Administracion de fincas blog

Las comunidades de vecinos se digitalizan, acceder online a las documentación de su comunidad, contratos, presupuestos, facturas, actas, balances contables etc….es una forma forma de proporcionar máxima transparencia a todas las gestiones que realiza su administrador de fincas.  El uso de las nuevas tecnologías es una buena forma de intervenir en los temas comunitarios, sin verse afectado por los problemas asociados a las reuniones de vecinos.

Simplemente con un golpe de click puede acceder a las plataformas digitales, correo electrónico, redes sociales  etc… la gestión digital de las fincas, que va ganando fieles, reporta agilidad y transparencia en las gestiones y el propietario/a está más tranquilo. También evita los desplazamientos al despacho del gestor o pasarse días buscándolo, lo que se necesita se tiene al momento y a cualquier hora. No se depende del administrador para poder consultar cualquier contrato o documento de la comunidad.

Con estas herramientas no se vulnera la Ley de Protección de Datos, ya que los comuneros acceden a la plataforma con un número de usuario y contraseña, de forma segura y gratuita. Un administrador que hace uso de tecnologías no es ni más caro ni más barato que uno tradicional. En cambio, su gestión consigue un ahorro en la cuota anual de los vecinos, sobre todo gracias al uso del correo electrónico en lugar del papel. El correo ordinario tiene una serie de desventajas, como no tener acceso al buzón si se está de viaje o no recibir una notificación urgente.

Los administradores colegiados tiene por delante un reto profesional importante ya que cuando una comunidad contrata tus servicios, necesita saber que está trabajando para los propietarios, que es accesible y que el resultado de lo contratado se ve y se contempla en la comunidad y en la economía de los comuneros.

El pasado 5 de Abril se aprobó por el Consejo de Ministros el Plan de Vivienda y Suelo, el cual se publicó cinco días después.  Este Plan introduce un nuevo modelo de política de vivienda que incluye entre otros: el Plan Estatal de Fomento del alquiler de viviendas, rehabilitación, regeneración y renovación urbana 2013-16 y transpone dos directivas europeas sobre certificación de eficiencia energética, así como las ayudas disponibles del IDAE y las líneas de crédito del ICO.

Entre sus objetivos incluye la mejora de la sostenibilidad y eficiencia energética del parque de viviendas. Cabe mencionar además la intención de contribuir a la reactivación y reconversión del sector de la construcción:

¿En qué consisten las ayudas a la rehabilitación energética?

El RD 233/2013, de 5 de Abril, por el que se publica el Plan dedica su Capítulo V a la rehabilitación edificatoria. Este programa tiene por objeto financiar actuaciones de mejora: ejecución de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en las intalaciones fijas y equipamiento propio, así como en los elementos y espacios comunes privativos de los edificios residenciales -residencial colectiva.

Actuaciones subvencionables para la mejora de la calidad y la sostenibilidad de los edificios

Una condición para que la actuación resulte subvencionable es que debe incluir al menos una o varias de las tres primeras actuaciones descritas anteriormente. El objetivo es conseguir una reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio de al menos un 30 % respecto de la situación inicial. Para su justificación se podrá utilizar cualquier software reconocido por el Ministerio de Fomento y de Industria, Energía y Turismo.

Beneficiarios Podrán ser beneficiarios de las ayudas:

– las comunidades de propietarios
– las agrupaciones de comunidades de propietarios, o los propietarios únicos de edificios de viviendas.
– para los casos de EXCEPCIÓN por no cumplir los requisitos de admisión, serán beneficiarios las Administraciones Públicas y demás organismos y entidades de derecho público, así como  las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas íntegra o mayoritariamente por las Administraciones propietarias de los inmuebles.
– los arrendatarios, cuando lleguen a un acuerdo con el propietario del inmueble, podrán solicitar ayudas. El arrendatario costeará las actuaciones de rehabilitación, a cambio del pago de la renta.
– No serán beneficiarios aquellos que disfruten de ayudas de los programas 5 y 7.

Tipo y cuantía de las subvenciones

Fuente: http://www.certificadosenergeticos.com/subvenciones-rehabilitacion-plan-vivienda-2013-2016

En los edificios se diferencian dos conceptos distintos de superficie:

Superficie construida

La superficie construida es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto. Por tanto incluye todos los espacios construidos del inmueble, esto es tanto los que van a ser utilizados por los habitantes del edificio como los necesarios para ubicar el cerramiento, la tabiquería, la estructura y las instalaciones.

