Administracion de fincas blog

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios de una comunidad deben contribuir (en función de su cuota de participación) a los gastos generales para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones.

A continuación detallamos los gastos generales de una comunidad:

Espacios comunes: portal, ascensor, escalera, azote piscina etc…de los que se beneficia cada uno de los propietarios.

Gastos generales: electricidad, vigilancia, limpieza, portería, mantenimiento de instalaciones etc…derivados de la conservación y reparación de la comunidad.

Gastos Municipales: derivados de la recogida de basuras o impuesto de bienes inmuebles.

Para resumir, el conjunto de propietarios de un edificio constituido en comunidad de vecinos ha de compartir la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias o incluso aunque no residan en la comunidad. Todos ellos están obligados a mantener en perfecto estado los bienes y servicios comunes del inmueble.

La cuantía de las cuotas de participación de cada propietario se determina de forma porcentual y el baremo está fijado de antemano en las escrituras; unas cuotas que se deciden en función de la superficie de cada piso o local, de su incidencia en la comunidad, ubicación o el uso de elementos y espacios comunes.

Obras necesarias: los comuneros participarán en los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios, para que reúnan las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad.

Fondos de reserva: la comunidad de vecinos deberán contar con el denominado fondo de reserva, una cuantía que se fija de forma anual tras la aprobación del presupuesto de la comunidad y que, según la Ley, debe superar el 5% de su último presupuesto ordinario.

Aunque parezca increíble, uno de los conflictos más comunes en las comunidades de vecinos es la basura almacenada durante horas, días, semanas… a la puerta del rellano de algún vecino.

La pregunta que surge es ¿cómo podemos solucionar este pequeño conflicto con nuestro vecino?

En primer lugar hay que optar por el dialogo, e intentar hablar con el vecino y tratar de hacerle entender de la molestia que supone al resto de vecinos la basura en el rellano, por el mal olor que causa y la incomodidad de tener objetos que dificultan el paso.

Si esta conversación no surge el efecto deseado y el vecino hace caso omiso a la petición, lo mejor es poner en conocimiento del conflicto al presidente de la comunidad, para que interfiera tratando de hacer ver al vecino en cuestión que no es lo más adecuado tener objetos en el rellano que puedan causar molestias al resto de vecinos.

Una vez interactúa el presidente de la comunidad, por lo general, el conflicto se resuelve pero hay casos en el que el vecino es conflictivo y no atiende a razones. En ese caso solo queda la vía judicial, advirtiéndole verbalmente que la comunidad podría presentar una denuncia por estas acciones.

Pero por resumir, hay que tratar de agotar todas las opciones antes de llegar a un proceso judicial, por el bien de mantener la paz, la tranquilidad y la convivencia vecinal, pero si no es posible, lo mejor es que actúe la justicia.

Mascotas, impagos, ruidos, piscinas etc….son las causas de los mayores conflictos entre propietarios de una comunidad de vecinos.

Todos estos motivos y muchos más provocan roces en la convivencia entre la multitud de personas que viven en bloques de pisos, al fin y al cabo, una comunidad grande es como una familia numerosa, así es el sistema de edificación en España.

Los motivos más comunes suelen ser los ruidos fuera de horario, los animales, los impagos de cuotas a la comunidad y los niños que al jugar molestan a otras personas.  Las comunidades que disponen de piscina también provoca muchos problemas «Hay gente que intenta engañar para tener acceso o para meter a todos sus amigos y familiares».

Otro de los conflictos que últimamente generan muchos problemas de vecindario son los pisos patera, en los que llegan a vivir diez o doce personas y que, según los presidentes y comuneros, degradan la convivencia por los ruidos y suciedad excesivos que suelen generar.

Los administradores colegiados, a petición de los ayuntamientos, suelen informar de la existencia de estas viviendas. Solicitan documentos que atestigüen quién vive ahí y quién paga las cuotas y se debe intermediar rápido para evitar que se deteriore el entorno.

Comunidades y administradores de fincas estamos detectando por la crisis una mayor gestión de cobro de morosos de propietarios e inquilinos, por lo que hay que dar facilidades aplazando las cuotas o derramas para instalación de ascensores, gas natural etc…

Tener mano izquierda y mediar suele evitar muchos pleitos y gastos a las comunidades de vecinos.

Las antenas de telefonía y los anejos que la soportan (incluido la construcción de un castillete generalmente en la cubierta del edificio) conlleva un SOBREPESO que suele ser de varias toneladas.

Antes de la instalación se solicita un informe técnico municipal que valore la sustentación de dicho sobrepeso (pocos ayuntamientos lo exigen en sus ordenanzas) corresponsabilizándose la comunidad de propietarios del deterioro que pueda conllevar.

