Administracion de fincas blog

Son las principales causas de enfrentamientos entre los vecinos en las comunidades de propietarios. Una de las funciones de los administradores colegiados es mejorar la relación vecinal para mantener una convivencia pacífica. Al fin y al cabo, una actividad molesta nociva, insalubre o peligrosa es aquella que «constituye una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzca». Los perjudicados deben actuar conforme al artículo 7.2 de la ley de la propiedad horizontal que dice: “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Los pasos a seguir ante un caso de un vecino molesto es instar a los presidentes de las comunidades o a los administradores colegiados que gestionen el edificio, a comunicarle al ocupante de la vivienda que cese en realizar actividades molestas para los demás, y en el caso de no surtir efecto, inciar las acciones judiciales procedentes.  Si el vecino sigue a pesar de estas advertencias, se debe presentar una denuncia para que se realice un juicio ordinario y siga el camino de la justicia. En el caso de que el vecino fuera un inquilino, es el propietario el que debe  comunicar al inquilino que detenga esta conducta, ya que está causando molestias al resto de vecinos. Si no hay ningún tipo de respuesta y se continua con la misma actitud, tendría consecuencias directas para el propietario por lo que el juez, podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

Podrá adoptar cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. El dueño, en estos casos, se sentirá algo indefenso debido a la actitud de su inquilino, pero el arrendador puede resolver el contrato con su inquilino cuando en la vivienda tengan lugar «actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” siempre y cuando haya incluido esta cláusula en el contrato de arrendamiento, pero aunque no lo hubiera hecho, puede resolver de todas formas el contrato acogiéndose a la ley que recoge esta circunstancia. Al final, la última solución ante estas molestias vecinales son los tribunales, porque aunque la justicia es lenta, es la manera correcta y eficaz de terminar con una situación que sufren muchos vecinos en sus comunidades.

Para que los ciudadanos puedan disfrutar del dividendo digital en forma de nuevos servicios de banda ancha móvil de cuarta generación (4G), es necesario disponer de un conjunto de frecuencias contiguo. En Europa se ha determinado que este conjunto de frecuencias será la banda de 800 MHz (790-862 MHz). En España, en la actualidad, las frecuencias disponibles por el dividendo están esparcidas, y la banda de frecuencias de 800 MHz está ocupada, en parte, por algunos canales de la TDT (canales 61 al 69 de UHF).

La liberación del Dividendo Digital es el proceso de reordenación de frecuencias necesario para que la banda 800 MHz quede disponible en toda Europa. Una vez liberadas las frecuencias, los ciudadanos podrán aprovechar los beneficios del Dividendo Digital. En el caso de comunidades de propietarios, las actuaciones a realizar dependerán del tipo de instalación de recepción de televisión existente en el edificio. Si su sistema es:

•    Centralita programable: Tendrá que reprogramar la centralita para el rango de canales afectados por la migración.
•    Amplificador monocanal: Tendrá que sustituir los amplificadores de los canales afectados por la liberación del Dividendo Digital.
•    Amplificador de banda ancha: no tendrá que realizar ninguna adaptación, solo será necesaria la resintonización de los canales.

En los casos en los que sea necesaria una adaptación, una vez realizada, los propietarios de las viviendas podrán resintonizar sus receptores de televisión.

Benefíciarse de las ayudas del Gobierno

Las ayudas están destinadas a las comunidades de propietarios de un edificio o conjunto de edificios de viviendas sujeto al régimen de propiedad horizontal, y que tuvieran instalado un sistema de antena colectiva basado en monocanales o un sistema basado en una centralita programable, generalmente edificios de más de tres viviendas. Estos sistemas de antena colectiva, sólo permiten  la recepción de las frecuencias que se utilizaban hasta ahora.  Para recibir las nuevas frecuencias, es necesario el acondicionamiento de las instalaciones. Si este es su caso, el administrador de fincas o el presidente de tu comunidad de propietarios debe llamar a un instalador registrado para realizar las actuaciones necesarias.  En aquellas viviendas que dispongan de un sistema de recepción de banda ancha, fundamentalmente viviendas unifamiliares y edificios de menos de tres viviendas, no es necesaria la adaptación, porque este sistema de recepción está ya preparado para recibir todas las frecuencias, las nuevas y las antiguas, sin necesidad de realizar adaptación alguna.

El cambio de titular de gas es una gestión rápida, muy sencilla y donde el usuario no tiene que pagar ningún importe. Este trámite se lleva a cabo para eximir de responsabilidad al anterior propietario y permite que el inquilino adquiera un compromiso con dicho. Para evitar problemas se recomienda cambiar la titularidad del suministro de gas natural y además cerciorarse de que las condiciones actuales son ventajosas. Lo mejor es comenzar con una tarifa base elegida por el inquilino y que le permita decidir todos los aspectos del abastecimiento.

