Administracion de fincas blog

Artículo único. Modificación de la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco.

Artículo 7. Prohibición de fumar.

Ascensores y elevadores.

• Cabinas telefónicas, recintos de los cajeros automáticos y otros espacios cerrados de uso público de reducido tamaño. Se entiende por espacio de uso público de reducido tamaño aquel que no ocupe una extensión superior a cinco metros cuadrados.
• Estaciones de autobuses, salvo en los espacios que se encuentren al aire libre, vehículos o medios de transporte colectivo urbano e interurbano, vehículos de transporte de empresa, taxis, ambulancias, funiculares y teleféricos.
• Todos los espacios del transporte suburbano (vagones, andenes, pasillos, escaleras, estaciones, etc., salvo en los espacios que se encuentren por completo al aire libre.
• Estaciones, puertos y medios de transporte ferroviario y marítimo, salvo en los espacios al aire libre.
• Aeropuertos, salvo en los espacios que se encuentren al aire libre, aeronaves con origen y destino en territorio nacional y en todos los vuelos de compañías aéreas españolas, incluidos aquellos compartidos con vuelos de compañías extranjeras.
• Estaciones de servicio y similares.

Cualquier otro lugar en el que, por mandato de esta Ley o de otra norma o por decisión de su titular, se prohíba fumar.

• Hoteles, hostales y establecimientos análogos, salvo en los espacios al aire libre. No obstante, podrán habilitarse habitaciones fijas para fumadores, siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 8.
• Bares, restaurantes y demás establecimientos de restauración cerrados.
• Salas de teatro, cine y otros espectáculos públicos que se realizan en espacios cerrados.
• Recintos de los parques infantiles y áreas o zonas de juego para la infancia, entendiendo por tales los espacios al aire libre acotados que contengan equipamiento o acondicionamientos destinados específicamente para el juego y esparcimiento de menores.

En todos los demás espacios cerrados de uso público o colectivo.

La ley dispone de la prohibición de fumar en cualquier espacio cerrado de la comunidad, por lo que quedaría terminantemente prohibido fumar en zonas comunes como pueden ser el zaguán de entrada, escaleras, rellanos, garajes, ascensor, etc…

Por su parte el artículo 7 podría prohibir, previo acuerdo de la Junta de Propietarios, el fumar en los espacios abiertos como pueden ser patios comunes,  terrazas, jardines, pistas deportivas, piscinas, etc… ya que es la titular de estos elementos comunes que se encuentran al aire libre.

Barreras son aquellas trabas e impedimentos sociales, económicos o arquitectónicos que dificultan la integración de las personas en la sociedad.

Podemos definir las barreras arquitectónicas como todos aquellos obstáculos físicos que limitan la libertad de movimientos de las personas en dos grandes campos:

-La accesibilidad: vías públicas, espacios libres y edificios.
-El desplazamiento: medios de transporte.

Hay varias clases de barreras arquitectónicas:

1.- Urbanísticas: son las que se encuentran en las vías y espacios públicos: aceras, pasos a distinto nivel, obstáculos, parques y jardines no accesibles, muebles urbanos inadecuados…

2.- En el transporte: se encuentran en los diferentes medios de desplazamiento e incluyen tanto la imposibilidad de utilizar el autobús, el metro, el tren…, como las dificultades para el uso del vehículo propio.

3.- En la edificación: están en el interior, o en los accesos, de los edificios: escalones, pasillos y puertas estrechas, ascensores reducidos, servicios de pequeñas dimensiones.

Uno de los asuntos que se tratará en breve son las modificaciones en la ley de Propiedad Horizontal, cuyo trámite parlamentario podría durar un año. Según María de los Ángeles Martínez Fernández, vicepresidenta segunda del Colegio de Administradores de Fincas, se estudia que, para eliminar barreras arquitectónicas, no sea necesario el apoyo de la mayoría simple de los vecinos, como se exigía hasta ahora.

Esta modificación supondría un cambio importante, que abriría las puertas a numerosas obras en edificios antiguos.

La demanda de procedimiento monitorio para reclamar las deudas de la comunidad se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca. Junto con la reclamación de cantidad habría que incorporar el certificado de deuda con el visto bueno del presidente, el acta aprobando la reclamación y acreditar la titularidad del inmueble.

Se pueden añadir los gastos extrajudiciales por la notificación. “Los órganos judiciales tienen medios suficientes para localizar al propietario moroso”, dice Adolfo Calvo-Parra y Nebrá, secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Y en caso de no poder, se deberá efectuar mediante la publicación de edictos, aunque “hasta que lo acuerdan los juzgados hay que agotar todas las vías”, comentan en la gestoría Urfinsal. Presentada la demanda, las opciones son varias. Si el deudor comparece —tiene un plazo de 20 días para pagar—, se archivarán las actuaciones. Pero si el deudor presenta un escrito de oposición, el procedimiento se convertirá en el proceso declarativo (verbal u ordinario) que corresponda.

En el supuesto de oposición, sí es necesario abogado y procurador, siempre que lo reclamado supere los 2.000 euros. Cuando el demandado no contesta, se dicta auto condenando al pago del principal, intereses y costas.

Si no cumple voluntariamente, deberá ejecutarse en otro procedimiento judicial frente a su patrimonio. En caso de que no pague ni se oponga, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de los bienes, una vez se haya dictado el auto.

Más Información: El País

No es exagerado afirmar que las mayores batallas se libran en las comunidades de vecinos, donde las trifulcas y  desavenencias se muestran sin ningún tipo de pudor en descansillos y escaleras.

En muchas comunidades de propietarios toca cambiar el bastón de mando y elegir un nuevo presidente. Un alivio para el resto de propietarios. Algunos creen que la finca es su cortijo. Algunos se emborrachan con el cargo de gobernante y hacen y deshacen a su antojo.

