LPH, TÍTULO CONSTITUTIVO, ESTATUTOS, NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR Y ACUERDOS EN JUNTA
Si tuviéramos que hacer un orden jerárquico de la normativa y su rango, diríamos que el primer nivel corresponde al art. 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, el segundo nivel correspondería al Título Constitutivo y los Estatutosy el tercer nivel a las Normas de Régimen Interior y los propios Acuerdos resultantes en las Juntas.
Las normas del primer nivel dimanan del Parlamento, Comunidades Autónomas o Ayuntamientos y las normas del segundo y tercer nivel dimanan de los propios ciudadanos o de la voluntad de los comuneros que pueden decidir acordarlas o prescindir de ellas.
La Ley de Propiedad Horizontal
tiene por objeto la regulación de la forma especial establecida en el art. 396 del Código Civil, que se denomina Propiedad Horizontal. Los artículos que componen esta Ley tienen carácter imperativo y obligan a todos los propietarios por ser de derecho necesario.
El Título Constitutivo
es aquel Título por el cual la vivienda existe desde un punto de vista jurídico, cobrando individualidad propia. El promotor de una vivienda acude ante Notario y otorga la Escritura de obra nueva y división horizontal (título constitutivo), independizando cada uno de los elementos de las viviendas, locales, trasteros, plaza de garaje, etc.
El artículo 5 de la LPH, indica cual debe ser el contenido del Título Constitutivo
El Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales, describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijara la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El Título Constitutivo es la regla que define de forma trascendental el ámbito de la Propiedad Horizontal del edificio, además debe incluir el coeficiente de cada finca de forma independiente para poder saber cuál es la participación en las cargas y los posibles beneficios sobre el conjunto de las instalaciones y elementos comunes. El coeficiente se expresa en porcentaje. Sobre este coeficiente se determina el importe de la cuota que nos corresponde pagar. La suma de los coeficientes será 100.
Lo normal es que El Título Constitutivo lo redacte el propio promotor de las viviendas antes de su venta y escrituración, pero si la venta la realiza entregando la posesión o si vende las viviendas en escritura pública y no existe título constitutivo, deberá contar con los propietarios para realizar el correspondiente Título. Una vez que el Título Constitutivo se eleva a público mediante su correspondiente escritura, esta cuando se inscribe obliga a todos los que compran la vivienda.
Los Estatutos
pueden existir o no en una vivienda, su otorgamiento es una facultad del Promotor y/o de los Comuneros, pero no está obligados a hacerla efectiva. Pueden añadirse en el propio Título constitutivo o pueden hacerse años después inscribiendo los mismos en el Registro de la Propiedad. Naturalmente también pueden modificarse.
Los Estatutos no deben de contravenir las normas de derecho necesario como La LPH o el Art. 396 del Cc. La Constitución o modificación de los Estatutos existentes solo podrá hacerse por la unanimidad de todos los copropietarios. Solo un voto en contra haría inviable la puesta en marcha de los mismos.
Los Estatutos se pueden elevar a público inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, de esta forma los mismos obligan a todos los copropietarios presentes y futuros de la comunidad, o bien pueden hacerse en un documento privado firmado por todos y cada uno de los copropietarios. En este caso los Estatutos tendrán validez para los firmantes pero no para terceros (futuros compradores de los pisos).
Los Estatutos cumplen dos requisitos fundamentales, por un lado constituyen, otorgan o reconocen derechos a favor de los copropietarios, sobre todo cuando este reconocimiento no viene reflejado en ninguna ley de rango superior, o bien pueden regular el ejercicio de derechos de los comuneros, reconocidos por la propia Ley. Si los Estatutos van en contra del principio que dimana de la Ley, es nulo de pleno derecho.
Si los Estatutos infringen una norma de derecho necesario, el Comunero o Copropietario, se verá obligado a soportar las consecuencias a no ser que proceda a la impugnación de ese punto a la Autoridad Judicial y esta declare la nulidad de ese punto. La experiencia cotidiana demuestra que son frecuentes las cláusulas estatutarias claramente ilegales.
El Reglamento del Régimen Interior
es la regla que ocupa el último nivel de la jerarquía normativa en materia de Propiedad Horizontal. Se define en el artículo 6 de la LPH “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.
El Reglamente puede o no puede existir. Puede hacerse sin que haya Estatutos y puede hacer en cualquier momento por parte de los Comuneros. Tiene unas diferencias esenciales con respecto a los Estatutos. El quorum para su aprobación o modificación, es el mismo que para la adopción de cualquier acuerdo ordinario. En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los copropietarios que a su vez representen la mayoría de los coeficientes. Si no se llegara a esa mayoría en primera, puede adoptarse el acuerdo en segunda convocatoria por mayoría de los propietarios asistentes presentes y representados con derecho a voto.
El Reglamento de régimen interior, a diferencia de los Estatutos que puede constituir derechos y ordenar su ejercicio, regula como dice el art. 6 “los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes”. Ejemplos de regulación del Reglamento: Color de las puertas de acceso a las viviendas, horarios de uso de dependencias comunes, régimen de recogida de basuras, horario de funcionamiento de la calefacción, funcionamiento del servicio de la portería, edad mínima del usuario para subir solo en un ascensor, etc.
La aprobación de un Reglamento aun no siendo obligatorio, ofrece la ventaja de que los copropietarios saben a qué atenerse en cada momento, colaborando a una convivencia más ordenada.
Los acuerdos puntuales de las Juntas de Propietarios,
aun no estando incluido en las normas anteriormente descritas, obliga igualmente al comunero a respetar las mismas y cumplirlas. Una Comunidad de Propietarios puede no disponer de unos Estatutos y unas Normas de Régimen Interior y sin embargo suplir esta carencia mediante la adopción de acuerdos concretos cuya vigencia se puede dar de forma indefinida. En este caso la votación requerirá las mismas mayorías que para la adopción del Reglamento del Régimen Interior.
A veces, podemos pensar que cambiar algo que no nos gusta, es más dificil de lo realmente es, por ello, en muchas ocasiones «aguantamos» con un servicio o una gestión que no nos satisface. Si es su caso, y una de estas cuestiones es la Administración de su Finca, podemos decirle que es más sencillo de lo que nos hacen creer.
