comunidad.

Obligación de pagar los gastos derivados del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste (ej. si se hizo mediante burofax o mediante requerimiento notarial) y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos, así como los gastos de abogado y procurador cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilicen los servicios de dichos profesionales.

Noticia: http://www.nuevosvecinos.com/

Nuevo trámite y nuevo gasto para los propietarios de viviendas en venta o alquiler. Según los últimos datos del Ministerio de Fomento, se suma ahora la obligación legal de contar con un certificado de eficiencia energética.

Una exigencia que desconocen muchos dueños y sobre todo, compradores. El documento será exigible a partir del 1 de junio y deberá  indicar el nivel de calificación de energética de la vivienda. El comprador o arrendatario tendrá derecho a exigir una copia de este certificado.

La escala de eficiencia energética que se aplica es similar a la de los electrodomésticos. La etiqueta va desde la A (la más eficiente) a la G (la menos eficiente).

Esta nueva obligación impuesta por el Gobierno para las transacciones inmobiliarias viene impuesta por el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, que a su vez traspone una directiva europea de 2002.

La premura en la aplicación supone que los dueños que quieran vender a partir de junio solo habrán tenido dos meses para cumplir la exigencia.

No habrá que hacer reformas
Se trata de un documento declarativo. Aunque se harán una serie de recomendaciones, éstas  podrán o no tenerse en cuenta. Es decir, si el resultado del informe es desfavorable no exigirá al dueño hacer reformas porque la casa esté mal aislada, por ejemplo.

Sanciones de hasta 6.000 euros

Para los propietarios que incumplan la obligación de contar con el certificado cometerán infracciones que pueden ser desde leves a muy graves.

Los incumplimientos pueden ser sancionados con cantidades que oscilan desde los 300 euros hasta los 6.000 euros una falta leve, por ejemplo, será intentar vender o alquilar un piso sin hacer mención a su calificación.

De momento, se entiende que serán los propios compradores o arrendatarios de una vivienda los que avisarán a la administración de estos incumplimientos.

La vigente Ley de Propiedad Horizontal, habla de ellos, de su exigibilidad, etc., pero no los especifica:

Art. 3: ….. A Cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Art. 5: ….. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

Art. 11: ….. 2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Resumiendo:

Los locales que por tener salida independiente no tienen opción a usar ciertos elementos como son ascensores, escaleras, etc., ya que además no los necesitan, deben de estar exentos de los gastos de mantenimiento de los mismos (Fra. de suministro eléctrico, limpieza y conservación de escaleras, conservación de ascensor, etc.), no así de los gastos de reparación o instalación de nuevos servicios (instalación de un ascensor, colocación de escaleras nuevas, etc.) ya que esta mejora, interviene en el incremento del valor total del edificio, pero bueno ya digo, es mi humilde opinión.

Conclusión:

Salvo que los propietarios estén exonerados del pago de todos o alguno de los gastos comunes, bien por acuerdo unánime de los propietarios y su inscripción mediante los Estatutos en el Registro de la Propiedad o bien por que figuran en el título constitutivo, todos los comuneros están obligados a participar en los gastos comunes según su coeficiente de participación, no siendo eximente para ello el no hacer uso de alguno o todos los servicios por los que se le reclama una cuota.

Artículo único. Modificación de la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco.

Artículo 7. Prohibición de fumar.

Ascensores y elevadores.

• Cabinas telefónicas, recintos de los cajeros automáticos y otros espacios cerrados de uso público de reducido tamaño. Se entiende por espacio de uso público de reducido tamaño aquel que no ocupe una extensión superior a cinco metros cuadrados.
• Estaciones de autobuses, salvo en los espacios que se encuentren al aire libre, vehículos o medios de transporte colectivo urbano e interurbano, vehículos de transporte de empresa, taxis, ambulancias, funiculares y teleféricos.
• Todos los espacios del transporte suburbano (vagones, andenes, pasillos, escaleras, estaciones, etc., salvo en los espacios que se encuentren por completo al aire libre.
• Estaciones, puertos y medios de transporte ferroviario y marítimo, salvo en los espacios al aire libre.
• Aeropuertos, salvo en los espacios que se encuentren al aire libre, aeronaves con origen y destino en territorio nacional y en todos los vuelos de compañías aéreas españolas, incluidos aquellos compartidos con vuelos de compañías extranjeras.
• Estaciones de servicio y similares.

Cualquier otro lugar en el que, por mandato de esta Ley o de otra norma o por decisión de su titular, se prohíba fumar.

• Hoteles, hostales y establecimientos análogos, salvo en los espacios al aire libre. No obstante, podrán habilitarse habitaciones fijas para fumadores, siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 8.
• Bares, restaurantes y demás establecimientos de restauración cerrados.
• Salas de teatro, cine y otros espectáculos públicos que se realizan en espacios cerrados.
• Recintos de los parques infantiles y áreas o zonas de juego para la infancia, entendiendo por tales los espacios al aire libre acotados que contengan equipamiento o acondicionamientos destinados específicamente para el juego y esparcimiento de menores.

En todos los demás espacios cerrados de uso público o colectivo.