Requisitos para cambiar el titular de gas

El nuevo titular del suministro de gas solo necesita pedirle al anterior propietario una factura antigua, donde aparezcan tanto los datos del suministro como del titular. A continuación, bastará con llamar a la comercializadora que quiera y facilitarle los siguientes datos:

• Datos del nuevo titular
• Datos del anterior titular
• Tarifa de acceso de gas natural
• Código Universal del Punto de Suministro (CUPS) que aparece en el recibo de gas natural
• Cuenta bancaria

La tramitación no se efectúa inmediatamente sino que tardará entre 15 y 20 días hábiles. Es posible que el nuevo titular reciba una factura a nombre del anterior, pero la siguiente vendrá con el nombre cambiado y las nuevas condiciones.

Precio por cambiar la titularidad del gas natural
El cambio de titularidad es un trámite completamente gratuito, que se puede solicitar tantas veces como sea necesario. Se puede realizar junto con otro tipo de trámites como un cambio de tarifa o incluso de compañía de gas.

El 85% de los inmuebles que debería tener un certificado energético en vigencia incumple esta la normativa europea un año después de su aprobación. De hecho, tan solo el 15% restante cumple con el reglamento, según Alquiler Seguro, que asegura esta normativa “se ha convertido en un mero mecanismo recaudatorio”.

Según David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, “la poca información, la falta de concienciación y la escasez de ayudas administrativas para la implantación de la normativa convergen en un fracaso de la Dirección General de Industria, Energía y Minas”.
Así, Caraballo subraya que “propietarios e inquilinos lo entienden como un gasto más, ya que no se le ha dado el sentido que tiene a nivel europeo como información y mejora del consumo energético de las viviendas”, y apunta que, a pesar de que la ley establecía medidas sancionadoras, “nunca se han producido”. En este sentido, indica que, en lo que va de año, sólo la Comunidad de Madrid ha interpuesto una sanción económica a un profesional que falseó los datos de la expedición de un certificado.

Por otro lado, Caraballo asegura que “tener un certificado A o G no influye en la toma de decisión de los inquilinos, sigue primando la cercanía al trabajo o las comodidades del piso muy por encima de la eficiencia energética”. Además, las trabas burocráticas y la no homogenización por parte de las comunidades es uno de los mayores inconvenientes. “Algunas comunidades cobran, otras establecen impuestos especiales, en otras es gratis. Si hubiese una normativa común no habría tanta confusión”, afirma Caraballo.

Por último, Alquiler Seguro asevera que si la implantación de la normativa sobre el certificado energético se acompañase con incentivos económicos reales, se fomentaría la lucha contra la economía sumergida. Asimismo, anima a la administración a regular y vigilar la problemática que arrendadores y arrendatarios encuentran con las compañías de suministros energéticos.

Fuente: Europa Press

Cuando una persona se independiza y se establece por su cuenta, pasa a ser titular de una hipoteca o un contrato de alquiler, y en ese momento te conviertes en vecino y miembro de una comunidad de propietarios. Entre los millones de comunidades que hay en España, hay algunas que tienen las cuentas al día y una buena relación entre vecinos y otras que sin embargo, tienen muchísimos problemas tanto económicamente como de relación. Para evitar estos conflictos los administradores colegiados ofrecen soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión y un ahorro en costes para los propietarios.

La ley de propiedad horizontal  es la que impera en las comunidades  pero no obliga a contratar a un administrador de fincas para llevar los asuntos de la comunidad, solo cuando en Junta Ordinaria y por votación de la mayoría de los propietarios con derecho a voto, se decide contratar un profesional de estas características. Su función consiste en  una gestión integral para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias, gestionando los asuntos financieros, legales, administrativos y técnicos de las propiedades inmuebles, buscando las mejores alternativas en relación calidad-precio de todos los servicios contratados para la comunidad, limpieza de escalera, mantenimiento de ascensor, seguro comunitario, etc…

Los administradores colegiados cuentan con un seguro de responsabilidad civil ante cualquier negligencia u infracción de una regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales para la comunidad que ha suscrito un contrato, verbal o escrito, de mandato o arrendamiento de servicios.  Los propietarios de las comunidades de vecinos se preguntan ¿cuánto nos gastamos de media cada mes en nuestras comunidades? El gasto mensual en una finca de 30 pisos es de unos 90-100 euros mensuales, al año entre 1000 y 1.200 euros por propietario. Las cuotas comunitarias se calculan de acuerdo a la cuota de participación que cada piso o local tiene asignada en la escritura de división horizontal de la comunidad.

Tras la reforma fiscal de la Ley del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas, uno de los aspectos que más polémica ha suscitado en esta reforma fiscal es la eliminación de la deducción por alquiler para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2015. El motivo del fin de estos beneficios, según el ejecutivo, es la homogeneización fiscal de la vivienda de alquiler y la de compra. Así, tras la supresión de la deducción por la compra de vivienda, el Gobierno elimina ahora la desgravación por alquiler.

La Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda (Arrenta) ha asegurado que la reforma fiscal hará que dejen de declararse 300.000 alquileres en España, con un coste de 2.160 millones que pasarán a la economía sumergida. En un comunicado, la asociación afirma que la reforma perjudica “enormemente” el impulso y la regulación del alquiler y provocará un aumento del número de alquileres que no se declaran y de la economía sumergida.

Los contratos realizados con anterioridad a esa fecha no se verán afectados por esta medida. Así, esos contribuyentes podrán deducirse el 10,05% del alquiler, establecido el 1 de enero de 2008, si su base imponible es inferior a 24.107,20 €/año, hasta un máximo de 9.040 €/año, sea cual sea su edad. Una deducción a nivel estatal, compatible con la desgravación que ofrecen casi todas las Comunidades Autónomas.

Con respecto a los alquiles de las comunidades de vecinos, los administradores colegiados ofrecen servicios de protección jurídica para que los propietarios tengan cobertura y puedan exponer cualquier  tipo de consultas relacionadas con sus propiedades particulares, además de prestar una gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias, buscando constantemente las mejores alternativas en relación calidad-precio de todas las gestiones realizadas y servicios contratados.

Como administradores colegiados, debemos ofrecer a las comunidades de propietarios que administramos, soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión. Debido a la gran cantidad de consultas con respecto al uso del tabaco por parte de los propietarios, queremos informar y detallar los artículos de la Ley Antitabaco que afectan a las Comunidades de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal:

Artículo 2. Definiciones

e) Espacios de uso público: lugares asequibles al público en general o lugares de uso colectivo, con independencia de su titularidad pública o privada.

Artículo 7. Prohibición de fumar.

Se prohíbe fumar, además de en aquellos lugares o espacios definidos en la normativa de las Comunidades Autónomas, en:
1) Centros de ocio o esparcimiento, salvo en los espacios al aire libre.
2) Ascensores y elevadores.
3) Recintos de los parques infantiles y áreas o zonas de juego para la infancia, entendiendo por tales los espacios al aire libre acotados que contengan equipamiento o acondicionamiento destinados específicamente para el juego y esparcimiento de menores.
3) En todos los demás espacios cerrados de uso público o colectivo de la comunidad de propietarios.

Artículo 19. Infracciones.
Se considerarán infracciones leves:
1) Fumar en los lugares en que exista prohibición o fuera de las zonas habilitadas para ello.
Se considerarán infracciones graves:
2) Permitir fumar en los lugares en los que existe prohibición de hacerlo.
Las infracciones muy graves no afectan a las Comunidades de Propietarios.

Artículo 20. Sanciones.
Las infracciones leves se sancionarán con multa de 30 a 600 euros, salvo la consistente en fumar en lugares prohibidos prevista en el artículo 19.2.a), que será sancionada con multa de hasta 30 euros si la conducta infractora se realiza de forma aislada; las graves, con multa desde 601 euros hasta 10.000 euros, y las muy graves, desde 10.001 euros hasta 600.000 euros.

Artículo 21. Personas responsables.
De las diferentes infracciones será responsable su autor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que cometa los hechos tipificados como tales.

Artículo 22. Competencia de inspección y sanción.
Sin perjuicio de la reserva a favor de la Administración del Estado en relación a las funciones de inspección y control, las competencias de inspección y sanción corresponden a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas y Ciudades con Estatuto de Autonomía.

Artículo 23. Acciones individuales y colectivas.
El titular de un derecho o interés legítimo podrá exigir ante los órganos administrativos y jurisdiccionales de cualquier orden la observancia y cumplimiento de lo dispuesto en esta Ley.

La convivencia en las comunidades de vecinos no es nada fácil, debido a que siempre saltan roces entre los propietarios por ruidos, molestias, derramas, reparaciones etc…es un dato curioso, pero de las 90.000 consultas que reciben los abogados anualmente el 22% tiene que ver con temas comunitarios. Las soluciones vienen por un asesoramiento en el ámbito administrativo, técnico y jurídico.

Una de las quejas más comunes tiene que ver con la intención de instalar un ascensor. Según la Ley de Propiedad Horizontal, basta con una mayoría simple del 50% de los propietarios. La participación de los bajos en este servicio depende de la voluntad de los vecinos a la hora de excluirlos del pago.

Las Antenas son otro tema de consulta por diferencias entre propietarios de una comunidad y tienen que ver con el acceso a servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables y ahorro energético. Con el 33% de los votos favorables sería más que suficiente para la instalación. Los que no voten a favor no se verá obligados a pagar la instalación pero no podrán hacer uso de la infraestructura.