Superficie útil

La superficie útil es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto, descontando los elementos constructivos destinados al cerramiento, a la tabiquería, a la estructura y a las instalaciones. Por tanto incluye sólo los espacios construidos que van a ser utilizados por los habitantes del edificio.

Si se trata de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, existe un tercer concepto de superficie:

Superficie construida con reparto de zonas comunes

La superficie construida con reparto de zonas o espacios comunes es la superficie construida de cada una de las fincas o unidades registrales de un edificio más la parte proporcional de la superficie construida de todas las zonas comunes del mismo edificio, obtenida por aplicación de la cuota de participación establecido por los estatutos de la comunidad de propietarios. Por tanto incluye todos los espacios construidos de la finca en cuestión, más una parte de las zonas comunes (portal, escalera, cuartos de instalaciones, torreón, etc) del edificio donde se ubica. A veces su valor confunde al interesado por parecer demasiado alto, pero esto es así porque además de los metros cuadrados de la propia finca incluye metros cuadrados (la parte proporcional de los comunes) que están fuera de ella.

Por todo ello, expresiones como superficie disponible, superficie utilizable, superficie cubierta, superficie computable, superficie oficial, superficie efectiva, superficie práctica etc, carecen de rigor técnico y confunden a los usuarios de edificios.

Fuente: http://comunidadhorizontal.com/

A partir de ahora y si tiene un contador ‘inteligente’ de luz, su factura se calculará en función del consumo que realice cada hora y del precio que marque en ese momento el mercado mayorista de electricidad, conocido como ‘pool’.

Acaba de arrancar la nueva tarifa horaria de la luz, con la que pagará en función de lo que consuma en cada hora y lo que cueste la electricidad en ese momento. Un sistema en el que España es pionera en el mundo y que suscita muchas preguntas.

Intentamos responder a algunas de ellas:

¿En qué consiste el sistema horario de luz?

A partir de ahora y si tiene un contador ‘inteligente’ de luz, su factura se calculará en función del consumo que realice cada hora y del precio que marque en ese momento el mercado mayorista de electricidad, conocido como ‘pool’.

¿Y cómo puedo saber cuál es el precio?

El precio para cada día estará disponible un día antes, a partir de las 20.15 horas, en la web de Red Eléctrica de España (REE) o en las que enlacen esta información. De esta forma, el cliente podrá anticiparse unas horas al consumo. Ya hay varias ‘apps’ para tener esta información en el móvil.

¿El sistema funciona desde hoy mismo?

El Ministerio de Industria, Energía y Turismo acaba de publicar la resolución que pone en marcha el nuevo sistema, que arrancará el 1 de julio, si bien las comercializadoras y distribuidoras dispondrán de un plazo de adaptación hasta el 1 de octubre para implantar el nuevo mecanismo. Los ficheros de intercambio de información entre las empresas y otros aspectos técnicos deberán aplicarse antes del 1 de enero del 2016.

¿Qué es un contador ‘inteligente’?

Los ‘inteligentes’ son los contadores digitales que, además, han sido programados para su telegestión por parte de la empresa distribuidora y se encuentran integrados en el sistema. Por lo general son las propias eléctricas las que se están encargando de instalarlos conforme a sus planes propios y a un calendario del Gobierno que obliga a sustituir todo el parque de contadores antes de 2018. Para la integración en el sistema, Industria no ha fijado aún una fecha límite.

¿Y con eso ya me sirve para tener la factura hora a hora?

Una de dos, o su comercializadora independiente ya ofrece este servicio (como ya hacen algunas), o debe disponer de la tarifa regulada, conocida desde el año pasado como Precio Voluntario al Pequeño Consumidor (PVPC). Puedes pasarse a ella esté o no en el mercado, con la condición de que su potencia sea inferior a 10 kilovatios (kW). Este PVPC acabó con las subastas eléctricas, en las que se fijaba el precio de la electricidad para el siguiente trimestre, y reimplantó un modelo de facturas bimestrales. Si el contador es analógico, el recibo se emite al cabo de dos meses con un precio adaptado a unos perfiles de consumo.

¿Y a qué hora será más barata la luz?

Por lo general, el mercado mayorista marca precios más bajos en las horas de menos demanda (por la noche a partir de las 00.00 horas y hasta mediodía) y más altos cuando hay más consumo (tarde y noche hasta las 23.00 horas). Si hay viento, es probable que la energía eólica hunda los precios. Al contrario, los días anticiclónicos suelen traer precios mayores.

