Administracion de fincas blog

¿Que debe hacer un  buen administrador ?       

1. se ocupa de todo: atiende las necesidades, gestiona y resuelve los problemas de la comunidad evitando preocupaciones al presidente y el resto de los propietarios de la comunidad

2. atiende y soluciona los problemas de la comunidad de forma inmediata: responde las necesidades de los propietarios las 24 horas del día y los 365 días al año

3. lleva las cuentas al día y de forma totalmente transparente: presenta informes económicos periódicos, presupuestos y liquidaciones anuales para informar a los vecinos y ayudarles a tomar decisiones

4. reduce el gasto de las comunidades negociando las tarifas con los proveedores existentes en el mercado: una gestión profesional de la red de proveedores puede suponer un ahorro de hasta un 15% en los gastos de la comunidad

5. genera ingresos extra para la comunidad: propone nuevas formas de obtener dinero para hacer frente a gastos imprevistos, por ejemplo, a través de anuncios publicitarios en las fachadas que necesitan una remodelación

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El problema de la morosidad que existe en las Comunidades de Propietarios es cada vez mayor. El impago de cuotas ordinarias y derramas, además de otros conceptos, se ve incrementado en los últimos tiempos con vecinos que probablemente nunca antes supusieron un problema de impago en la Comunidad.

Reclamar a un vecino las cantidades pendientes es una tarea complicada y pone a los Administradores de Fincas en una difícil situación frente a la Comunidad que administra. Aún así los administradores colegiados, disponen de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la Comunidad donde resida.

Debido a que gran parte de los impagos son de pequeña cuantía, no resulta viable iniciar un procedimiento judicial de reclamación, por el tiempo y el coste que ello implica para la comunidad.

En muchos casos, tras varios intentos infructuosos de cobro por parte del Administrador que gestiona, no queda otra opción que o bien pague por voluntad propia o a que la deuda sea lo suficientemente importante como para reclamarla por vía judicial a través de un proceso monitorio.

¿Qué es un Procedimiento Monitorio?

Se trata de un procedimiento previsto para reclamar cantidades de cualquier importe siempre que la deuda pueda ser acreditada mediante documentos.

La finalidad de este procedimiento es la de favorecer medidas contra la morosidad en operaciones comerciales, resultando especialmente útil para los pequeños y medianos empresarios, así como para todos los profesionales, como los administradores de fincas,  que necesiten disponer de un mecanismo rápido y sencillo para el cobro de las deudas pendientes en las comunidades de propietarios que gestionan.

Los casos en los que procede plantear dicha petición son cuando se pueda acreditar la deuda mediante documentos, facturas, albaranes, documentos comerciales que se aporten, certificaciones de impago.

Un ejemplo de procedimiento monitorio podría ser el de un vecino que no paga sus cuotas ordinarias y derramas extraordinarias.

Intervención de abogado y procurador

Para la interposición de dicho procedimiento no es necesaria la intervención de abogado ni de procurador, independientemente de la cuantía que se reclame.

Si la parte a la que se le reclama la deuda se opone a la misma, y la cantidad que se reclama es superior a 900 euros, dicha oposición deberá ir firmada por abogado y procurador, siendo a partir de dicho instante necesarios sendos profesionales tanto para reclamante como para reclamado.

Ambos profesionales deben establecer una relación de cercanía y proximidad tanto con el reclamante como con el reclamado, generando un clima de confianza con su cliente.

Si no se ha realizado ningún mantenimiento en la comunidad, la diferencia de precio entre un edificio antiguo y otro nuevo puede llegar a ser de hasta un 50%. Una buena gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias es perfecto para llamar al seguro y presionar el precio a la baja. El otro caballo de batalla de las compañías para ganar cuota de mercado es la de mejorar las coberturas clásicas e incluir nuevas garantías relacionadas con el ahorro energético y los impagos.

Si los propietarios precisan restar coberturas para pagar menos de seguro hay que tener en cuenta que los daños por agua son los siniestros más comunes en las comunidades de propietarios. El segundo en importancia es el de responsabilidad civil, le siguen los siniestros en cristales y los fenómenos atmosféricos. Lo que nunca puede faltar es la responsabilidad social frente a terceros. Las comunidades de vecinos no están a salvo de que algún día caiga sobre un viandante un pedazo de fachada. El coste dependerá de la gravedad de las lesiones ocasionadas, pudiendo superar los 250.000 euros.