A los administradores de fincas cada vez nos llegan más consultas de este tipo: «María nos cuenta que vive en una finca de diez vecinos en la que el presidente lleva ocupando su cargo nueve años, y por más que le exigen cambios no hace ningún caso».

Estos vecinos desconocen el saldo de la cuenta bancaria de la comunidad. «Nos engaña diciendo que pronto hará una reunión, que necesita poner los libros al día y así pasan los años y no conseguimos averiguar nada en absoluto».

Otra vecina, Encarna, pregunta “¿cómo podemos obligar al presidente de mi finca a convocar juntas  y mostrar los libros de cuentas?».

La problemática que más se repite es «la pasividad, abuso de poder, extralimitación en sus funciones, negativa a querer convocar juntas, no firmar la aprobación de presupuestos, ejecutar obras sin que estén previamente aprobadas, disposición de fondos sin autorización de los propietarios etc…

Para evitar estas situaciones es interesante nombrar a administradores colegiados que se encarguen de las gestiones de la comunidad de forma honrada, eficaz  y neutral, ofreciendo soluciones en el ámbito administrativo, técnico y jurídico y asegurando la eficacia en su gestión y un ahorro importante en costes para los propietarios.

Ahorrar en la situación en la que nos encontramos es necesario pero debería ser una actitud de vida. Debemos priorizar, racionalizar, analizar y estudiar  a qué dedicamos nuestros limitados recursos que, por cierto, cada vez lo son más.

Al hablar de ahorro, sin darnos cuenta pensamos en reducir gastos, prescindiendo o disminuyendo algunos servicios, y buscando proveedores más baratos o revisando los seguros en busca de una mejor oferta tanto en servicios como en suministros y contratos.

Contratar Administradores Colegiados guiará a la Comunidad con criterios profesionales, ayudando con su buena gestión a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros comunitarios, con independencia del número de propietarios que la compongan.

Que sean colegiados conlleva una serie de garantías económicas (seguros de responsabilidad civil y caución) y un conocimiento actualizado sobre normativas, subvenciones y posibilidades de financiación que se ponen a disposición de la Comunidad.

Obtener ingresos atípicos, individualizar los gastos hasta donde sea posible y acogerse a las múltiples subvenciones ofrecidas por Comunidades autónomas y Ayuntamientos para determinadas obras e inversiones, son alternativas de financiación que deben estudiarse y aplicarse en la medida de la posible.

En definitiva, deberíamos perseguir el bien común por encima del propio y cuidar los elementos comunes como si fueran privativos, dando verdadero sentido al hecho de vivir en comunidad.

Los elementos comunes pueden ser de uso restringido, en cuyo caso los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de ellos, salvo que las reparaciones  se deban a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afecten y beneficien a todo el edificio, que serán a cuenta de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso del elemento común.

En el caso de áticos y sobreáticos, los propietarios que tienen el uso y goce exclusivo o restringido de los elementos comunes asumen los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

Por nuestra experiencia en administración de fincas y en otros sectores, podemos concebir los espacios comunes, en este caso las terrazas comunitarias, como oportunidades para poner en práctica pequeños proyectos que pueden aportar un valor añadido a la comunidad.

Nuestro despacho se dirige a fincas urbanas,  complejos residenciales, garajes, apartamentos, locales,  etc., y nuestro ámbito de actuación cubre Valencia y área metropolitana.

Más información: «Otros Servicios«.

a) Respetar las instalaciones comunitarias y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Salvo algunas excepciones, normalmente ninguno de los propietarios de una comunidad quiere ser presidente durante todo un año. ¿Cómo librarse de este cargo? Es prácticamente imposible.

La problemática que más se repite en lo que se refiere a «Presidente de una comunidad » es la pasividad, el abuso de poder, la extralimitación en las funciones, etc…

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal es muy claro. El nombramiento del presidente es de carácter unilateral y de obligado cumplimiento, salvo que el propietario nombrado solicite su relevo ante un juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo.

Es importante destacar que el cargo no puede ser delegado en terceras personas, aunque en el caso de personas mayores es muy habitual que se encargue algún familiar. Aun así, el titular es quien figura en las actas y firma en los bancos.

Si el presidente nombrado es un propietario que no reside habitualmente en la finca (el consejo de los administradores colegiados)  es que pase al siguiente propietario que si resida, entre otras cosas por practicidad y por el buen funcionamiento de la comunidad.

La forma más habitual de elegir presidente es por turno rotatorio anual, ascendente o descendente, piso a piso. No es muy común que un copropietario se presente voluntario.

La banca adeuda a las comunidades de propietarios de la Comunitat Valenciana 28 millones de euros, según la estimación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

La valenciana es la cuarta autonomía con más morosidad en términos absolutos por detrás de Madrid, Cataluña y Andalucía. Fuentes del Consejo General explican que la tónica habitual que es que los bancos no hagan frente a su deuda hasta que las reclamaciones no llegan a los juzgados.

La buena gestión de los administradores colegiados con respecto a estos casos en los que las viviendas  son embargadas por los bancos es fundamental, y el resultado es el abono de la deuda a la comunidad en el menor tiempo posible.

En el caso de no realizarse dicho abono se realizaría un primer requerimiento notarial (que suele ser ignorado por los bancos) al igual que el segundo, previo al inicio de las acciones judiciales.

Estos trámites conllevan un gasto extra para las comunidades de propietarios, que se ven además obligadas a asumir las derramas de los pisos desalojados cuando se quieren realizar obras de mejora y otras actuaciones en las fincas. En definitiva la morosidad dificulta el desarrollo normal de la actividad de las comunidades de propietarios.

Más Información: http://www.levante-emv.com