¿Toda mi tarifa dependerá de este sistema?

No. El sistema sirve para calcular el coste de la energía dentro del recibo, lo que tiene un peso cercano al 37% del total. Alrededor de otro 25% corresponde a impuestos, entre ellos el IVA, mientras que el 38% restante sirve para sufragar los costes regulados del sistema y se paga a través del término de potencia (un dinero fijo por cada kilovatio contratado) y de los peajes (en función del consumo).

Más Información: http://www.ecoticias.com/sostenibilidad/104090/interesa-nueva-tarifa-horaria-luz

Guía práctica para caseros e inquilinos.

Para caseros: Si eres casero debes declarar lo que ganas por el alquiler de tu vivienda aunque también tienes derecho a deducciones y reducciones. En esta guía te contamos cuáles son y cómo hacerlo.

Para inquilinos: Si eres inquilino revisa la deducción estatal y las autonómicas por alquiler de vivienda habitual para ver si puedes aplicártelas. En esta guía te explicamos cómo desgravar tu alquiler en la renta de 2014.

Análisis Legal

Para caseros: “No es conveniente omitir en la declaración de la Renta los alquileres percibidos por las siguientes razones:
La Agencia Tributaria tiene muy fácil detectar esos alquileres ya que el inquilino, se deduzca o no por ellos, declarará esa vivienda como su domicilio fiscal y consignará su referencia catastral, verdadero DNI de las viviendas y locales.

Si el Fisco detecta ese alquiler entonces el arrendador contribuyente no podrá practicar las reducciones fiscales antes descritas, con lo que la cuota a pagar será muy superior a la que le hubiera correspondido de incluirla en su declaración, además de pagar intereses y sanción.”

Para inquilinos: “Vivir de alquiler puede conllevar la posibilidad de acogerse en IRPF a la deducción por alquiler de vivienda habitual, hay que subrayar el concepto de vivienda habitual …

La deducción estatal es el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. El requisito fundamental para esta deducción es que el contribuyente, con declaración conjunta o separada, tenga una base imponible en ese impuesto inferior a 24.107,20 euros anuales, es decir si esa base es igual o superior a la suma antedicha el contribuyente no puede acogerse a la deducción …

Con independencia de la anterior el contribuyente podrá acogerse a las deducciones vigentes en su Comunidad Autónoma para la Renta 2014 si reúne los requisitos exigidos”

Fuente:  EnAlquiler

Los gastos de una comunidad de propietarios son proporcionales a su tamaño y a los servicios que tenga contratados. La luz de la escalera, el mantenimiento del ascensor y la limpieza del portal son los gastos mínimos que habrá que afrontar. Si el edificio tiene además calefacción central, conserje o un administrador profesional, los gastos crecen considerablemente, y no digamos si disfruta de piscina y jardín.

En cualquier caso, al margen del número de servicios, todas las facturas se pueden recortar, aunque, como es obvio, cuantas más partidas haya mayor será el ahorro que se consiga.

1.- electricidad: basta con poner detectores de presencia en los descansillos y cambiar las bombillas clásicas por led. ¿Sabías que un foco led consume hasta 9 veces menos que un halógeno y dura encendido muchos más años?

2.- ascensor: se pueden conseguir ahorros superiores al 15% según la empresa con la que se contrate el mantenimiento. Además, si en el edificio existen varios ascensores, unificar las líneas de teléfono de urgencia supone un ahorro.

3.- administrador: si tu comunidad es pequeña, apenas tiene servicios o  no hay empleados contratados, es mucho más barato que un propietario quien se ocupe de las gestiones de administración. Si se hace necesario un administrador de fincas, hay que elegir bien: debe aportar valor añadido (buscar ahorro o pedir ayudas y subvenciones antes de acometer una obra importante, por ejemplo) y que sus honorarios no sean exagerados.

4.- reparaciones: si en tu comunidad son habituales las pequeñas reparaciones ordinarias, merece la pena contar con un ‘manitas’ o contratar con una empresa de servicios generales. Las contratas de limpieza suelen ofrecer también este servicio.

5.- seguro: ¿por qué seguir pagando por uno caro pudiendo tener un seguro bueno a buen precio? una buena póliza puede costar hasta un 50% menos que otras con las mismas coberturas.