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La vida en común organizada en propiedad horizontal, impone una serie de limitaciones a las relaciones de vecindad y a la convivencia, cuya gestión no es sencilla. Alguien tiene que organizar y gestionar lo que es de todos: convocar juntas ordinarias y extraordinarias, informar técnicamente a los propietarios de las nuevas disposiciones legales que les incumben colectivamente, mediar en las disputas de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Régimen Interno de la comunidad, proponer iniciativas y soluciones a diversos problemas, custodiar el patrimonio y la documentación de la comunidad, emplearlo adecuadamente para el sustento de los elementos comunes, asesorar a los órganos de la comunidad en la toma de decisiones y a los propietarios etc….

Difícilmente hallamos presidentes vocacionales en las comunidades de vecinos y las responsabilidades que conlleva no quieren ser asumidas por muchos que lo ven como una carga, más que como un servicio. ¿Qué mejor que un profesional externo asuma la responsabilidad de todo ello?
Los administradores colegiados, disponen de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la Comunidad Valenciana y su interés reside, en todos los casos, en la  búsqueda más eficiente, económica y socialmente justa, buscando los servicios necesarios para atender las posibles necesidades de reparaciones y mantenimiento del  inmueble, valorando la viabilidad de proyectos impulsados por los propios comuneros.

Gracias a las nuevas tecnologías, los administradores ponen a disposición de los propietarios plataformas interactivas a través de las cuales pueden participar activamente en la gestión de «SU COMUNIDAD».  Acceden Online a la documentación referente a su comunidad, contratos, presupuesto, facturas, actas, balances contables etc…, proporcionándole máxima transparencia en todas las gestiones.

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El proceso monitorio es un procedimiento previsto para reclamar cantidades de cualquier importe siempre que la deuda pueda ser acreditada mediante documentos. Es sin lugar a dudas, uno de los grandes éxitos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La finalidad de este procedimiento es la de favorecer medidas contra la morosidad en las comunidades de vecinos, una herramienta útil y un mecanismo rápido y sencillo para el cobro de deudas. Los administradores colegiados intentan ofrecer soluciones a las comunidades tanto en el ámbito administrativo, técnico, jurídico y contable, para asegurar la  eficacia en la gestión y el ahorro en costes para los propietarios.

El proceso monitorio se inicia por medio de una petición en la que se indicarán los datos personales del reclamante y del reclamado, así como una explicación del origen de la deuda. El escrito deberá ir acompañando de los documentos que justifiquen dicha deuda.

Una vez presentada la petición, y habiendola acreditado documentalmente, el juez requerirá de pago al deudor en un plazo de 20 días, el cual podrá bien pagar bien oponerse a dicha reclamación o dejar transcurrir el plazo sin haber pagado y sin haberse opuesto.

Si paga, obviamente finaliza el procedimiento de un modo favorable. Si no paga, y se opone, el procedimiento continuará por los trámites del procedimiento civil que corresponda en función de la cuantía reclamada. Si no excede de 3.000 euros será un juicio verbal, y si excede de dicha cantidad será un juicio ordinario.

Si ni paga ni se opone, el juez otorgará el plazo de hasta 5 años para proceder al embargo de bienes suficientes del deudor para saldar la deuda.

La ventaja de que un asunto derive en ejecución y embargo de bienes es que en la gran mayoría de los casos, no sólo se recupera el importe que nos adeudan, sino que también podemos incluir intereses y cualquier gasto que nos haya supuesto la reclamación

Para la interposición de dicho procedimiento no es necesaria la intervención de abogado ni de procurador, independientemente de la cuantía que se reclame.

Si la parte a la que se le reclama la deuda se opone a la misma, y la cantidad que se reclama es superior a 900 euros, dicha oposición deberá ir firmada por abogado y procurador, siendo a partir de dicho instante necesarios sendos profesionales tanto para reclamante como para reclamado.

Para cualquier duda relativa a la administración de su finca, no dude en consultarnos.