A esto se le suma la construcción de una sala de «máquinas» (generalmente en la planta baja del bloque) incrementando la volumetría del edificio (habitualmente no declarada); que puede ocasionar aumentos de temperatura, alteraciones acústicas y vibraciones al piso superior.

Así como la limitación o imposibilidad de tránsito por la azotea, y la colocación permanente de cableado de envergadura (en los huecos de lavaderos y tendido de ropas interiores) para la recepción y transmisión de datos a la sala de “maquinas”.

En una Comunidad de Propietarios ¿Quién decide aceptar una oferta de instalación de antena base de telefonía móvil?

En primer lugar se ha de convocar una Junta General Extraordinaria de Propietarios, incluyendo este punto como orden del día. Ni el presidente, ni la Junta Directiva podrán decidir en nombre de la comunidad a la que representan.

La siguiente pregunta sería ¿Qué mayoría es necesaria para una instalación de una antena de telefonía móvil?

Según el Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal se exige el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios: La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al Título Constitutivo, deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, es decir a la unanimidad, citada en el Art. 17.1.

¿Qué hacer cuando el inquilino no puede pagar el alquiler? Es una cuestión que se plantean todos los propietarios que alquilan sus viviendas y en los tiempos que corren, por desgracia, es más común de lo que pensamos.

Lo más aconsejable es hablar directamente con los inquilinos y pedirles una explicación del problema en el retraso de los pagos, averiguar si es una situación puntual y pasajera o si se trata de algo más grave, para poder actuar lo más rápido posible.

El administrador colegiado debe ofrecer protección jurídica para la comunidad de propietarios, por lo tanto, también se puede recurrir al administrador que gestione la comunidad para solicitar información con respecto a esta incidencia.

Cuando se trata de un impago hay que otorgar facilidades de pago, sobre todo si el inquilino cuenta con avalistas solidarios, lo que quiere decir que la situación no pasará de un simple retraso en el pago.

Si por el contrario los retrasos se repiten con frecuencia y el inquilino acumula más de tres mensualidades sin pagar, y además es una persona que se declara insolvente y no cuenta con ningún tipo de aval, entonces es momento de tomar medidas drásticas como dar por terminado el contrato y si fuese necesario perdonar el adeudo, con el propósito de que firme la terminación anticipada.

Es una situación bastante complicada y puede serlo más si el inquilino se rehusase a firmar, en tal caso es aconsejable que se le ofrezca una suma de dinero a modo de indemnización.

A final de año el propietario habrá dejado de ganar dos o tres meses de renta, pero nada más, la situación no habrá ido a peor.

Según el Ministerio del Interior, los robos con fuerza en domicilios de comunidades de vecinos, durante la época estival, se incrementaron un 22,3% durante el primer trimestre de 2013 en relación al mismo periodo del año anterior.

Para prevenirlos hay que extremar la seguridad en las comunidades de propietarios, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Valencia ha elaborado una lista de sencillos consejos:

1) Antes de irse de vacaciones, debe comprobar que todos los servicios de suministros de agua están cortados, para evitar problemas con el resto de vecindario. Por ejemplo (dejarse un grifo abierto, etc…).

2) Es recomendable cortar el suministro eléctrico, pues pueden producirse fallos por sobretensiones en la red.

3) Conviene instalar medidas automáticas (detectores y rociadores) ya que, en caso de un posible incendio, estos aparatos avisan a una central desde donde se encargan de activar el protocolo de actuación. Existen detectores a pilas o con alimentación independiente.

4) Es importante asegurar bien los toldos, persianas, macetas o cualquier otro objeto que tenga en su terraza porque en caso de sobrevenir una tormenta de verano pueden ser arrastrados y producir daños a vecinos o viandantes.

5) Si opta por utilizar el transporte público para desplazarse en sus vacaciones y dejar su vehículo en el garaje comunitario, no se olvide estacionarlo perfectamente en su plaza sin invadir la de sus vecinos.

6) Compruebe que todas las ventanas, tanto las que dan acceso al exterior como al patio interior, así como las puertas de la terraza y de entrada a la vivienda, están correctamente cerradas. Las persianas deberán quedar en una posición que simulen desde el exterior actividad

7) No divulgue a personas ajenas a su confianza los planes de sus vacaciones. Tampoco a través de las redes sociales.

La Mediación Vecinal consiste en la gestión de conflictos surgidos entre las personas pertenecientes a una comunidad de propietarios.