Con respecto al Certificado Energético, debido a la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013 se establece la Obligación de disponer de un Certificado de Eficiencia Energética para los inmuebles arrendados y los  susceptibles de ser vendidos.

Los ruidos en determinadas horas intempestivas, suele ser otro motivo de consultas en los gabinetes de abogados. La ley no establece ningún criterio sobre qué horas deben ser reguladas. Ahora bien, si una comunidad ha llamado la atención a un propietario por este motivo y persiste, hay sí que el juez puede determinar alguna sanción.

La morosidad recurrente es de los motivos de consulta más comunes, esos propietarios que se retrasan sistemáticamente en el pago de sus cuotas comunitarias y otros que acumulan deudas importantes. En estos casos, se puede iniciar una demanda por la vía judicial para pedir el embargo de los bienes y obligarles al pago de las deudas pendientes.

Los listados con los nombres, teléfonos y direcciones de notificación que se manejan en todas las comunidades se deben considerar como ficheros de datos de carácter personal. Según el artículo 26 de la LOPD, el fichero de los propietarios de la Comunidad debe inscribirse en la AEPD. El proceso de inscripción es fácil, rellenando un formulario que proporciona en su Web y presentándolo en línea o en un organismo estatal o autonómico que ofrece el servicio de registro entre Administraciones Públicas (“Ventanilla Única”).

A la hora de rellenar el fichero hay que señalar que es la propia Comunidad de Propietarios (y no los administradores colegiados) quien ostenta la figura del “responsable del fichero o tratamiento”.   Sin embargo, el administrador sí suele tener el papel de “encargado del tratamiento” y así debe constar en la declaración del fichero. Es importante que los datos del Administrador figuren como dirección para la “Derechos de oposición, acceso, rectificación y cancelación”.  Los administradores colegiados, disponen de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la comunidad donde residan.

El uso de los datos de los propietarios por parte del Administrador para la realización de las tareas encargadas, no se considera comunicación de datos tal como señala la LOPD en su artículo 12 (“no se considerará comunicación de datos el acceso de un tercero a los datos cuando dicho acceso sea necesario para la prestación de un servicio al responsable del tratamiento”).

Sin embargo, como normalmente es el propio Administrador de Fincas colegiado quien se encarga de la custodia de esos datos, almacenándolos en su propio sistema informático o en carpetas ubicadas en su propia oficina, prestando un servicio a la Comunidad, es necesario que dicho servicio sea regulado a través de un contrato. En este contrato se deben definir, entre otras, las finalidades de dicho servicio y las medidas de seguridad a aplicar.

En verano todo el mundo planea y disfruta de unas vacaciones bien merecidas. Las personas se desplazan a su residencia de verano, viajan o disfrutan de la playa y la piscina.  En este periodo estival las viviendas sufren robos, debido a que las casas quedan vacías durante largos períodos de tiempo.  Los Administradores Colegiados y el Cuerpo Nacional de Policia, facilitan algunos consejos de seguridad para prevenir los hechos delictivos en las viviendas:

•    Cerrar puertas y ventanas: tanto si se va a la playa o a la piscina, a tomar unas cervezas o a hacer la compra, hay que asegurarse que las puertas y ventanas quedan bien cerradas. Una ventana o un balcón abierto puede generar una invitación para cualquier ladrón a entrar en la vivienda.

•    Conectar la alarma: siempre que se vaya a dejar vacía la vivienda pulsar el botón de la alarma, es un momento.

•    No dejar nada a la vista: coger algo que está al alcance de la mano es muy sencillo, sobre todo en las casas que disponen de jardín. Recoger las bicicletas, juguetes, utensilios de jardinería y cosas como los teléfonos móviles, ya que pueden quedar al aire libre y pueden ser robados.

•    Disponer de unas llaves de repuesto: dejarlas a alguien de confianza como un vecino o un amigo, para que acuda a casa de vez en cuando a echar un vistazo, a regar las plantas, a recoger la ropa, etc… No es buena idea dejarlas en un escondite secreto, porque te puedes llevar un disgusto enorme.

•    No dejar la casa vacía durante largos períodos de tiempo: si por temas laborables o personales haces viajes de larga duración, es necesario que alguien se pase de vez en cuando para comprobar que todo está en orden.

•    Vaciar el buzón del correo: la acumulación de cartas, facturas, folletos en el buzón es una pista para los ladrones de que no hay nadie en casa.

•    Comprobar un par de veces que todo está cerrado: antes de empezar las vacaciones es recomendable comprobar que las puertas y ventanas queden cerradas, que la alarma esté conectada, que los grifos permanezcan cerrados, que las luces queden apagadas etc… si lo dejamos para última hora¸ con las prisas,  pueden haber despistes por miedo a perder el vuelo, el tren, etc…

Como administradores colegiados, disponemos de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas, ofreciendo soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico, asegurando la eficacia en la gestión.