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Órganos de gobierno
Según lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, para la constitución de una comunidad de propietarios es necesario un mínimo de tres personas:

Presidente
Es nombrado mediante elección de los propietarios o, en su defecto, mediante turno rotatorio o sorteo. Para nombrar a un propietario como presidente es necesario conseguir en primera convocatoria el voto de la mayoría. Si esto no ocurre se debe contar con la aprobación de la mayoría de los asistentes en segunda convocatoria, siempre que ésta represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

La aceptación del nombramiento del Presidente es obligatorio y la vigencia del cargo es de un año. La persona nombrada en el cargo podrá renunciar ante el Juez de Primera Instancia alegando falta de formación o de aptitud física. Un ejemplo en el que sería lícito renunciar al cargo se da cuando sale elegido como Presidente un vecino de avanzada edad.

Secretario y/o Administrador
Estos cargos podrán aunarse en una misma persona o desempeñarse por dos diferentes. Cualquier propietario puede ser nombrado en este cargo, aunque también podrá desempeñarse por corporaciones u otras personas jurídicas. Algunas comunidades contratan a empresas especializadas la figura del Administrador de Fincas para asegurarse de la correcta gestión de las comunidades.

Vicepresidente
La existencia de esta figura como órgano de gobierno no es obligatoria. En caso de existir la figura del Vicepresidente en la junta de propietarios, su nombramiento se llevará a cabo del mismo modo que el establecido para el Presidente. Entre las obligaciones del Vicepresidente está la de sustituir al Presidente en caso de ausencia.

Tipo de juntas de propietarios
Según el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.

En el primer apartado de esta misma Ley se diferencian dos tipos de juntas según el contenido, legitimación y plazos de convocatoria de cada una de ellas:

Junta de Propietarios Ordinaria
Según el artículo 16.2 de la Ley de propiedad Horizontal, este tipo de junta de propietarios se debe convocar con seis días de antelación por el Presidente de la comunidad de vecinos. Se debe celebrar, al menos, una vez al año.                              Juntas Extraordinarias, para abordar cualquier otra cuestión necesaria para la gestion de la comunidad.

Las Cortes Valencianas pactaron ayer las enmiendas a la nueva Ley de Turismo. En la ciudad de Valencia, la entrada en vigor de la ley implicará que los nuevos pisos turísticos quedarán limitados prácticamente solo a los bajos y las primeras plantas. De esta forma, solo se aceptarán como apartamentos turísticos aquellos pisos en los que el consistorio dé una «posición favorable» y que, según el Plan General de Ordenación Urbana, deberán estar en la planta baja o en el primer piso.
En este sentido, solo entre el 30 y 35% de los apartamentos turísticos que hay en València entrarían dentro de los parámetros de la enmienda, aunque en cuanto al carácter retroactivo de la enmienda, será la abogacía quien deberá pronunciarse, por ello esta cuestión aún no está clara.
La enmienda servirá para que cada Ayuntamiento de la Comunitat determine la regulación de los apartamentos turísticos en sus municipios.

¿Quién tiene la obligación y a qué edificios afecta?

Los propietarios de los edificios que reúnan los requisitos que a continuación se indican, tienen la obligación de realizar y presentar en este Ayuntamiento el I.E.E.

¿Qué requisitos se requieren?

Edificios catalogados, es decir, el planeamiento de la ciudad le otorga una especial protección.

Que tengan una antigüedad superior a 50 años.

Edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.

¿Cuál es el objetivo del informe?

Con el Informe de Evaluación del Edificio los propietarios conocen el estado real de las patologías que pudiera tener el edificio, para poder actuar de manera preventiva y evitar deterioros.

¿Quién debe realizar el informe?

El IEE deberá ser realizado por un arquitecto o un arquitecto técnico.

¿Qué contenido ha de tener?

Evaluación del estado de conservación del edificio, al menos deberá describir los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas

prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad.

Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio.

La certificación de la eficiencia energética del edificio.

o PREGUNTA A TU ADMINISTRADOR

Acuerdos atinentes al Título constitutivo que no exigen unanimidad:

Aunque como hemos dicho, casi todo lo que afecte al Título constitutivo va a necesitar de la unanimidad, existen una serie de acuerdos que no la requieren, como serían:

1.-  Supresión o creación del servicio de portería o conserjería que figurase como servicio en el Título y que posteriormente la Comunidad considera eliminar. En este caso el acuerdo de aprobación requiere los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación.