Las cuotas que abonan los propietarios, las derramas extraordinarias para reparaciones puntuales, obras, permisos, zonas comunes, ascensores, jardines, mascotas…etc… son algunos de los motivos de discordia entre los vecinos de una comunidad de propietarios.

El objetivo de Espais per conviure es mejorar la relación vecinal con su administrador, haciendo que la administración de la comunidad sea algo que compartir, aportando ideas y teniendo la tranquilidad que tienen contratada la mejor opción calidad/precio en sus suministros y contratos.

Para una máxima transparencia ofrecemos una plataforma interactiva para poder participar activamente en la gestión de su comunidad. En ella podrá tener acceso a toda la documentación de su finca así como la posibilidad de comunicarse de forma fácil con el resto de comuneros.

Por nuestra experiencia en administración de fincas y en otros sectores, nuestro interés reside en crear un ambiente de dialogo donde todos los propietarios puedan exponer sus puntos de vista, sus necesidades y llevar a cabo las negociaciones que sean necesarias para llegar a acuerdos válidos.

La ayuda del administrador colegiado evitará un procedimiento contencioso que siempre es caro y duradero para la comunidad de propietarios.

Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizó y simplificó con la introducción del llamado procedimiento monitorio.

Hoy en día, la Ley establece que el propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.

De lo contrario, el presidente o el Administrador (disponemos de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la Comunidad Valenciana), y si así lo acuerda la Junta de propietarios, puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado (moroso):

Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, en el momento en que así lo solicite la comunidad, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la comunidad.

Obligación de pagar los gastos derivados del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste (ej. si se hizo mediante burofax o mediante requerimiento notarial) y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos, así como los gastos de abogado y procurador cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilicen los servicios de dichos profesionales.

Noticia: http://www.nuevosvecinos.com/

Nuevo trámite y nuevo gasto para los propietarios de viviendas en venta o alquiler. Según los últimos datos del Ministerio de Fomento, se suma ahora la obligación legal de contar con un certificado de eficiencia energética.

Una exigencia que desconocen muchos dueños y sobre todo, compradores. El documento será exigible a partir del 1 de junio y deberá  indicar el nivel de calificación de energética de la vivienda. El comprador o arrendatario tendrá derecho a exigir una copia de este certificado.

La escala de eficiencia energética que se aplica es similar a la de los electrodomésticos. La etiqueta va desde la A (la más eficiente) a la G (la menos eficiente).

Esta nueva obligación impuesta por el Gobierno para las transacciones inmobiliarias viene impuesta por el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, que a su vez traspone una directiva europea de 2002.

La premura en la aplicación supone que los dueños que quieran vender a partir de junio solo habrán tenido dos meses para cumplir la exigencia.

No habrá que hacer reformas
Se trata de un documento declarativo. Aunque se harán una serie de recomendaciones, éstas  podrán o no tenerse en cuenta. Es decir, si el resultado del informe es desfavorable no exigirá al dueño hacer reformas porque la casa esté mal aislada, por ejemplo.

Sanciones de hasta 6.000 euros

Para los propietarios que incumplan la obligación de contar con el certificado cometerán infracciones que pueden ser desde leves a muy graves.

Los incumplimientos pueden ser sancionados con cantidades que oscilan desde los 300 euros hasta los 6.000 euros una falta leve, por ejemplo, será intentar vender o alquilar un piso sin hacer mención a su calificación.

De momento, se entiende que serán los propios compradores o arrendatarios de una vivienda los que avisarán a la administración de estos incumplimientos.

La vigente Ley de Propiedad Horizontal, habla de ellos, de su exigibilidad, etc., pero no los especifica:

Art. 3: ….. A Cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Art. 5: ….. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

Art. 11: ….. 2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Resumiendo:

Los locales que por tener salida independiente no tienen opción a usar ciertos elementos como son ascensores, escaleras, etc., ya que además no los necesitan, deben de estar exentos de los gastos de mantenimiento de los mismos (Fra. de suministro eléctrico, limpieza y conservación de escaleras, conservación de ascensor, etc.), no así de los gastos de reparación o instalación de nuevos servicios (instalación de un ascensor, colocación de escaleras nuevas, etc.) ya que esta mejora, interviene en el incremento del valor total del edificio, pero bueno ya digo, es mi humilde opinión.

Conclusión:

Salvo que los propietarios estén exonerados del pago de todos o alguno de los gastos comunes, bien por acuerdo unánime de los propietarios y su inscripción mediante los Estatutos en el Registro de la Propiedad o bien por que figuran en el título constitutivo, todos los comuneros están obligados a participar en los gastos comunes según su coeficiente de participación, no siendo eximente para ello el no hacer uso de alguno o todos los servicios por los que se le reclama una cuota.