La ley dispone de la prohibición de fumar en cualquier espacio cerrado de la comunidad, por lo que quedaría terminantemente prohibido fumar en zonas comunes como pueden ser el zaguán de entrada, escaleras, rellanos, garajes, ascensor, etc…

Por su parte el artículo 7 podría prohibir, previo acuerdo de la Junta de Propietarios, el fumar en los espacios abiertos como pueden ser patios comunes,  terrazas, jardines, pistas deportivas, piscinas, etc… ya que es la titular de estos elementos comunes que se encuentran al aire libre.

Barreras son aquellas trabas e impedimentos sociales, económicos o arquitectónicos que dificultan la integración de las personas en la sociedad.

Podemos definir las barreras arquitectónicas como todos aquellos obstáculos físicos que limitan la libertad de movimientos de las personas en dos grandes campos:

-La accesibilidad: vías públicas, espacios libres y edificios.
-El desplazamiento: medios de transporte.

Hay varias clases de barreras arquitectónicas:

1.- Urbanísticas: son las que se encuentran en las vías y espacios públicos: aceras, pasos a distinto nivel, obstáculos, parques y jardines no accesibles, muebles urbanos inadecuados…

2.- En el transporte: se encuentran en los diferentes medios de desplazamiento e incluyen tanto la imposibilidad de utilizar el autobús, el metro, el tren…, como las dificultades para el uso del vehículo propio.

3.- En la edificación: están en el interior, o en los accesos, de los edificios: escalones, pasillos y puertas estrechas, ascensores reducidos, servicios de pequeñas dimensiones.

Uno de los asuntos que se tratará en breve son las modificaciones en la ley de Propiedad Horizontal, cuyo trámite parlamentario podría durar un año. Según María de los Ángeles Martínez Fernández, vicepresidenta segunda del Colegio de Administradores de Fincas, se estudia que, para eliminar barreras arquitectónicas, no sea necesario el apoyo de la mayoría simple de los vecinos, como se exigía hasta ahora.

Esta modificación supondría un cambio importante, que abriría las puertas a numerosas obras en edificios antiguos.

La demanda de procedimiento monitorio para reclamar las deudas de la comunidad se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca. Junto con la reclamación de cantidad habría que incorporar el certificado de deuda con el visto bueno del presidente, el acta aprobando la reclamación y acreditar la titularidad del inmueble.

Se pueden añadir los gastos extrajudiciales por la notificación. “Los órganos judiciales tienen medios suficientes para localizar al propietario moroso”, dice Adolfo Calvo-Parra y Nebrá, secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Y en caso de no poder, se deberá efectuar mediante la publicación de edictos, aunque “hasta que lo acuerdan los juzgados hay que agotar todas las vías”, comentan en la gestoría Urfinsal. Presentada la demanda, las opciones son varias. Si el deudor comparece —tiene un plazo de 20 días para pagar—, se archivarán las actuaciones. Pero si el deudor presenta un escrito de oposición, el procedimiento se convertirá en el proceso declarativo (verbal u ordinario) que corresponda.

En el supuesto de oposición, sí es necesario abogado y procurador, siempre que lo reclamado supere los 2.000 euros. Cuando el demandado no contesta, se dicta auto condenando al pago del principal, intereses y costas.

Si no cumple voluntariamente, deberá ejecutarse en otro procedimiento judicial frente a su patrimonio. En caso de que no pague ni se oponga, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de los bienes, una vez se haya dictado el auto.

Más Información: El País

No es exagerado afirmar que las mayores batallas se libran en las comunidades de vecinos, donde las trifulcas y  desavenencias se muestran sin ningún tipo de pudor en descansillos y escaleras.

En muchas comunidades de propietarios toca cambiar el bastón de mando y elegir un nuevo presidente. Un alivio para el resto de propietarios. Algunos creen que la finca es su cortijo. Algunos se emborrachan con el cargo de gobernante y hacen y deshacen a su antojo.

A los administradores de fincas cada vez nos llegan más consultas de este tipo: «María nos cuenta que vive en una finca de diez vecinos en la que el presidente lleva ocupando su cargo nueve años, y por más que le exigen cambios no hace ningún caso».

Estos vecinos desconocen el saldo de la cuenta bancaria de la comunidad. «Nos engaña diciendo que pronto hará una reunión, que necesita poner los libros al día y así pasan los años y no conseguimos averiguar nada en absoluto».

Otra vecina, Encarna, pregunta “¿cómo podemos obligar al presidente de mi finca a convocar juntas  y mostrar los libros de cuentas?».

La problemática que más se repite es «la pasividad, abuso de poder, extralimitación en sus funciones, negativa a querer convocar juntas, no firmar la aprobación de presupuestos, ejecutar obras sin que estén previamente aprobadas, disposición de fondos sin autorización de los propietarios etc…

Para evitar estas situaciones es interesante nombrar a administradores colegiados que se encarguen de las gestiones de la comunidad de forma honrada, eficaz  y neutral, ofreciendo soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico y asegurando la eficacia en su gestión y un ahorro importante en costes para los propietarios.