2.-  La supresión o creación de otros servicios comunes, por ejemplo el servicio de limpieza, aunque figurase descrito en el Título constitutivo. En este caso como en el anterior, el acuerdo favorable  exigiría los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación.

3.-  La construcción de un garaje o piscina. Este asunto es más dudoso, entre la exigencia de la unanimidado la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Aunque siguiendo al Tribunal Supremo, podríamos decir que: “la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés generaly necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación“.

Decisiones que necesitan mayoría simple (la mitad más uno)

Prácticamente todas las demás, es decir, las que no se contemplan en los anteriores supuestos, con alguna salvedad que hace referencia a la propia junta. Si la votación se realiza en una primera convocatoria y en ella está presente al menos la mitad más uno de los propietarios, se aprueba con la mitad más uno de los que representen a la mayoría de las cuotas. Si es en la segunda convocatoria, basta con la mitad más uno de los presentes.

La mayoría simple también es suficiente cuando se pretende llevar a cabo obras o servicios que eliminen barreras arquitectónicas para personas con discapacidad o para vecinos mayores de 70 años, y cuyo importe supere la cantidad equivalente a 12 meses de cuotas.

Las que necesitan solo 1/3 de los votos

Instalación de nuevas infraestructuras de telecomunicaciones (como una antena para televisión de pago) o de suministro energético (como placas solares). El coste correrá a cargo de los interesados.

Decisiones que requieren 3/5 de los votos

Son las decisiones que afectan a los servicios que la comunidad ofrece a sus propietarios. Es el caso de la instalación de un ascensor, de la renovación de sistemas eléctricos o de acometidas de agua, colocación de antenas de televisión comunitarias, y la supresión o contratación de un portero o un conserje.

Cuando se requiere la unanimidad es de todos los vecinos, tanto los que asistan como los que no.

Para hacerlo bien hay que seguir una serie de pasos para evitar caeer en errores que nos puede costar el acuerdo en un futuro:

– Enviar la convocatoria con el punto a tratar, que está bien claro.

– Si se ha conseguido la unanimidad con todos los asistentes, aquellos que no hayan asistido a la reunión tienen hasta 1 año para impugnar dicho acuerdo. (1 año desde la notificación del acuerdo).

– Como la única manera fiable de notificar el acuerdo es utilizando el método fehaciente (se envía acta via burofax a ser posible con aviso de entrega y certificado de contenido).

– Es importante que en el acta que se enviará, ponga el acuerdo y que segun la LPH los propietarios tienen un año para mostrar su disconformidad.

En la Ley de la Propiedad Horizontal, donde se regula todo lo relativo a las comunidades de propietarios, se contemplan tres tipos de mayoría:

• Unanimidad. Para las decisiones de mayor trascendencia que afecten a la comunidad.
• Mayoría de 3/5. Cuando tienen que ver con los servicios que se ofrecen a los propietarios.
• Mayoría simple (mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Para otros asuntos no recogidos en los casos anteriores.

¿Cuándo es necesaria la unanimidad?

Se engloban en los siguientes tres supuestos:

• Si se trata de modificar los estatutos de la comunidad, que son las reglas básicas sobre las que se sustenta la relación entre los propietarios.
• Cambios en las estructura del edificio o en las zonas comunes.
• Variar la cuota de participación de los propietarios, es decir, la cantidad con la que contribuye cada uno de ellos, proporcionalmente, a los gastos comunes según las dimensiones de cada vivienda.  Se exige la unanimidad cuando la Comunidad de propietarios pretende el arrendamiento de elementos comunes que tengan asignado un uso o servicio específico en el Título constitutivo.Si el elemento común no tiene asignado un uso específico podrá ser arrendado si cuenta con el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación del total del edificio.En asuntos relativos a obras de acceso y movilidad de personas con discapacidad, si bien no se requiere la unanimidad, considero que siempre que las obras que se vayan a realizar supongan una grave pérdida del uso de otros elementos comunes o perjuicio directo sobre algunos vecinos en concreto, se requerirá la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos el voto favorable de esos perjudicados.Para más información no dude en contactarnos:
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