6.- calefacción: la calefacción central se lleva el 50% del presupuesto comunitario. Además, hay que sumar los gastos de electricidad y mantenimiento de la instalación. Desgraciadamente no hay una gran competencia entre suministradores de combustibles pero, aun así, hay diferencias de hasta un 6% en el precio del gasóleo. Para que te hagas una idea, si tu comunidad gasta 50.000 euros al año en gasóleo, eligiendo un proveedor más económico podéis ahorraros unos 3.000 euros.

Fuente: http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2015/03/05/735225-seis-formulas-para-recortar-gastos-en-tu-comunidad-de-propietarios

Desde este mes de febrero de 2015, las comunidades de propietarios están obligadas a presentar el modelo 347, una nueva exigencia fiscal que afecta sobremanera a los edificios en régimen de propiedad horizontal.

Hasta el momento Hacienda consideraba a las comunidades como un particular más, un consumidor final de productos y servicios. Pero desde el 1 de enero de 2014 se les ha equiparado al resto de empresarios o profesionales, suponiendo, por un lado, una mayor carga de trabajo para los administradores colegiados pero, por otro, una mayor transparencia fiscal de proveedores y una profesionalización de un sector tradicionalmente denostado.

La citada declaración de operaciones con terceros, más conocido como modelo 347, establece la obligatoriedad de presentar al fisco todas las operaciones realizadas, siempre teniendo en cuenta el criterio de devengo (no atendiendo a si una factura se ha pagado o se pagará de una forma u otra), por parte de las comunidades de propietarios, por ejemplo con empresas de limpieza, albañiles, ascensores, etcétera y que hayan superado en su conjunto, y durante el año natural, esto es 2014, la cifra de 3.005,06 euros. Una declaración informativa que ya existía para aquellas comunidades que realizaran actividades empresariales o profesionales (alquiler de zonas comunes como son la azotea para colocar una antena de telefonía móvil o la fachada para poner una lona publicitaria).

Ahora bien, este control de Hacienda para empresarios o profesionales que prestan sus servicios a los edificios residenciales (reparación de cubierta, rehabilitación de fachada…) tiene excepciones: la comunidad de propietarios no tendrá que informar sobre los gastos en suministros de agua, energía eléctrica y combustibles de cualquier tipo con destino a su uso y consumo comunitario. Tampoco de los seguros que tengan por objeto el aseguramiento de bienes y derechos de zonas y elementos comunes.

La información sobre dichas operaciones será facilitada por parte de la comunidad de propietarios sobre una base de cómputo anual, y no desglosada trimestralmente como ocurre para el resto de entidades. Y todas las entregas y adquisiciones de bienes o servicios deberán estar acompañadas por la correspondiente factura.

Será a partir de ahora cuando la Agencia Tributaria tendrá que informar sobre los resultados de esta obligación, que no cabe duda mitigará el fraude fiscal.

Fuente: http://economia.elpais.com/economia/2015/02/16/vivienda/1424085674_934021.html

Ordenanza de Saneamiento de Valencia, que ya ha sido trasladada a los grupos políticos y se encuentra en periodo de alegaciones, establece la prohibición de tirar al váter las populares toallitas húmedas, ya que atascan las cañerías y suponen un grave gasto para las arcas públicas. Sólo en Valencia, donde su uso se ha disparado en los últimos dos años, se recogen del orden de tres toneladas anuales en las estaciones de bombeo y en la red de alcantarillado.

Al parecer, «el uso masivo de estas toallitas supone una seria amenaza para el saneamiento, especialmente en el caso de los sistemas de bombeo», una circunstancia a la que hay que añadir el creciente uso de estos productos, cuyo consumo se ha disparado en los últimos dos años, según la concejalía.

Conscientes del problema, los técnicos del Ciclo Integral del Agua revisan permanentemente la red de alcantarillado y muy especialmente las estaciones de bombeo, sobre todo antes de las épocas de lluvia, que es cuando se necesitan todos los sistemas en perfecto funcionamiento para evitar atascos y las consecuentes inundaciones, una amenaza especialmente preocupante si se tiene en cuenta el régimen de lluvias de esta zona, generalmente corto y de fuerte intensidad.

Precisamente, para evitar estos problemas o al menos reducirlos de manera notable, es por lo que la nueva Ordenanza de Saneamiento de Valencia ha incluido este producto en su lista de prohibiciones. Para garantizar su cumplimiento se realizarán inspecciones en la red de alcantarillado y más exactamente en las arquetas de las fachadas, que es donde se puede controlar con mayor facilidad la procedencia de los vertidos.

En caso de detectarse alguna anomalía en este sentido, el causante podría ser acusado de «provocar daños en la red de abastecimiento de agua, en sus instalaciones y plantas potabilizadoras», lo que está calificado como infracción leve si no supera los 1.000 euros de daño y puede acarrear una sanción de hasta 750 euros.

No obstante, los daños deben evaluarlos los técnicos municipales y en caso de superar esas cantidades podrían considerarse faltas graves o muy graves, con lo que las sanciones podrían elevarse hasta los 1.500 o los 3.000 euros respectivamente.

http://www.levante-emv.com/valencia/2015/04/09/ayuntamiento-prohibe-tirar-toallitas-humedas/1248548.html

Una reciente consulta de la Dirección General de Tributos, con fecha del pasado 5 de marzo, asegura que están exentas del pago de tasas judiciales para el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social.

Las comunidades de vecinos están exentas del pago de tasas judiciales para el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social. Así lo recoge una reciente consulta de la Dirección General de Tributos (DGT), con fecha del pasado 5 de marzo.

La resolución de Tributos aclara con ello las consecuencias de los cambios incorporados por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, que es el texto legal en el que se incorporó la decisión del Ministerio de Justicia de acabar con las tasas judiciales para personas físicas, una norma que está en vigor desde el pasado 1 de marzo.

La Dirección General de Tributos considera a las comunidades de vecinos personas físicas y no jurídicas, tal y como ya lo había establecido en una consulta con fecha del 26 de abril de 2013. Sin embargo, en aquella ocasión, la resolución de Hacienda fue favorable al pago de la tasa.

Con esta nueva consulta, y a la luz de los recientes cambios legales sobre el gravamen, la Dirección General de Tributos reconsidera su postura y el criterio sostenido hace dos años aclarando que no existe obligación de pago por parte de los propietarios.

«A la vista de las modificaciones legales y del hecho de que las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica propia, es necesario reconsiderar el criterio sostenido resultando de ello que procede la exención en la tasa de los propietarios personas físicas en tanto en cuanto actúen a través de la junta directiva de la comunidad y, en particular, de su presidente», aclara la Dirección General de Tributos, en respuesta a la consulta planteada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.

Fuente: Diario Expansión

Los servicios de portería, limpieza e incluso el mantenimiento ordinario de piscinas y jardines son labores que se pueden llevar a cabo por cualquier persona capacitada mediante unos sencillos cursos de formación. El hecho es que hay mucha gente sin trabajo y obligada a buscarse el sustento en este país, que están dispuestos a realizar esos trabajos con tal de ganarse la vida con dignidad. Estos propietarios se ofrecen a su propia comunidad como empleados para realizar estos trabajos, aunque, no con todos los requisitos legales.

Pero no siempre se puede emplear a alguien ya que, a menudo, el presupuesto de la comunidad no se lo puede permitir. Sin embargo, muchos de estos propietarios sin recursos adeudan a la comunidad algunas cuotas que pagan con retraso cuando su situación se lo permite. Son propietarios que, aunque lo estén pasando mal, son conscientes de la importancia de pagar los gastos de la comunidad y del perjuicio que le crean a sus vecinos de no hacerlo. En las juntas ordinarias y extraordinarias a las que hemos asistido últimamente se suele ser comprensivo con estos deudores circunstanciales en contraste con los morosos profesionales que provocan indignación. Por eso, no es extraño que se ofrezcan a compensar sus obligaciones con la comunidad, realizando ellos mismos el servicio.  Sin embargo, eso no es posible por la rigidez de nuestro mercado laboral, pero, por suerte, existen otras vías, métodos tan antiguos como el trueque. Y es que con este cambio de paradigma que algunos llaman crisis, se han recuperado sistemas de transacción anteriores a la moneda. Parece lógico que en una época donde los bancos no prestan dinero, la gente se espabile con el trueque o los bancos de tiempo.

De esta manera, comunidades acuciadas por las deudas principalmente de los bancos y morosos circunstanciales de buena voluntad pueden pactar el intercambio de deuda por servicio.  El vecino limpia la escalera hasta compensar su cuota mensual y la comunidad se ahorra el servicio por ese precio ¡Y quién mejor que un propietario para cuidar los elementos y espacios comunes!